Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2009 г. N А53-6290/2007-С2-41 Для возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 11 февраля 2009 г. N А53-6290/2007-С2-41
(извлечение)

Индивидуальный предприниматель Мехтиев Аллахверди Сатдар оглы (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация) с иском о признании права собственности за предпринимателем на помещение N 11 (в литере А2) - обеденный зал общей площадью 153,0 кв. м, помещение N 12 (в литере А2) - тамбур общей площадью 2,1 кв. м, помещение N 13 (в литере а5) - подсобная общей площадью 6,5 кв. м, помещение N 15 (в литере а6) - производственная общей площадью 19,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Сельмаш, 1-В. (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Администрация обратилась со встречным иском к предпринимателю об обязании снести самовольно возведенную пристройку к зданию кафе "Парк" по ул. Сельмаш, 1-В, а именно: в литере А2 комнаты N 11 площадью 153,0 кв. м, N 12 площадью 2,1 кв. м; в литере а5 комнаты N 13 площадью 6,5 кв. м; в литере а6 комнаты N 15 площадью 19,6 кв. м, в литере A3 комнаты N 16 площадью 18,5 кв. м, N 17 площадью 30,8 кв. м (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

К участию в деле в качества третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, муниципальное учреждение "Парк культуры и отдыха им. Н. Островского" (далее - парк), муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации г. Ростова-на-Дону".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.07.2008 удовлетворен первоначальный иск: за предпринимателем признано право собственности на спорные нежилые помещения; в удовлетворении встречного иска отказано. Решение мотивировано тем, что возведенная без разрешительной документации пристройка совместно с основным объектом составляет сложную вещь, возведена в соответствии со строительными нормами и правилами, имеющиеся в деле материалы переписки предпринимателя и администрации свидетельствуют о намерении предоставить предпринимателю земельный участок для эксплуатации пристройки.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 решение от 08.07.2008 отменено, предпринимателю в иске отказано; удовлетворен встречный иск администрации о сносе в трехмесячный срок самовольно возведенных нежилых помещений. Судебный акт мотивирован тем, что доказательства предоставления земельного участка, на котором возведена пристройка, предпринимателю на каком-либо праве, в том числе аренды, в материалы дела не представлены. Заключенные парком с предпринимателем договоры аренды земельных участков являются недействительными, поскольку лицо, обладающее земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Возможное согласие администрации на последующее предоставление земельного участка, изложенное в переписке, не имеет правового значения для разрешения спора.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление от 27.10.2008. Заявитель указывает, что администрация не предоставила доказательства нарушения своих прав и невозможности предоставления земельного участка в установленном порядке. Предприниматель использует земельный участок под зданием кафе на основании договора аренды. Соответствие спорного самовольно возведенного строения строительным нормам и правилам и градостроительному регламенту установлено заключением эксперта, сделанного в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции. Целевое назначение земельного участка не изменилось. Переписка с администрацией подтверждает то обстоятельство, что земельный участок под самовольными постройками может быть предоставлен предпринимателю в пользование.

В отзыве на кассационную жалобу администрация возражает против удовлетворения жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого постановления.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, предприниматель по договору купли-продажи от 16.09.1999 приобрел в собственность здание площадью 186,5 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 240 кв. м.

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 10.07.2000 N 1819 предпринимателю разрешена реконструкция здания пункта проката под кафе. Реконструированный объект принят в эксплуатацию на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 05.08.2001 N 2318. За предпринимателем зарегистрировано право собственности на реконструированное здание общей площадью 240,8 кв. м, что подтверждается свидетельством о регистрации серии АБ 2000 РО 61 N 291870.

Согласно имеющемуся в материалах дела договору от 04.09.2006 N 29356 предпринимателю для эксплуатации кафе передан земельный участок общей площадью 236 кв. м, кадастровый номер 61:44:02 09 01:0043.

Впоследствии предприниматель без разрешительной документации возвел пристройку к основному зданию в виде нескольких нежилых помещений. Как следует из технического паспорта от 06.02.2008, при проведении технической инвентаризации предпринимателем не представлена разрешительная документация на возведение следующих помещений - зала площадью 153 кв. м (N 11), тамбура площадью 2,1 кв. м (N 12), подсобного помещения площадью 6,5 кв. м (N 13), производственного помещения площадью 19,6 кв. м (N 15), подсобного помещения площадью 18,5 кв. м (N 16), подсобного помещения площадью 30,8 кв. м (N 17). Для эксплуатации пристройки предприниматель заключил ряд договоров аренды земельных участков с парком - обладателем права постоянного (бессрочного) пользования (т. 2, л. д. 74 - 80).

Поскольку на момент возведения пристройки истец не оформил пакет разрешительной документации на реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности здания, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что спорные нежилые помещения являются самовольной постройкой, поскольку истец не представил доказательств наличия разрешения на строительство. Следовательно, право собственности на него может быть признано в порядке, установленном статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. В силу пункта 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок под спорными объектами недвижимости находится у предпринимателя на праве аренды.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая истцу в признании права собственности на спорные нежилые помещения, апелляционный суд указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства владения и пользования предпринимателем земельным участком под спорным объектом недвижимости на законных основаниях.

В обоснование наличия прав на земельный участок предприниматель ссылается на заключение договоров о предоставлении ему в аренду земельных участков. Из материалов дела видно, что от имени арендодателя указанные договоры заключены парком, обладающим землями парка на праве постоянного бессрочного пользования. Между тем в соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе те, за которыми такое право на земельные участки сохраняется в силу пункта 3 названной статьи, не вправе распоряжаться данными земельными участками. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка (пункт 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Таким образом, передача земельных участков в аренду произведена парком в нарушение положений Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому договоры аренды, заключенные парком и предпринимателем, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными. При указанных обстоятельствах истец не имеет прав на земельный участок, позволяющих требовать признания права собственности на самовольно возведенное на земельном участке строение.

Довод заявителя жалобы об отсутствии доказательств невозможности представления земельного участка под спорными нежилыми помещениями в пользование предпринимателя в настоящий момент не принимается судом кассационной инстанции по следующим основаниям.

Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ изменена редакция пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. До принятия судебного решения о признании права собственности на самовольную постройку самостоятельный объект гражданских прав в виде недвижимого имущества не существует, отсутствуют и права на него. Основанием для возникновения права собственности на такую постройку является судебное решение. Таким образом, права, связанные с самовольной постройкой, возникают у застройщика после вынесения решения.

Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ определяет условия, при которых статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает судебное признание права собственности на самовольную постройку. Следовательно, при разрешении спора о признании права собственности на возведенный объект необходимо руководствоваться законом, действовавшим на момент принятия судебного решения, т. е. редакцией статьи 222 Кодекса с учетом изменений, внесенных указанным Законом. Таким образом, судебные инстанции обоснованно применили статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ.

Согласно второму абзацу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Поскольку основания для признания права собственности предпринимателя на спорные строения отсутствуют, встречный иск администрации удовлетворен обоснованно.

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств. Однако в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 по делу N А53-6290/2007-С2-41 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.