Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 марта 2009 г. N А53-12916/2008-С2-42 "Положения статьи 655 Гражданского кодекса РФ не исключают возможности подтвердить факт передачи объекта аренды арендатору иными письменными доказательствами при отсутствии акта приема-передачи арендованного имущества" (извлечение)

ООО "Спартак-Клуб" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Псурцеву И.М. о взыскании 80 474 рублей задолженности и 42 004 рублей 50 копеек неустойки за просрочку арендных и коммунальных платежей по договору аренды от 15.02.2006.

Решением от 08.12.2008 с предпринимателя в пользу общества взыскано 80 474 рубля задолженности по арендной плате и 4 тыс. рублей неустойки. Суд отклонил доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы ввиду непередачи ему объекта аренды, установив, что договор аренды исполнялся обеими сторонами, а затем расторгнут по обоюдному соглашению. Суд также пришел к выводу о том, что использование арендатором с согласия арендодателя строения, не указанного в договоре, не опровергает факта одновременного использования объекта, включенного в договор. Размер неустойки снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и отказать в иске, полагая, что передача арендатору предмета аренды не может подтверждаться иными доказательствами, кроме акта приема-передачи. Заявитель утверждает, что изначально ему передавался другой объект недвижимости, который не может быть предметом аренды, поскольку у истца отсутствуют на него правоустанавливающие документы. Факт неиспользования указанного в договоре помещения площадью 89,1 кв. м и использования помещения площадью 500 кв. м подтвержден показаниями свидетелей. Внесение ответчиком арендной платы в размере, установленном договором, не является основанием для признания договора исполнявшимся, так как исполнение должно быть обоюдным. Заявитель считает, что в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе был приостановить исполнение встречного обязательства и не вносить арендную плату за март-апрель 2008 года в связи с тем, что истец к этому времени не исполнил свое обязательство по передаче арендатору помещения, указанного в договоре аренды от 15.02.2006.

В судебном заседании предприниматель Псурцев И.М. поддержал изложенные в жалобе доводы, представитель общества просила оставить жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно договору от 15.02.2006 общество (арендодатель) обязалось передать предпринимателю Псурцеву И.М. (арендатор) во временное владение и пользование за плату нежилое строение - склад литера Д общей площадью 89,1 кв. м и прилегающую к складу часть земельного участка (площадку) площадью 400 кв. м из земельного участка с кадастровым номером 61:44:07 03 07:0066 общей площадью 5 351 кв. м. В договоре указаны: адрес передаваемого в аренду имущества: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 154/7; срок аренды - с 01.03.2006 по 01.02.2007, считающийся продленным с сохранением тех же условий, если за месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении или о пересмотре договора; размер ежемесячной арендной платы (приложение N 1 к договору), подлежащей перечислению на расчетный счет арендодателя на основании выставляемых арендодателем счетов и не включающей стоимости коммунальных услуг, подлежащих самостоятельной оплате арендатором. В пункте 2.5 договора стороны предусмотрели, что условия об оплате сохраняются и в том случае, если арендатор, не расторгнув договор, не осуществляет пользование арендуемым объектом.

Дополнительным соглашением от 30.09.2007 стороны продлили срок аренды до 31.04.2008 с сохранением ранее оговоренных условий.

Письмом от 19.03.2008 предприниматель уведомил общество о досрочном расторжении договора аренды с 01.04.2008 в связи с ликвидацией предприятия и готовности оплатить задолженность по арендной плате в течение апреля 2008 года (т. 1, л. д. 18).

На обратной стороне акта сверки расчетов по состоянию на 19.06.2008 (в котором указан долг предпринимателя в размере 86 974 рублей) Псурцев И.М. указал, что обязуется вывезти оборудование из помещения по ул. Доваторов, 154/7 до 29.06.2008.

Исследовав и оценив названные обстоятельства, а также выставленные истцом счета и платежные поручения ответчика за 2007 - 2008 годы (в которых в качестве назначения платежа указано - арендная плата по договору аренды от 15.02.2006 и эксплутационные расходы по договору аренды от 15.02.2006), суд пришел к обоснованному выводу о заключенности спорного договора, исполнении его сторонами и наличии у арендатора обязанности оплатить аренду в установленном договором размере до окончания срока договора, т. е. до 31.04.2008.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточном акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Последствия непредоставления арендодателем арендатору сданного в наем имущества указаны в части 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации: в этом случае арендатор вправе истребовать имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендатор в течение более двух лет с момента заключения договора не заявлял о том, что имущество ему не передано, не истребовал его и не расторгал договор по этому основанию. Продление обеими сторонами срока договора дополнительным соглашением от 30.09.2007 является доказательством его исполнения в течение предшествующего времени и в совокупности с производимыми ответчиком платежами по договору опровергает его утверждение о непередаче указанного в договоре объекта.

Положения статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключают возможности подтвердить факт передачи объекта аренды арендатору иными письменными доказательствами при отсутствии акта приема-передачи арендованного имущества. Истец пояснил, что акт приема-передачи составлялся, однако впоследствии был утрачен. Доказательства уклонения истца от составления указанного акта ответчиком не представлены.

Заявление арендатора от 19.03.2008 о расторжении договора с 01.04.2008 в связи с ликвидацией принадлежащего арендатору предприятия дополнительно подтверждает исполнение договора обеими сторонами до обращения к арендодателю за его расторжением. Указанная арендатором причина не предусмотрена ни законом, ни договором (пункт 4.2.2) в качестве основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора и не освобождала его от обязанности по погашению долга за март 2008 года и внесению арендной платы за апрель 2008 года. Кроме того, в соответствии с пунктом 2.5 договора фактическое неиспользование арендованного имущества не освобождало арендатора от внесения арендной платы.

Вывод суда об обоснованности иска соответствует фактическим обстоятельствам, нормы материального и процессуального права судом не нарушены, в связи с чем основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2008 по делу N А53-12916/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.