Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 марта 2009 г. N А32-23682/2007 "Федеральное имущество передано в аренду без проведения конкурса, что свидетельствует о недействительности сделки" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2010 г. по делу N А32-23682/2007

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, далее - территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 24.03.2006 N ДК-11, заключенного территориальным управлением и ООО "Культурно-творческий центр "Аплодисменты"" (далее - общество), обязав общество возвратить территориальному управлению федеральное имущество в виде комплекса берегозащитных сооружений: буны (литеры I, II, III), волноотбойную стену (литера IV), лестничные сходы (литеры V, VI), пешеходную дорожку участка береговой защитной полосы пляжа "Альбатрос" (литера VII), расположенное по адресу: г. Сочи, район ул. Политехнической, 80.

Решением от 30.10.2008 в иске отказано. Суд исходил из того, что спорные нежилые объекты переданы обществу с соблюдением требований, установленных пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку договор аренды заключен до 04.04.2006, то проведение конкурса на право заключения договора не требовалось.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

В кассационной жалобе территориальное управление просит отменить решение и удовлетворить иск. Заявитель указал, что в нарушение пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального бюджета" договор аренды заключен без проведения торгов. На момент заключения договора земельный участок не был индивидуализирован. В спорном договоре отсутствует условие о плате за пользование земельным участком, что не соответствует статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд не учел, что объекты, переданные в аренду обществу, расположены на участке береговой защитной полосы пляжа.

В отзыве на жалобу общество просит решение оставить без изменения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и отзыва.

Изучив материалы дела и выслушав представителей территориального управления и общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы надлежит удовлетворить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2006 N ДК-11, по которому арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование до 24.03.2031 федеральное имущество в виде комплекса берегозащитных сооружений: буны (литеры I, II, III), волноотбойную стену (литера IV), лестничные сходы (литеры V, VI), пешеходную дорожку участка береговой защитной полосы пляжа "Альбатрос" (литера VII), расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, пляж "Альбатрос" (район ул. Политехнической, 80), для размещения и эксплуатации рекреационных объектов. Договором установлен размер годовой арендной платы - 348 915 рублей, размер ежеквартальной арендной платы - 87 228 рублей 75 копеек. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи от 24.03.2006 N 1 арендодатель передал арендатору федеральное имущество.

Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действовавшей на момент подписания договора) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации, за исключением следующих случаев:

а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации;

б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений;

в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;

г) когда федеральными законами или изданными до принятия данного постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Указанный пункт также предусматривает, что Министерство государственного имущества Российской Федерации предоставляет в 3-месячный срок предложения по видам недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, передача в аренду которого осуществляется без проведения конкурса.

Данная норма содержит исчерпывающий перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется.

Следовательно, если спорное имущество не отнесено Министерством государственного имущества Российской Федерации или Правительством Российской Федерации к видам имущества, передача в аренду которых осуществляется без проведения конкурса, то договор аренды от 24.03.2006 подлежал заключения на конкурсной основе.

Порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности, а также права и обязанности лиц, участвующих в его организации и проведении, регламентирован распоряжением Министерства государственного имущества Российской Федерации от 28.07.1998 N 774-р.

При рассмотрении спора суд допустил неправильное толкование нормативного акта и в результате не выяснил, относятся ли спорные объекты недвижимости к числу имущества, передача в аренду которых возможно без проведения конкурса.

Несоответствие договора аренды от 24.03.2006 пункту 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 указывает на его ничтожность (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд не исследовал и не оценил возможность применения к спорным правоотношениям последствий недействительности договора аренды от 24.03.2006 в виде возврата спорного имущества; не установил, имеется ли это имущество в наличии; не произведены ли работы по их улучшению.

Поскольку допущенные судом нарушения и недостатки судебного акта не устранимы в суде кассационной инстанции, дело надлежит направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенные обстоятельства и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.10.2008 по делу N А32-23682/2007 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.