Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 февраля 2009 г. N А53-11669/2007 "Специфика данного спора заключается в том, что приобретателем недвижимого имущества выступило муниципальное образование, а владельцем объектов недвижимости (пользователем земельного участка, необходимого для их эксплуатации) является муниципальное теплоснабжающее предприятие, которому предоставлены льготы по арендной плате за землю..." (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 20 февраля 2009 г. N А53-11669/2007
"Специфика данного спора заключается в том, что приобретателем недвижимого
имущества выступило муниципальное образование, а владельцем объектов
недвижимости (пользователем земельного участка, необходимого
для их эксплуатации) является муниципальное теплоснабжающее предприятие,
которому предоставлены льготы по арендной плате за землю. Однако изложенное
не свидетельствуют о том, что у истца имелись основания для внесения,
а у ответчика - для принятия арендной платы за часть участка, занимаемого
муниципальной недвижимостью (в период после государственной регистрация
перехода права собственности на нее за муниципальным образованием)"
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 сентября 2009 г. N А53-11669/2007

ОАО "Ростсельмаш" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к МУП "Теплокоммунэнерго" (далее - предприятие) о взыскании 301 011 рублей 28 копеек неосновательного обогащения и 33 216 рублей 53 копеек процентов, а также к Департаменту имущественно-земельных отношении г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) о взыскании 1 145 032 рублей 19 копеек неосновательного обогащения и 242 289 рублей 3 копеек процентов (требования уточнены; т. 2, л. д. 99).

Исковые требования мотивированы следующим. Общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на муниципальном земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011, предоставленном ему во временное пользование на основании долгосрочного договора аренды от 29.05.2003 N 390 "и". По договору купли-продажи от 07.06.2004 N 226 общество продало МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" часть недвижимого имущества (склад соли и котельную), расположенного на указанном земельном участке. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость произведена 27.08.2004. Приобретенное имущество передано в хозяйственное ведение предприятия. Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 12.07.2006 N 788 земельный участок, арендуемый обществом, разделен: один (площадью 3,9352 га) предоставлен предприятию для эксплуатации зданий (склада соли и котельной), второй (площадью 15,2693 га) - обществу для эксплуатации завода копнителей. Однако в период с 27.08.2004 по 12.07.2006 общество продолжало вносить арендную плату за весь земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011. Поэтому на стороне ответчиков имеет место неосновательное обогащение, подлежащее возврату истцу (статья 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприятие, получившее недвижимость в хозяйственное ведение, обязано возвратить обществу неосновательно сбереженную арендную плату, исходя из льготных ставок, утвержденных для него в спорный период органом местного самоуправления. Оставшуюся сумму (разницу между арендными платежами, перечисленными истцом, и неосновательным обогащением предприятия) обязан возвратить департамент, который без правовых оснований (в отсутствие факта пользования обществом землей под проданными объектами) получал арендную плату за весь земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011. На сумму неосновательного денежного обогащения истец начислил проценты (пункт 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ростова-на-Дону (далее - администрация), МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - фонд имущества), МУ "Департамент ЖКХ и энергетики" (далее - департамент ЖКХ) и Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2008 в иске отказано. Суд исходил из того, что у предприятия не возникло неосновательного обогащения, поскольку в соответствии с договором купли-продажи от 07.06.2004 N 226 обязанность по разделу земельного участка возлагалась на общество. Суд также учел, что расходы по внесению арендной платы не включены в состав тарифа за тепловую энергию. Департамент не обязан возмещать неосновательное обогащение, поскольку общество не доказало, что несло в спорный период расходы по арендной плате за часть земельного участка, расположенного под отчужденными объектами недвижимости. Кроме того, общество, зная об отсутствии обязательства по несению арендной платы (в связи с продажей имущества), продолжало добровольно и намеренно производить оплату по договору аренды. Данное обстоятельство исключает удовлетворение требования о взыскании неосновательного обогащения в силу пункта 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 4, л. д. 47).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2008 решение в части отказа в удовлетворении иска общества к предприятию отменено. С указанного ответчика в пользу истца взысканы 312 943 рубля 31 копейка, из которых 279 726 рублей 78 копеек - неосновательное обогащение, 33 216 рублей 53 копейки - проценты за пользование чужими денежными средствами. В остальной части требований к предприятию отказано. Перераспределены расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска и апелляционной жалобы. В остальной части решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не позволяют сделать вывод, что арендное отношение изменяется автоматически в силу факта отчуждения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. До формирования (межевания и постановки на государственный кадастровый учет) нового земельного участка под проданным по договору от 07.06.2004 N 226 недвижимым имуществом, департамент (арендодатель) сохраняет право на получение от общества (арендатора) платы в полном объеме. Отчуждая объекты недвижимости, общество должно было позаботиться о формировании земельного участка под ними в размере, необходимом для использования соответствующих зданий (строений). Поскольку истец не проявил в этом вопросе должной заботливости и осмотрительности, он (а не департамент) несет риск неполного возмещения расходов по содержанию земельного участка, необходимого для эксплуатации отчужденного имущества. В тоже время, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования. Следовательно, приобретатель объектов недвижимости (предприятие) должен платить за пользование земельным участком, расположенным под ними, лицу, осуществляющему данную обязанность за него (статьи 987 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанный ответчик использовал часть земельного участка в период с 27.08.2004 (даты подписания акта приема-передачи недвижимости) по 11.07.2006, поскольку с 12.07.2006 предприятие самостоятельно вносит арендную плату за участок. Поэтому ответчик обязан возвратить истцу неосновательное обогащение, а также проценты на сумму сбереженных денежных средств (т. 4, л. д. 147).

Общество обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить принятые по делу акты в части отказа в иске к департаменту, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Истец полагает, что по смыслу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предприятие приобрело право пользования земельным участком площадью 3,9352 га с момента регистрации права собственности на недвижимость (27.08.2004). Департамент выступает в качестве собственника и распорядителя муниципального имущества. Следовательно, с момента перехода недвижимости в собственность (казну) муниципального образования департамент безосновательно принимал от общества денежные средства (арендную плату). По мнению заявителя, договор аренды от 29.05.2003 N 390 "и" должен был исполняться в части земельного участка, фактически занимаемого обществом (15,2693 га). Поскольку департамент неосновательно получил от общества 1 145 032 рубля 19 копеек, он которые обязан возвратить их с уплатой процентов (статьи 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные участвующие в деле лица отзывов на жалобу не направили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить судебные акты в части отказа в иске к департаменту, удовлетворив требования общества о взыскании с указанного ответчика 1 145 032 рублей 19 копеек неосновательного обогащения и 242 289 рублей 3 копеек процентов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление в части взыскания с предприятия в пользу общества 312 943 рублей 31 копейки и отказа во взыскании с указанного ответчика 21 284 рублей 50 копеек неосновательного обогащения следует оставить без изменения. В остальной части данный акт следует отменить, дело в отменной части направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Как видно из материалов дела и установлено судами, комитет по управлению имуществом г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 29.05.2003 N 390 "и". По условиям договора обществу предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша (территориальная зона N 08), с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011. Участок передан в аренду на срок с 05.12.2001 по 11.03.2051. Государственная регистрация договора аренды произведена 18.07.2003 (т. 1, л. д. 12 - 17).

7 июня 2004 года общество (продавец) и фонд имущества (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества N 226. В соответствии с указанным договором общество продало фонду имущества (в муниципальную собственность) объекты недвижимости (склад соли и котельную), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011 (т. 1, л. д. 20 - 24; т. 2, л. д. 25 - 27). Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество произведена 27.08.2004, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.08.2004 (т. 2, л. д. 23, 24).

Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 12.07.2006 N 788 (т. 1, л. д. 53, 54) земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011 разделен: один (площадью 3,9352 га) предоставлен предприятию для эксплуатации зданий (склада соли и котельной), второй (площадью 15,2693 га) - обществу для эксплуатации завода копнителей. В пункте 3.2. постановления департаменту предписано заключить с обществом новый договор аренды и расторгнуть договор аренды от 29.05.2003 N 390 "и".

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с департамента и предприятия неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. В обоснование своих требований истец сослался на то, что в период с 27.08.2004 по 12.07.2006 продолжал вносить арендную плату за весь земельный участок (включая ту его часть, которая использовалась для эксплуатации объектов недвижимости, приобретенных муниципалитетом по договору от 07.06.2004 N 226). Предприятие, получившее недвижимость в хозяйственное ведение, обязано возвратить обществу неосновательно сбереженную арендную плату, исходя из тех (льготных) ставок, которые утверждены для него в спорный период органом местного самоуправления. Оставшуюся сумму (разницу между арендными платежами, перечисленными истцом, и неосновательным обогащением предприятия) обязан возвратить департамент, который без правовых оснований (в отсутствие факта пользования обществом землей под проданными объектами) получал арендную плату за весь земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011.

Отменяя решение и удовлетворяя (частично) требования истца к предприятию, апелляционный суд установил, что часть земельного участка, необходимая для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости в период с 19.07.2004 по 11.07.2006 находилась во владении указанного ответчика и использовалась им без правовых оснований (арендные отношения возникли с 12.07.2006). Поскольку общество вносило арендную плату за весь земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0011, его требования о взыскании с предприятия неосновательного обогащения (исходя из льготных ставок арендной платы) и процентов являются обоснованными и подлежат удовлетворению (статьи 1102 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации). В части взыскания с ответчика в пользу истца 279 726 рублей 78 копеек неосновательного обогащения и 33 216 рублей 53 копейки процентов (отказа во взыскании 21 284 рублей 50 копеек неосновательного обогащения) постановление от 10.11.2008 участвующими в деле лицами в кассационном порядке не обжаловано.

В то же время, установив, что часть спорного земельного участка находилась во владении предприятия (то есть не могла быть использована в этот же период времени обществом), апелляционный суд отказал в иске к департаменту. По мнению суда, нормы закона (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации) не позволяют сделать вывод, что арендное отношение изменяется автоматически в силу факта отчуждения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. До формирования (межевания и постановки на государственный кадастровый учет) нового земельного участка под проданным по договору от 07.06.2004 N 226 недвижимым имуществом, департамент (арендодатель) сохраняет право на получение от общества (арендатора) платы в полном объеме.

Данный вывод суда основан на неправильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения и исполнения договора от 07.06.2004 N 226) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу изложенного, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество порождает обязанность покупателя уплачивать арендную плату за земельный участок под объектами недвижимости, предназначенный для их использования (вне зависимости от наличия договора аренды с собственником земли). Таким образом, с 27.08.2004 общество утратило право аренды части земельного участка (площадью 3,9352 га), занятого объектами недвижимости, проданными муниципальному образованию. С этого момента обязательство из договора аренды (в указанной части) прекратилось совпадением должника и кредитора в одном лице (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации). Специфика данного спора заключается в том, что приобретателем недвижимого имущества выступило муниципальное образование, а владельцем объектов недвижимости (пользователем земельного участка, необходимого для их эксплуатации) является муниципальное теплоснабжающее предприятие, которому предоставлены льготы по арендной плате за землю. Однако изложенное не свидетельствуют о том, что у общества имелись правовые основания для внесения, а у департамента - для принятия арендной платы за часть участка (площадью 3,9352 га), занимаемого муниципальной недвижимостью (в период после государственной регистрация перехода права собственности на нее за муниципальным образованием).

Неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права (статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) повлекло неполное выяснение им обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора. Поскольку полномочия кассационной инстанции по установлению новых обстоятельств ограничены статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление от 10.11.2008 в части отказа в иске к департаменту подлежит отмене, а дело в этой части - направлению на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела суду следует дать оценку доводам истца о наличии у муниципального образования (в лице департамента) неосновательного обогащения (в виде разницы между арендной платой, перечисленной обществом в спорный период, и сбережением предприятия) с учетом выводов, содержащихся в настоящем постановлении. Суду необходимо также проверить обоснованность представленного обществом расчета неосновательного обогащения (процентов) ответчика и дать оценку возражениям ответчика об отсутствии у него обязанности по возврату полученных средств.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами при новом рассмотрении дела с учетом суммы, уплаченной обществом при подаче кассационной жалобы (т. 4, л. д. 171).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2008 по делу N А53-11669/2007 в части взыскания с МУП "Теплокоммунэнерго" в пользу ОАО "Ростсельмаш" 279 726 рублей 78 копеек неосновательного обогащения и 33 216 рублей 53 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также отказа во взыскании с МУП "Теплокоммунэнерго" 21 284 рублей 50 копеек неосновательного обогащения, оставить без изменения.

В остальной части постановление от 10.11.2008 отменить, дело в отменной части направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.