Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 марта 2009 г. N Ф08-584/09 по делу N А32-4006/2008 "Договор аренды земельного участка заключен с указанием целевого использования - эксплуатация здания кафе, которое арендатор не нарушил. Реконструкция объекта, без изменения его характеристик и параметров, не может служить основанием для расторжения договора аренды" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 января 2012 г. N Ф08-8145/11 по делу N А32-4006/2008

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Кафе Ротонда" (далее - общество) об обязании привести арендуемый земельный участок площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Несебрской, 1-а, в первоначальное состояние путем сноса за свой счет самовольно возведенного строения (здания кафе).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением от 15.08.2008 в иске отказано ввиду недоказанности факта неправомерного сноса принадлежащего ответчику объекта - здания кафе, принадлежащего обществу на праве собственности, а также последующего самовольного строительства иного объекта недвижимости.

В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.

В кассационной жалобе администрация просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить. По мнению истца, общество осуществило снос принадлежавшего ему здания кафе и в соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 39 Земельного Кодекса Российской Федерации утратило право собственности на объект и право пользования арендуемым земельным участком. Администрация считает, что общество самовольно возвело одноэтажного строение, которое имеет иные параметры (высоту и ширину), поэтому данный объект в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является самовольной постройкой и подлежит сносу за счет лица, ее осуществившего. Заявитель указал, что суд не принял во внимание его ссылки на пункт 1 статьи 3 и пункт 3 статьи 25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и выслушав представителя администрации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно договору аренды от 24.05.2005 N 4900003506 земельный участок общей площадью 200 кв. м (кадастровый номер 23:49:0025:0004) сроком до 01.05.2010 предоставлен обществу в аренду для размещения и эксплуатации кафе. На момент предоставления участка обществу принадлежало расположенное на нем здание кафе площадью 129,2 кв. м, сооруженное из металлоконструкций. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

27 июля 2007 года сотрудниками Комитета по управлению имуществом администрации г. Сочи провело проверку целевого использования общества земельного участка, в результате которой установлено, что на момент проверки на указанном земельном участке отсутствует здание кафе, разрешительная документация на снос строения либо его реконструкцию комиссии не представлена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с иском в суд.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а под реконструкцией - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункты 13, 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

К реконструируемым объектам применяются правила статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, если без соблюдения градостроительных норм и правил к существовавшему зданию или сооружению создаются новые объекты (части здания, пристройки или надстройки), существенно изменяются первоначальные индивидуально-определенные признаки объекта недвижимости, вследствие чего он фактически не сохраняется.

При рассмотрении спора суд установил, что на земельном участке сохранено реконструированное здание кафе прежней площади и параметров, изготовленное из аналогичных облегченных конструкций, в подтверждение чего общество предоставило паспорт БТИ и справку филиала ГУП Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация". Суд не установил наличие на земельном участке строения, отличающегося по параметрам, площади и характеристикам от объекта, для эксплуатации которого земельный участок обществу предоставлен в аренду.

Договор аренды земельного участка от 24.05.2005 заключен с указанием целевого использования - эксплуатации здания кафе, которое арендатор не нарушил. Реконструкция объекта без изменения его характеристик и параметров не может служить основанием для расторжения договора аренды.

Несостоятелен изложенный в жалобе довод администрации о том, что судом не применена статья 39 Земельного Кодекса Российской Федерации. Указанной нормой права предусмотрено сохранение права на земельный участок при разрушении здания, строения, сооружения следствие его ветхости, при условии начала восстановления указанного строения в установленном порядке в течение трех лет. Из материалов дела видно, что первоначально здание кафе построено из облегченных конструкций в 1969 году, реконструкция его с использованием новых материалов не нарушает требования закона, отвечает требованиям безопасности. Доказательства нарушения обществом строительных норм и правил при реконструкции объекта не предоставлены.

При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении заявленного иска. Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалованного судебного акта суд кассационной инстанции не установил.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.08.2008 по делу N А32-4006/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.