Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 марта 2009 г. N А32-13378/2008 "Судебные инстанции обоснованно исходили из того, что правовые основания для расторжения договора аренды земельного участка отсутствуют" (извлечение)

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Фирма "Янтарь"" (далее - общество) со следующими требованиями:

- освободить земельный участок площадью 150 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара на территории кооперативного рынка, с кадастровым номером 23:43:03:03:066:0033;

- привести указанный земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования, указав в решении, что администрация вправе совершить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока;

- аннулировать запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2008, в удовлетворении иска отказано. Судебные инстанции исходили из того, что основания для расторжения договора аренды земельного участка от 05.02.2003 отсутствуют. Общество является собственником недвижимого имущества (нежилого здания), право на которое возникло у ответчика на основании договора купли-продажи от 24.09.1993, заключенного с Фондом имущества г. Краснодара. Указанный объект недвижимости находился на земельном участке до его предоставления обществу в аренду. Поэтому статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую администрация ссылается в обоснование своих требований, а спорным правоотношениям применяться не может. Статья 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую также ссылается истец, должна применяться в совокупности с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей исключительное право общества на приватизацию земельного участка (приобретение права аренды), на котором расположено его нежилое здание. Поскольку отсутствуют основания для освобождения земельного участка, подлежит отклонению и требование об аннулировании записи о регистрации права аренды на спорный земельный участок. Суды также указали, что в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены положениями законодательства при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть признан законным и подлежащим защите (л. д. 97, 137).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить указанные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Истец полагает, что принятие главой муниципального образования город Краснодар распоряжений от 19.10.2005 N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара" и от 07.05.2007 N 1199-р "Об инвестиционном проекте" является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Следовательно, администрация вправе требовать расторжения договора аренды на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды не учли, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды. Поэтому на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе отказаться от договора, продленного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса. Администрация отказалась от договора, направив обществу уведомление. По мнению заявителя, ответчик не является собственником объекта недвижимости, поскольку не представило доказательств государственной регистрации данного права (пункт 1 статьи 2, пункт 2 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Судебные инстанции неправомерно отказали в удовлетворении требования о погашении регистрационной записи о праве аренды общества, так как наличие принадлежащего ответчику объекта недвижимости на земельном участке автоматически не порождает его право аренды земельного участка.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте документа допущены опечатки. Номер названного распоряжения от 7 мая 2007 г. следует читать как: "N 1200-р"

Общество в отзыве на жалобу указало на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность судебных актов. Ответчик указывает, что не получал уведомления о расторжении договора после уплаты арендной платы за 2008 год. Реализация администрацией проекта по реконструкции квартала на основании распоряжения от 07.05.2007 N 1199-р "Об инвестиционном проекте" не является безусловным основанием для расторжения договора, поскольку в нем не указано, для каких именно муниципальных нужд производился конкурсный отбор инвестора - ООО "Вариант". Спорный участок не может быть изъят у ответчика без предоставления равноценного земельного участка и возмещения стоимости расположенного на нем объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить принятые по делу акты и удовлетворить иск.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют закону и основаны на имеющихся в деле доказательствах. Ответчик также ходатайствовал о взыскании с администрации 3 тыс. рублей расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, фирма "Янтарь" (правопредшественник общества) по договору от 24.09.1993, заключенному с Фондом имущества г. Краснодара, приобрела в порядке приватизации муниципального предприятия магазин N 53, в том числе два здания киоска, расположенных на территории кооперативного рынка по улице Гоголя в г. Краснодаре (л. д. 31 - 34). Указанный договор зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Краснодара 29.09.1993 и в Фонде имущества г. Краснодара 27.09.1993. В соответствии с техническим паспортом, составленным филиалом ГУП "Крайтехинвентаризация" по г. Краснодару, нежилое здание под литерой Г157 является капитальным, с железобетонным фундаментом, кирпичными стенами, железобетонными межэтажными перекрытиями (л. д. 40).

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект недвижимости, возникшее на основании договора от 24.09.1993, признается юридически действительным и без государственной регистрации, поскольку указанное право возникло до вступления в силу названного Федерального закона. Таким образом, общество является собственником недвижимого имущества (нежилого здания), расположенного на спорном земельном участке. В этой связи кассационной инстанцией не принимается довод заявителя жалобы о том, что ответчик не является собственником объекта недвижимости, так как не представил в дело доказательств государственной регистрации данного права.

5 февраля 2003 года общество (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка, согласно которому администрация предоставила обществу в аренду земельный участок по улице Гоголя для эксплуатации кафе на срок с 26.09.2002 по 26.09.2007 (л. д. 7 - 10). Поскольку после окончания срока договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомив 18.01.2008 об отказе от договора аренды, администрация потребовала возвратить указанный земельный участок.

При рассмотрении спора судебные инстанции пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В обоснование своих доводов истец ссылается на распоряжение главы администрации Краснодарского края распоряжения от 19.10.2005 N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара" и распоряжение главы администрации муниципального образования город Краснодар от 07.05.2007 N 1199-р "Об инвестиционном проекте". Этими актами предусмотрено осуществление в 2007 - 2010 годах реализации проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской - Карасунской - Гоголя - Коммунаров. На территории данного квартала находится земельный участок, предоставленный обществу в аренду.

Ссылаясь на необходимость изъятия земельного участка в связи с реконструкцией центральной части города, администрация обязана соблюдать нормы гражданского и земельного законодательства об изъятии земельных участков для муниципальных нужд. В том случае, если администрация преследует публичный интерес, земельный участок необходим для муниципальных нужд, применению подлежат специальные нормы об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

В статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда предусмотрены основания прекращения аренды земельного участка. Одним из оснований такого прекращения является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пункт 1 распоряжения главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005 N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара", на которое ссылается истец, предписывает производить резервирование земель для государственных нужд Краснодарского края и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральным планом города Краснодара. Согласно подпункту 9 пункта 3 данного распоряжения после принятия решения об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края департаментом имущественных отношений Краснодарского края в установленном законодательством порядке производится выкуп объектов недвижимости в соответствии с результатами оценки.

Как правильно указали суды, иском в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть оценен как законный и подлежащий защите.

Администрация в жалобе ссылается на то, что она вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной статье существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Из смысла указанной нормы следует, что лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность перечисленных выше условий. Однако предусмотренное статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основание для расторжения договора отсутствует. Кроме того, распоряжение от 07.05.2007 N 1199-р "Об инвестиционном проекте" принято администрацией, которая является стороной договора аренды. Администрация, установив сроки реализации проекта, фактически предопределила обстоятельства, которые расценивает существенными. Поэтому обстоятельства, на которые ссылается истец, недостаточны для расторжения арендного договора.

Администрация в качестве обоснования своих требований ссылается также на прекращение арендных отношений. В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается продленным на неопределенный срок, поскольку по окончании срока его действия арендатор продолжал пользоваться имуществом и ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений. Администрация уведомила общество о расторжении договора. Поэтому истец считает, что у ответчика отсутствуют законные основания для дальнейшего пользования земельным участком. Следовательно, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, как следует из материалов дела, нежилое здание, принадлежащее ответчику на праве собственности, уже находилось на спорном земельном участке до его предоставления по договору аренды. Если объект недвижимости находился на земельном участке до предоставления его в аренду, оснований для применения способа защиты, предусмотренного статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Апелляционный суд пришел к правильному выводу, что положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации следует применять в совокупности с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Поскольку ответчик является собственником нежилого здания, а администрация не предоставила доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то в удовлетворении требования о возврате этого участка отказано правомерно.

Поскольку оснований для аннулирования записи о регистрации права аренды на земельный участок, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не имеется, суды обоснованно отклонили и это требование администрации.

При разрешении спора судебные инстанции правильно применили нормы права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Ходатайство общества о взыскании с администрации 3 тыс. рублей расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела в суде кассационной инстанции, подтверждено документально. С учетом положений статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", кассационная инстанция считает возможным взыскать с администрации в пользу общества 1 тыс. рублей судебных расходов.

При подаче кассационной жалобы заявитель платежным поручением от 03.02.2009 N 12723 перечислил в доход федерального бюджета 1 тыс. рублей государственной пошлины. В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления освобожден от уплаты государственной пошлины. Поэтому уплаченная по кассационной жалобе пошлина (в размере 1 тыс. рублей) подлежит возврату администрации на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 106, 110, 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение арбитражного суда Краснодарского края от 03.09.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2008 по делу N А32-13378/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар за счет казны муниципального образования город Краснодар в пользу ООО "Фирма "Янтарь"" 1 000 рублей судебных расходов.

Возвратить администрация муниципального образования город Краснодар из федерального бюджета 1 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 03.02.2009 N 12723.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.