Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 марта 2009 г. N А32-66096/2005-1/867-2007-1/192 Дело направлено на новое рассмотрение в части удовлетворения встречного иска о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, поскольку выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 19 марта 2009 г. N А32-66096/2005-1/867-2007-1/192
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 октября 2007 г. N Ф08-6307/07

Марьянское сельское потребительское общество (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Сельскохозяйственное предприятие "Кубань"" (далее - предприятие) о выселении из магазина, расположенного по адресу: ст. Марьянская, ул. Ленина, 42, в связи с прекращением договора аренды.

Предприятие предъявило встречный иск о взыскании с общества 4 455 360 рублей стоимости улучшений арендованного имущества.

Решением от 21.03.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 20.07.2007, первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, по встречному иску с предприятия в пользу общества взыскано 1 455 360 рублей стоимости улучшений арендованного имущества, в остальной части в иске отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 01.10.2007 решение от 21.03.2007 и постановление от 20.07.2007 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию. Кассационная инстанция указала, что для правильного разрешения спора суду следует выяснить, какие из произведенных работ относятся к капитальному ремонту, какие являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества.

При новом рассмотрении дела предприятие изменило размер исковых требований и просило взыскать с общества 1 455 360 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, отказавшись от взыскания остальной части, 172 800 рублей расходов по выплате экспертам за проведение экспертизы и расходы по государственной пошлине.

Определением от 04.12.2007 суд приостановил производство по делу и назначил строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение ООО "Центр судебных экспертиз по Южному округу" (г. Ростов-на-Дону). Определением от 11.03.2008 суд назначил повторную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение ГУ "Южный региональный центр судебной экспертизы" (г. Ростов-на-Дону) Определением от 14.04.2008 в связи с невозможностью проведения экспертизы в названной организации, суд поручил ее проведение ООО "ЮрИнСтрой" (г. Краснодар). Определением от 16.10.2008 в связи с проведением экспертизы и возвращением дела в арбитражный суд производство по делу возобновлено

Решением от 02.12.2008 по первоначальному иску суд обязал предприятие освободить нежилое помещение площадью 171,1 кв. м, расположенное по адресу: ст. Марьянская, ул. Ленина, 42, путем выселения в срок до 25.12.2008, по встречному иску - взыскал с общества в пользу предприятия 1 455 360 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 172 800 рублей расходов по выплате экспертам за проведение экспертизы и 18 776 рублей 80 копеек расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части требований производство по делу прекращено. Судебный акт мотивирован правомерностью требований общества о выселении предприятия в связи с прекращением договора аренды (часть 2 статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд пришел к выводу, что неотделимые улучшения произведены предприятием с согласия общества и их стоимость подлежит возмещению после прекращения договора аренды (часть 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В кассационной жалобе общество просит отменить решение в части удовлетворения встречного иска и принять новый судебный акт. По мнению заявителя, выполненные предприятием неотделимые улучшения арендованного имущества не являются реконструкцией, поскольку проект реконструкции не разрабатывался, разрешение на ее проведение не выдавалось, документы, подтверждающие ее проведение, отсутствуют. В здании произведен капитальный ремонт с возведением самовольных построек без разрешительной документации и согласования с собственником (навеса и котельной). Предприятие не согласовало с арендодателем проведение реконструкции, в том числе ее стоимость. Заключение экспертизы от 08.10.2008 N 271/16.1 не основано на первичных документах и при отсутствии проектно-сметной документации является ненадлежащим доказательством. Акт от 15.10.1994 составлен в одностороннем порядке, без указания адреса обследуемого здания, цели осмотра, не заверен печатями. В здании в течение 14-ти лет аренды не проводился ремонт, оно находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта, что подтверждается экспертным заключением от 04.02.2008 N 154/35/1. Выявленные дефекты устранены предприятием после проведения первоначальной экспертизы, поэтому не отражены в повторной экспертизе; незаконно проведенный ремонт повлиял на результаты повторной экспертизы.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие просит оставить решение без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение в части следует отменить.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и предприятие (арендатор) заключили договор аренды помещения от 05.03.1994, по условиям которого в аренду передано помещение в здании по адресу: ст. Марьянская, ул. Ленина, площадью 171,7  кв. м с навесами и прилегающей территорией (согласно прилагаемой схеме) для использования под магазин, склад и пункт общественного питания. Срок действия договора - с 09.03.1994 по 09.03.1999. В подпункте "в" пункта 7 договора арендодатель обязался не препятствовать арендатору в проведении за его счет реконструкции внутри арендуемых помещений, связанной с переоборудованием и использованием под магазин, склад и пункт общественного питания. В подпунктах "в" и "г" пункта 8 договора арендатор обязался за свой счет произвести внутри арендуемого помещения реконструкцию и переоборудование с целью их дальнейшего использования под магазин, склад и пункт общественного питания, а также за свой счет своевременно производить капитальный и текущий ремонт арендуемого помещения.

В письме от 19.03.1994 предприятие обратилось к обществу с просьбой дать согласие на проведение реконструкции помещений и возмещение расходов в случае прекращения договора аренды по инициативе одной из сторон по ценам, действующим на момент расторжения договора. На письме имеется резолюция руководителя общества о согласии на проведение реконструкции и возмещение затрат (т. 1, л. д. 85).

В письме от 24.05.2006 N 36 общество со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило предприятие о прекращении договора аренды от 05.03.1994 N 3 и просило с 24 августа освободить занимаемое помещение (т.1, л. д. 18).

Отказ предприятия освободить арендуемое помещение явился основанием для обращения общества с иском в арбитражный суд. Предприятие, указав, что с согласия общества произвело неотделимые улучшения арендованного имущества, предъявило встречный иск.

Суд установил, что по окончании срока действия договора предприятие продолжало пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Общество в срок, установленный статьей 610 Кодекса, уведомило арендатора о прекращении договора с 24.08.2005. Спорные помещения переданы в аренду для использования под магазин, склад и пункт общественного питания. Из акта приема-передачи от 15.03.1994 усматривается, что техническое состояние имущества неудовлетворительное, данное обстоятельство подтверждается заключением эксперта от 08.10.2008 N 271/16.1. Для приведения помещений в состояние, пригодное для использования, предприятие произвело их реконструкцию. Факт выполнения работ подтверждается актами приемки выполненных работ за период с марта по июнь 1994 года, в соответствии с которыми работы проводились хозспособом. Подведение освещения, водоснабжения, канализации, газификация объекта подтверждается актом Марьянского сельпо от 20.02.2006. В заключении эксперта от 08.10.2008 N 271/16.1 установлено, что выполненные работы являются реконструкцией, к отделимым без вреда для имущества улучшениям относятся установка отопительного котла, четырехгорелочной приготовительной плиты, водогрейной колонки, счетчика расхода воды. Стоимость отделимых улучшений в ценах 3 квартала 2008 года составляет 38 238 рублей, в ценах 2 квартала 1994 года - 757 480 рублей, неотделимых улучшений в ценах 3 квартала 2008 года - 1 588 856 рублей, в ценах 2 квартала 1994 года - 31 474 498 рублей. При проведении экспертизы использовался метод сравнения представленных материалов с действующими нормативами в области сметного ценообразования путем математических вычислений с учетом материалов настоящего дела. Согласие общества на реконструкцию подтверждается письмом от 19.03.1994 N 0-487, в котором арендатор сообщает о принятии на себя обязательств по реконструкции помещения и просит подтвердить разрешение на возмещение расходов в случае прекращения договора. На письме имеется резолюция председателя правления Марьянского сельпо о том, что арендодатель дает разрешение на реконструкцию объекта и обязуется возместить затраты по ценам, действующим на момент расторжения договора аренды.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Суд, установив вышеназванные обстоятельства, применив статью 623 Кодекса, удовлетворил иск. Однако, суд не учел следующего. В материалах дела имеется заключение строительно-технической экспертизы от 04.02.3008 N 154/35/1 (т. 3, л. д. 96 - 158). Определением от 11.03.2008 суд назначил повторную экспертизу, указав, что в названном заключении ни на один из поставленных вопросов эксперты не дали полного заключения. Назначив повторную экспертизу, суд перед экспертами поставил те же вопросы. В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Суд при рассмотрении спора принял во внимание заключение повторной экспертизы от 08.10.2008 N 271/16.1, согласно которому на второй вопрос ("Определить техническое состояние строения на момент проведения экспертизы") дан ответ, что техническое состояние строения оценивается как "хорошее" (т. 4, л. д. 75). При этом суд не привел мотивы, по которым на принял во внимание ответ первичной экспертизы на этот вопрос, согласно которому техническое состояние строения на момент проведения экспертизы - "неудовлетворительное" (т. 3, л. д. 157), строение, котельная, пристроенное к ней подсобное помещение, инженерные дворовые и внутренние сети требуют капитального ремонта (т. 3, л. д. 148). При таких обстоятельствах суд преждевременно отклонил как документально неподтвержденные доводы общества о проведении предприятием в марте - апреле 2008 года ремонтных работ и необоснованности в связи с этим экспертного заключения от 08.10.2008 N 271/16.1, сделавшего вывод о том, что строение находится в хорошем состоянии. Суд не оценил доводы общества о том, что в стоимость неотделимых улучшений вошла стоимость самовольно построенных предприятием навеса и котельной.

Согласно письму арендатора от 19.03.1994 N 0-487 и резолюции на нем арендодателя возмещение затрат на реконструкцию должно производиться по ценам, действующим на момент расторжения договора аренды. Суд установил, что договор аренды расторгнут 24.08.2005, однако взыскал стоимость неотделимых улучшений в ценах 3 квартала 2008 года, при этом безосновательно отклонил доводы общества о проведении предприятием ремонта после расторжения договора, не выяснил, повлиял ли этот ремонт на стоимость неотделимых улучшений, определенных при проведении повторной экспертизы. Суд не оценил доводы общества о том, что в акте от 15.03.1994 и актах выполненных хозспособом работ не указан адрес нахождения объекта; не учел, что после проведения реконструкции в 1994 году арендатор в течение 14-ти лет пользовался ее результатом; не принял во внимание, что при возмещении затрат по ценам, действующим на момент расторжения договора (согласно резолюции председателя правления общества) следует учитывать и естественный износ; не установил действительную стоимость произведенных неотделимых улучшений (с учетом износа) на момент возврата арендованного имущества.

Поскольку выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, решение в части рассмотрения встречного иска и распределении судебных расходов по нему следует отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В остальной части решение не обжалуется.

При новом рассмотрении дела суду следует оценить первоначальную и повторную экспертизы, указать мотивы, по которым приняты или не приняты выводы экспертов; установить, учтен ли экспертами при определении стоимости неотделимых улучшений износ за период пользования арендатором имуществом; оценить доводы общества о неотносимости акта от 15.03.1994 и актов выполненных работ к арендованному имуществу, самовольном возведении предприятием котельной и навеса без разрешительных документов и согласии арендодателя, о проведении предприятием после расторжения договора аренды (24 августа 2005 года) в период между первичной и повторной экспертизами ремонта; в случае, если ремонт проводился, установить, повлиял ли он на определение действительной стоимости неотделимых улучшений (с учетом износа за период аренды); правильно распределить судебные издержки, подлежащие выплате экспертам (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.12.2008 по делу N А32-66096/2005-1/867-2007-1/192 в части взыскания с Марьянского сельского потребительского общества в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Кубань"" 1 455 360 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 18 776 рублей 80 копеек расходов по уплате государственной пошлины, 172 800 рублей расходов по выплате экспертам за проведение экспертизы отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части решение от 02.12.2008 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.