Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2009 г. N А15-188/2007 "Заключив оспариваемый договор купли-продажи, универмаг и министерство нарушили требования статьи 35 Земельного кодекса РФ" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 апреля 2008 г. N Ф08-2163/2008

ООО "Радуга-3" (далее - общество) обратилось с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Дагестан (далее - министерство), Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Республики Дагестан (далее - управление), ОАО "Махачкалинский центральный универмаг" (далее - универмаг) о признании недействительным договора купли-продажи от 25.08.2003 N 4, заключенного между универмагом и министерством в части земельного участка площадью 187,1 кв. м, находящегося под приобретенным обществом помещением, а также регистрации за универмагом права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.01.2004 N 05-01/49/2003-205 на указанный земельный участок (уточненные требования).

Решением от 13.08.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.11.2007, в иске отказано со ссылкой на пропуск истцом срока исковой давности и отсутствие возможности восстановить нарушенное право истца избранным им способом защиты.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.04.2008 решение от 13.08.2007 и постановление апелляционной инстанции от 09.11.2007 отменены, дело передано на новое рассмотрение. Судебный акт мотивирован тем, что суды не учли, что на основании договора купли-продажи помещений и в силу приведенных норм закона общество приобрело право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под принадлежащей ему недвижимостью, которое относится к числу вещных прав, подлежащих защите в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет право на выкуп земельного участка для использования объекта недвижимости. Заключив договор купли-продажи всего земельного участка, универмаг нарушил право постоянного (бессрочного) пользования общества частью участка под принадлежащим ему недвижимым объектом. Заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона и устранение нарушений этого права, судебные инстанции необоснованно пришли к выводу о пропуске обществом срока исковой давности. Не являясь стороной по сделке, истец не требовал реституции, заявив о своем праве землепользователя.

При новом рассмотрении решением от 22.07.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.11.2008, договор купли-продажи от 25.08.2003 N 4 и регистрация от 26.01.2004 за универмагом права собственности на указанный земельный участок признаны недействительными.

Суды исходили из того, что универмаг и министерство при заключении договора купли-продажи всего земельного участка, занятого находящимися в собственности универмага и иных лиц объектами недвижимости, нарушили право истца на пользование частью участка и его исключительное право на приобретение данной части участка в собственность в порядке, установленном Земельным Кодексом Российской Федерации.

В кассационной жалобе универмаг просит отменить судебные акты, в удовлетворении иска отказать, оспаривая вывод судов о том, что иск является негаторным. Заявитель полагает, что принадлежащее истцу на праве собственности помещение вместе с помещениями ОАО "ЦУМ" составляют неделимое здание, что исключает возможность возникновения у ООО "Радуга-3" права на отдельный земельный участок, который сформирован для эксплуатации всего здания. Универмаг считает, что суды самостоятельно изменили предмет иска, посчитав, что он направлен на защиту приобретенного в силу закона вещного права общества и устранение его нарушений, поэтому неправильно применили статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, здание Махачкалинского центрального универмага площадью 1268,4 кв. м расположено на земельном участке площадью 4574 кв. м в г. Махачкале по ул. Коркмасова, 14 (раннее Советская, 14). В 1992 году создан универмаг, которому решением администрации г. Махачкалы от 17.06.1994 N 520 в постоянное (бессрочное) пользование передан земельный участок 0,46 га.

По договору купли-продажи от 29.12.1995 универмаг продал ЧМП "Радуга-3" (правопредшественник общества) нежилые помещения площадью 187,1 кв. м в пристроенной части здания универмага. Право собственности общества на эти помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2005 (свидетельство о государственной регистрации прав (серия 05 АА N 003429).

Министерство по договору купли-продажи от 25.08.2004 N 4 продало универмагу земельный участок площадью 4 600 кв. м (кадастровый номер 05:40:000047:0002), предназначенный для эксплуатации всего здания.

Считая, что договор от 25.08.2004 N 4 является ничтожным и нарушает его права землепользователя, а право собственности на земельный участок в размере 470,4 кв.м. зарегистрировано за универмагом незаконно, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

По правилам пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшего на момент заключения договора купли-продажи от 29.12.1995 и передачи объекта недвижимости обществу, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Судами установлено, что на основании договора купли-продажи помещений и в силу приведенных норм закона, общество приобрело право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под принадлежащей ему недвижимостью, которое относится к числу вещных прав, подлежащих защите в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действии Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет право на выкуп земельного участка для использования объекта недвижимости.

Суды правильно указали, что согласно статье 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. Поскольку заявленное истцом требование направлено на защиту его вещного права, приобретенного в силу закона, и имеет целью устранение нарушений этого права, судебные инстанции обоснованно отклонили довод ответчика о пропуске обществом срока исковой давности. Не являясь стороной по оспариваемой сделке, истец не мог требовать реституции, правомерно заявив иск о восстановлении нарушенных прав землепользователя.

Заключив оспариваемый договор купли-продажи, универмаг и министерство нарушили требования статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. В силу статьей 166, 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна с момента заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов суд кассационной инстанции не находит.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.07.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2008 по делу N А15-188/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.