Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 марта 2009 г. N А63-6677/2008 "При наличии зарегистрированного договора аренды глава администрации не вправе отменять ненормативный акт, на основании которого заключен этот договор, поскольку эти действия выходят за рамки его компетенции" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 февраля 2008 г. N Ф08-153/08, от 7 мая 2008 г. N Ф08-1963/2008, от 4 мая 2009 г. N А63-10109/2008

ООО "Юность" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании недействительным постановления от 25.06.2008 N 1614 "Об отмене пунктов 1 - 4 постановления главы города Ставрополя от 16.03.2007 N 685 "Об утверждении акта выбора земельного участка согласования ООО "Юность" места размещения торгового комплекса по проспекту Юности в квартале 422 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства" (далее - постановление N 1614).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением от 08.10.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 17.12.2008, заявление общества удовлетворено. Судебные акты мотивированы тем, что на момент принятия постановления N 1614 соблюден порядок согласования акта выбора земельного участка и согласования для проектирования и строительства, предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 266 кв. м из земель населенных пунктов по пр. Юности в квартале N 422 согласно материалам межевания земельного участка для проектирования и строительства торгового комплекса с присвоением почтового адреса - пр. Юности, 22 г. Отмена постановления означает односторонний отказ арендодателя от исполнения договора аренды, что противоречит нормам гражданского законодательства.

В кассационной жалобе администрация просит решение и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении заявления общества отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неверную оценку представленным в дело доказательствам. Администрация не вправе в одном акте принимать решения об утверждении акта выбора земельного участка и предоставление земельного участка для строительства. Постановлением главы администрации города отменено постановление от 29.11.2006 N 3970, закрепляющее земельный участок за обществом. Вывод суда о том, что глава администрации не вправе отменить постановление, на основании которого заключен договора аренды, является неверным, так как регистрация договора аренды является ограничением (обременением) прав арендодателя, положение о том, что зарегистрированное права может быть оспорено только в судебном порядке к таким отношениям неприменимо.

Физические лица в кассационной жалобе просят отменить судебные акты, ссылаясь на нарушение их прав собственности на придомовую территорию, отказ в размещении объекта общества на указанной территории, неправильном применении судом норм материального права. Администрация города обязана была после приватизации квартир сформировать земельный участок дома и поставить его на кадастровый учет. Договор аренды земельного участка, заключенный с обществом является ничтожной сделкой.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит решение и постановление апелляционного суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании стороны поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзывах на нее.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление апелляционного суда не подлежат отмене по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. В силу части 2 статьи 201 названного Кодекса для признания недействительным ненормативного акта необходимо, чтобы он не соответствовал закону или иному нормативному правовому акту, нарушал права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт.

Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций учли требования статей 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации об утверждении проект границ земельного участка, информацию населения о предоставлении земельного участка, размещенную в газете "Вечерний Ставрополь" N 220 от 02.12.2006, утверждении землеустроительного дела, заключении договор аренды земельного участка в целях строительства комплекса, утверждении акт выбора земельного участка, разрешено проектирование и строительство магазина, а также, исходя из того, что общество, как лицо, обратившееся в администрацию за получением земельного участка, вправе ожидать соблюдение администрацией требований законодательства при совершении ею собственных действий по предоставлению земельного участка для строительства.

На основании статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица.

При наличии зарегистрированного договора аренды глава администрации не вправе отменять ненормативный акт, на основании которого заключен этот договор, поскольку эти действия выходят за рамки его компетенции. В данном случае рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно лишь при проверке законности сделки, что относится к исключительной компетенции суда.

В силу части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт. Между тем администрация не представила доказательств оспаривания в судебном порядке зарегистрированного договора аренды земельного участка.

Изменение жилищного законодательства, в результате которого собственники приватизированных квартир в многоквартироном жилом доме вправе получить в собственность прилегающий к нему земельный участок, не влечет автоматического прекращения правоотношений, возникших в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Право муниципальной собственности на спорный земельный участок путем перехода в общую долевую собственность граждан имущества в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не прекратилось, и арендные правоотношения между истцом и ответчиком сохранились.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что граждане не доказали, что предоставлением земельного участка обществу нарушены их права.

Иные доводы кассационных жалоб направлены на переоценку обстоятельств и доказательств дела, что не допускается в суде кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта по безусловным основаниям, не выявлено. Основания к отмене решения и постановления апелляционного суда отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского от 08.10.2008 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2008 по делу N А63-6677/2008 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.