Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 марта 2009 г. N А32-5438/2008 "Довод истцов о том, что ответчику предоставлен в аренду земельный участок под объектом недвижимости (зданием), которое принадлежит истцам на праве собственности, не подтверждается материалами дела. Поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении иска" (извлечение)

Дмитрюшков А.В., Мхеидзе Г.В. и Сванидзе В.И. обратились в арбитражный суд с иском к ООО "Кафе "Регата"" (далее - общество), администрации города Сочи (далее - администрация) и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды N 395 земельного участка площадью 1 100 кв. м, заключенный 10.09.1997 КУИ города Сочи и обществом;

- обязать департамент и общество заключить с истцами договор аренды земельного участка (с множественностью лиц на стороне арендатора) площадью 259 кв. м по пер. Ривьерскому, 5 в г. Сочи (требования уточнены; т. 1, л. д. 93).

Определением от 31.03.2008 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: отдел по г. Сочи Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2008 (с учетом дополнительного решения от 15.10.2008) в иске о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 10.09.1997 N 395. Требование о понуждении департамента заключить с истцами договор аренды оставлено без рассмотрения. Суд установил, что от имени арендодателя оспариваемый договор подписан руководителем комитета по управлению имуществом г. Сочи. В этот период комитет был наделен полномочиями собственника (Российской Федерации) по распоряжению земельными участками на территории г. Сочи. Поэтому довод истцов о недействительности (ничтожности) договора аренды по мотиву отсутствия у администрации полномочий по распоряжению спорным земельным участком, признан несостоятельным. Кроме того, истцы не доказали наличие у них права на использование земельного участка, предоставленного обществу по договору от 10.09.1997 N 395. Требование о понуждении заключить договор аренды (с множественностью лиц на стороне арендатора) оставлено без рассмотрения на основании части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора (т. 1, л. д. 123, 158).

Законность и обоснованность решения (дополнительного решения) в суде апелляционной инстанции не проверялись.

Дмитрюшков А.В., Мхеидзе Г.В. и Сванидзе В.И. обжаловали судебные акты в кассационном порядке. В жалобе заявители просят отменить принятые по делу акты, ссылаясь на несоответствие сделанных судом выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Истцы ссылаются на то, что общество эксплуатирует кровлю двухэтажного здания, принадлежащего им на праве собственности. В соответствии с правилами статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса РСФСР к истцам (собственникам объекта недвижимости) перешло право пользования земельным участком, расположенным под зданием. Истцы, являясь собственниками недвижимого имущества, имеют исключительное право на заключение договора аренды земельного участка, обслуживающего здание (статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации). По мнению заявителей, вывод суда о несоблюдении ими досудебного порядка урегулирования спора, несостоятелен. Администрация и департамент должны были сами поставить вопрос об изменении действующего договора аренды земельного участка и заключении такого договора с истцами (договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора).

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

Представителем истцов направлено ходатайство (телеграмма) об отложении судебного заседания на более поздний срок, которое рассмотрено и отклонено кассационной инстанцией на основании статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Дмитрюшков А.В., Мхеидзе Г.В. и Сванидзе В.И. являются сособственниками административно-производственного здания общей площадью 270,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, пер. Ривьерский, д. 5. Каждому из них принадлежит по 1/3 доли в праве собственности. Право собственности истцами приобретено на основании договора купли-продажи, заключенного 03.06.2004 с ООО "Фирма разнобытовых услуг". Истцам 02.07.2004 выданы свидетельства о государственной регистрации права.

10 сентября 1997 года общество и КУИ города Сочи заключили договор N 395 о предоставлении земельного участка площадью 1 100 кв. м в пользование на условиях аренды на срок до 01.10.2046 (т. 1, л. д. 9).

Истцы просят признать названный договор недействительной (ничтожной) сделкой, ссылаясь на отсутствие у органа местного самоуправления полномочий по распоряжению спорным земельным участком (статьи 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). В обоснование своих требований истцы ссылаются на то, что им принадлежат на праве собственности первый и второй этажи здания, расположенного по адресу: г. Сочи, пер. Ривьерский, 5. Третий этаж (кровлю) этого здания занимает общество. На дату регистрации договора аренды земельного участка, право собственности на часть здания, впоследствии приобретенную истцами, принадлежало продавцу (ООО "Фирма разнобытовых услуг"). Оспариваемый договор нарушает право фирмы (как собственника части объекта недвижимости) и права истцов, являющихся в настоящее время собственниками части здания, поскольку право на приобретение земельного участка в аренду принадлежит всем собственникам недвижимого имущества, находящегося на спорном земельном участке. По мнению истцов, оспариваемый договор препятствует им в оформлении арендных отношений (заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора).

Часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, истцы должны доказать, что на земельном участке, который является объектом договора аренды от 10.09.1997 N 395, расположено принадлежащее им здание.

Из искового заявления Дмитрюшкова А.В., Мхеидзе Г.В. и Сванидзе В.И. следует, что они приобрели трехэтажное здание, расположенное по адресу: г. Сочи, пер. Ривьерский, 5, два этажа которого принадлежат истцам, а верхний - обществу. Между тем согласно сведениям из технического паспорта на указанный объект приобретенное истцами здание является двухэтажным (т. 1, л. д. 24 - 34). Поэтому суд признал необоснованным довод истцов о нахождении общества на третьем этаже (или на кровле) здания, расположенного по адресу: г. Сочи, пер. Ривьерский, 5.

Дмитрюшков А.В., Мхеидзе Г.В. и Сванидзе В.И. не представили доказательств того, что земельный участок, используемый обществом, сформирован, что его границы описаны и установлены в надлежащем порядке, в том числе на местности. Отсутствуют также доказательства формирования земельного участка, на который претендуют истцы по делу. Местоположение (адрес) земельного участка, на котором расположено здание, находящееся в собственности истцов (г. Сочи, пер. Ривьерский, д. 5), не совпадает с адресом участка, предоставленного обществу в аренду (г. Сочи, пер. Ривъерский, 7). Таким образом, довод заявителей о том, что обществу предоставлен земельный участок под объектом недвижимости (зданием), которое принадлежит истцам на праве собственности, не подтверждается материалами дела.

Рассмотрен и правомерно отклонен судом и довод истцов о том, что договор аренды спорного земельного участка заключен обществом органом (комитетом по управлению имуществом города Сочи), распорядившимся без полномочий федеральной собственностью. В соответствии с пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации N 337 от 12.04.1993 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" комитету предоставлены права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом. Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи (т. 1, л. д. 107). Следовательно, оснований для признания договора аренды от 10.09.1997 N 395 недействительной (ничтожной) сделкой по мотивам, указанным истцами, не имеется.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Истцы не представили в дело доказательств обращения к департаменту и обществу с письменной офертой (проектом договора аренды земельного участка). В силу части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Поэтому суд первой инстанции правомерно оставил без рассмотрения требование Дмитрюшкова А.В., Мхеидзе Г.В. и Сванидзе В.И. о понуждении ответчиков заключить договор аренды участка (с множественностью лиц на стороне арендаторов) площадью 259 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, пер. Ривьерский, 5.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы заявителей направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом на основании исследования имеющихся в деле доказательств. Пределы полномочий кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Арбитражный суд Краснодарского края при разрешении спора правильно применил нормы материального и процессуального права, материалы дела исследовал полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены решения (дополнительного решения) по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителями в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (т. 2, л. д. 19).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 25.08.2008 и дополнительное решение от 15.10.2008 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-5438/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.