Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 марта 2009 г. N А32-7557/2008 "Вывод суда о превышении муниципальным органом полномочий при совершении оспариваемой сделки купли-продажи земельного участка основан на противоречивых доказательствах" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2009 г. N А32-7557/2008

ТУ ФАУФИ по Краснодарскому краю (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и ООО "Элас" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи от 06.12.2006 N 0593 земельного участка площадью 1 184 кв. м (кадастровый номер 23:37:01 04 015:0307), расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крестьянская, 48; признании недействительным зарегистрированного права собственности за обществом на указанный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.08.2008 иск удовлетворен. Суд признал недействительными договор купли-продажи земельного участка и зарегистрированное право собственности.

Постановлением апелляционного суда от 02.12.2008 решение от 27.08.2008 изменено в части признания недействительным зарегистрированного права собственности за обществом на указанный участок путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд исходил из того, что требование о признании недействительной государственной регистрации права истец не заявлял.

Судебные акты мотивированы тем, что переданный по договору земельный участок является федеральной собственностью, находится в ведении федеральных органов исполнительной власти и расположен в пределах третьей санитарной охраняемой зоны; договор заключен органом, который не имел правомочий действовать от имени собственника - Российской Федерации.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства отнесения земельного участка к особо охраняемым природным территориям федерального значения и вхождения его в границы третьей санитарной зоны охраны города-курорта Анапы. Заявитель полагает, что земельный участок относится к категории земель поселения и подлежит использованию согласно кадастровому плану и градостроительному регламенту. На основании пункта 1 статьи 17 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности Российской Федерации на земельные участки возникает после государственной регистрации. Заявитель указывает, что суды не учли пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" и Федеральные законы от 17.07.2001 N ФЗ-101 и 03.12.2008 N ФЗ-244, определяющие порядок разграничения государственной собственности на земельные участки, в том числе в городах-курортах и курортных местностях.

Управление просит кассационную жалобу оставить без удовлетворения, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании распоряжения главы муниципального образования город-курорт Анапа от 20.11.2006 N 1417 "О предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка ООО "Элас"" комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 06.12.2006 N 0593 земельного участка площадью 1184 кв. м (кадастровый номер 23:37:0104015:0307), расположенного в городе-курорте Анапа по ул. Крестьянская, 48. На земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности.

Полагая, что договор купли-продажи от 20.11.2006 N 1417 заключен ответчиками в нарушение требований законодательства, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Судебные акты об удовлетворении требований истца мотивированы ссылками на статьи 85, 95 и 96 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 2 и 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжение Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановлением Совмина РСФСР от 30 января 1985г. N 45, согласно которым курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение, являются федеральной собственностью. Суды указали на совершение сделки неуполномоченным лицом и нарушение комитетом статей 125, 214 и 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 27 и 28 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При правильности выводов относительно статуса особо охраняемых природных территорий при рассмотрении спора суды не учли следующее.

Указанными выше нормативными актами предусмотрена необходимость: разграничения прав собственности на расположенные на указанных территориях объекты; определения федеральных органов, правомочных совместно с администрациями субъектов осуществлять соответствующие функции управления в отношении природных объектов; при этом не ограничены полномочия муниципальных органов, предусмотренные законами. Из приведенных нормативных актов не следует отнесения всей территории города-курорта Анапа к федеральному уровню собственности.

Федеральная собственность на земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения - в границах санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения не исключает наличие в указанных зонах земельных участков, находящихся в собственности субъектов Федерации и соответствующих муниципальных образований.

В силу статьи 70 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 N 1103-1 все земли в пределах поселений находились в ведении городских, поселковых, сельских Советов народных депутатов, полномочия которых, предусмотренные Кодексом, осуществляли соответствующие местные администрации (Указ Президента Российской Федерации от 24.12.93 N 2287). Порядок зонирования земель поселений и их использования определялся статьями 78, 89 - 93 названного Кодекса, при этом строительство в зонах с особым режимом землепользования разрешалось по решению соответствующей местной администрации.

Расположенное на земельном участке здание, приобретенное ООО "Элас" в собственность, до приватизации в 1993 году имущества продавца в процессе акционирования, принадлежало Комплексу пищевых предприятий "Анапский". После приватизации имущества к новому собственнику перешло в силу закона ранее существовавшее право землепользования.

Согласно Федеральному закону от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (действовавшему до 01.07.2006) и Федеральному закону от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (статья 3.1) критериями отнесения земельных участков к муниципальной собственности (в том числе на территории поселений) указано наличие на них находящихся в собственности муниципальных образований зданий, строений, сооружений; принадлежность к участкам, предоставленным органам местного самоуправления муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления.

В силу пункта 9 статьи 3 Закона признаются действительными удостоверяющие право на землю государственные акты и другие документы, выданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 95 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в границах охранных зон у собственников не изымаются.

Полномочия администрации на распоряжение участками, на которых расположены принадлежащие муниципальному образованию объекты недвижимости, установлены статьями 11 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 68, 71 и 72 Закона Российской Федерации от 06.07.91 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации", статьей 35 Закона Краснодарского края от 05.11.02 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском края".

Принадлежность земельного участка к федеральной либо муниципальной собственности на момент приватизации имущества и последующего перехода к обществу права землепользования при рассмотрении спора не выяснена.

В статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено в составе земель населенных пунктов формирование различных территориальных зон, при этом в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, подлежащие использованию в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 -100 настоящего Кодекса.

Отнесение земельного участка к конкретной территориальной зоне, предусмотренной в статье 85 Кодекса, из материалов дела не усматривается.

В дело предоставлены противоречивые заключения государственных органов различного уровня относительно принадлежности (либо отсутствия доказательств такой принадлежности) спорного земельного участка к третьей зоне санитарной охраны города-курорта Анапа, которые суды не оценили (т.1, л.д. 32 -36, 38; т.2, л.д. 44-48) .

Сторонами не оспаривается, что земельный участок расположен не на территории курорта либо санатория или оздоровительного комплекса. Управление архитектуры и градостроительства города-курорта Анапа дало заключение, что здание торгово-офисного комплекса построено согласно генерального плана на земельном участке, не противоречащем его целевому назначению (т.2, л.д. 37).

Таким образом, вывод суда о превышении муниципальным органом полномочий при совершении оспариваемой сделки основан на противоречивых доказательствах. Согласно статьям 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации противоречия, имеющиеся в материалах дела, в суде кассационной инстанции устранены быть не могут.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует проверить доводы об отнесении земельного участка к конкретной зоне города; выяснить механизм реализации землепользователем, имеющим на земельной участке ранее приватизированный объект недвижимости, обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 2 и пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федеральных законов по состоянию на 01.12.2007) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2008 по делу N А32-7557/2008 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.