Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 марта 2009 г. N А32-14518/2006 В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 4 марта 2009 г. N А32-14518/2006
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 декабря 2004 г. N Ф08-5210/04, от 12 декабря 2008 г. N Ф08-7410/2008, от 3 ноября 2010 г. по делу N А32-14518/2006

ЗАО "Турбаза Изумруд" (далее - турбаза) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Манукян С.В. (далее - предприниматель) об освобождении земельного участка площадью 296,7 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Набережная, б/н, путем демонтажа временного строения - кафе (литера А) площадью 82,2 кв. м, с открытой террасой (литера а) площадью 214,5 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Определением от 25.10.2006 суд произвел замену ненадлежащего ответчика (предпринимателя Манукян С.В.) надлежащим - ООО "Гюмри", г. Геленджик (т. 1, л. д. 157-158).

Определением от 10.06.2008 суд удовлетворил ходатайство о замене истца по делу - турбазы на ООО "Колл-Тек" (далее - общество) в связи с заключением соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 15.04.2006 (т. 2, л. д. 67-68).

Решением от 15.08.2008 в удовлетворении иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что общество не обладает правом заявлять об освобождении земельного участка путем сноса возведенных построек, поскольку занимает спорный участок на основании ничтожной сделки - соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора от 15.04.2006.

Законность и обоснованность судебного акта в апелляционной инстанции не проверялись.

В кассационной жалобе общество просит решение отменить и удовлетворить исковые требования. По мнению заявителя, суд не дал оценку тому обстоятельству, что общество обладает правом пользования земельным участком, на котором расположены возведенные ответчиком постройки, в силу закона. В связи с приобретением объектов недвижимости общество приобрело право пользования земельным участком, на котором расположены здания и сооружения (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием об устранении нарушений его права может обратиться лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненно наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Гюмри" просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям

Как следует из материалов дела, постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.12.2004 по делу N А32-20725/01-21/457-2002-41/289-2004-16/10 за ЗАО "Турбаза Изумруд" признано право собственности на существующий имущественный комплекс турбазы по адресу: г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Кирпичная, 13 (т. 1, л. д. 8-15).

Постановлением главы администрации пос. Архипо-Осиповка от 23.07.1998 N 119 турбазе "Изумруд" предоставлены в аренду сроком на 25 лет ранее выделенные для туристической базы в пос. Архипо-Осиповка земельные участки в границах, обозначенных на плане, общей площадью 76 050 кв. м, в том числе 67 437 кв. м, по ул. Кирпичной, д. 13 (т. 1, л. д. 23).

Администрация пос. Архипо-Осиповка (арендодатель) и турбаза "Изумруд" (арендатор) 18.08.1998 заключили договор аренды N 116-98 (т. 1, л. д. 18 - 22). В соответствии с условиями названного договора арендатору сроком на 25 лет предоставлены в пользование земельные участки общей площадью 76 050 кв. м, в том числе земельный участок N 3, расположенный по адресу: Краснодарский край, пос. Архипо-Осиповка, ул. Кирпичная, д. 13, общей площадью 43502 кв. м, кадастровый номер 23:40:1003038:0069 (т. 1, л. д. 28 - 30).

ООО "Колл-Тек" является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Кирпичная, д. 13 (т. 2, л. д. 34-35).

Турбаза и общество 15.04.2006 заключили соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора (т. 2, л. д. 33). В соответствии с условиями названного документа турбаза передала обществу свои права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 18.08.1998 N 116-98, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:40:1003038:0069. Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 01.11.2006 произведена государственная регистрация сделки.

Ответчиком на земельном участке N 3 общей площадью 43 502 кв. м, расположенном по адресу: г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, ул. Кирпичная, 13, принадлежащем турбазе, самовольно возведены следующие строения: кафе (литера "А") площадью 82,2 кв. м и открытая терраса (литера "а") площадью 214,5 кв. м. Изложенное подтверждается решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2008 по делу N А32-20715/2005-21/430-2007-21/9 (т. 2, л. д. 47-49).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд.

Суд установил, что земельный участок площадью 76 050 кв. м, расположенный в пос. Архипо-Осиповка, находится в границах второй зоны санитарной охраны курорта и относится к землям особо охраняемых природных территорий, являющихся федеральной собственностью. Суд пришел к выводу о том, что поскольку администрация пос. Архипо-Осиповка распорядилась земельными участками, относящимся к федеральной собственности, договор аренды от 18.08.1998 N 116-98 и соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора от 15.04.2006 являются ничтожными сделками (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). С учетом изложенного, у истца отсутствуют основания для предъявления требований об освобождении земельного участка (статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не учел следующего.

Судебными актами по делу N А32-20715/2005-21/430-2007-21/9 по иску ООО "Гюмри" к администрации г. Геленджика установлено, что спорные строения не обладают признаками недвижимости и возведены в пределах границ земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, пос. Архипо-Осиповка, пер. Кирпичный, б/н, кадастровый номер 23:40:1003038:0069, который был ранее предоставлен на праве аренды турбазе.

Решение о предоставлении спорного земельного участка ответчику для строительства не принято.

В связи с приобретением права собственности на объекты недвижимого имущества по договору купли-продажи общество приобрело право пользования земельным участком, расположенным под отчужденными объектами недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости произведена 01.09.2006 и 12.10.2006.

Поскольку земельный участок, на котором расположены спорные объекты, находится в границах округа второй зоны санитарной охраны курорта федерального значения, относится к федеральной собственности в силу закона, администрация не имела полномочий на распоряжение участком в силу требований статьи 2 (пункты 6, 8), статей 31, 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статей 1, 3, 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Совмина РСФСР от 17.12.1987 N 494 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бета, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае", статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации. Из указанных нормативных актов следует, что собственником земельного участка является Российская Федерация (статьи 7, 17 Земельного кодекса Российской Федерации).

В то же время в соответствии со статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В связи с приобретением объектов недвижимости общество получило право на использование земельного участка (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации), которое может быть защищено с использованием правовых средств, указанных в статьях 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд первой инстанции названные нормы не применил. Вывод суда об отсутствии у общества права требовать сноса спорной постройки противоречит установленным по делу фактическим обстоятельствам. Для правильного применения указанных положений закона необходимо исследовать содержание договора купли-продажи от 13.04.2006. Надлежащим образом удостоверенная копия договора в материалах дела отсутствует.

Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.

Пункты 2, 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации определяют, что самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

В постановлении главы администрации поселка Архипо-Осиповка от 23.07.1998 N 119 имеется ссылка на государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей (серии КК-2 N 40855300001210). Указанный документ в материалах дела отсутствует и судом первой инстанции не исследовался.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, которого отменено если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При изложенных обстоятельствах решение суда надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд для разрешения вопроса о том, на каком основании общество приобрело право на использование земельного участка. Кроме того, следует установить точный адрес спорной постройки (т. 2, л. д. 89).

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать указанные вопросы и по результатам принять законный и обоснованный судебный акт. Расходы общества по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы распределить по результатам рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2008 по делу N А32-14518/2006 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.