Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2009 г. N А32-13984/2008-53/185 "Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил" (извлечение)

Администрация муниципального образования Курганинский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Телерадиокомпания "Арта"" (далее - общество) о признании незаконным и прекращении зарегистрированного права собственности на незавершенное строительством административное здание площадью 775,6, инвентарный номер 31881 (литеры Б, Б2, Б1), расположенное по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, г. Курганинск, ул. Ленина, 47 (запись о государственной регистрации права собственности от 19.06.2008 N 23-23-08/021/2008-409).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2008 в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на то, что спорные строения не являются самовольными постройками, так как постановлением главы администрации от 21.01.1993 N 49 (с учетом постановления от 13.12.2005 N 3227) обществу, помимо проектирования трансляционного телерадиоцентра, разрешено и его строительство.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2008 отменено, иск администрации удовлетворен. Суд признал недействительным зарегистрированное за обществом право собственности на незавершенное строительством административное здание площадью 775,6, инвентарный номер 31881 (литеры Б, Б2, Б1), расположенное по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, г. Курганинск, ул. Ленина, 47, обязал управление аннулировать (погасить) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) запись от 19.06.2008 N 23-23-08/021/2008-409. Судебный акт мотивирован тем, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку разрешение на строительство для проведения государственной регистрации предоставлено не было. Постановления главы администрации от 21.01.1993 N 49 и от 13.12.2005 N 3227 таковыми не являются в силу несоответствия требованиям, предъявляемым действующим, на момент начала строительства спорного здания, законодательством к разрешениям на строительство.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, считая его незаконным. В обоснование своих требований заявитель указывает, что земельный участок предоставлен именно под строительство телерадиоцентра, разрешение на строительство получено администрацией в постановлении от 21.01.1993 N 49 (с учетом постановления от 13.12.2005 N 3227). Заявитель жалобы указывает, что 12.08.2003 и 14.07.2005 администрация выдала экспертное заключение рабочего проекта на строительство здания телецентра по ул. Ленина в г. Курганинске. 7 марта 2008 года экспертной группой ЦПК "Строитель" выдано техническое экспертное заключение о том, что градостроительные требования по размещению здания на участке не противоречат нормам проектирования, здание выполнено без нарушения действующих градостроительных и строительных норм и правил. По мнению заявителя, спорное здание не подпадает под признаки самовольного строения. Законные права и интересы администрации возведением спорного здания не нарушены, поэтому администрация является ненадлежащим истцом.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в жалобе, представитель администрации выступил против их удовлетворения.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, в реестре 19.06.2008 внесена запись N 23-23-08/021/2008-409 о государственной регистрации права собственности общества на административное здание площадью 775,6, инвентарный номер 31881 (литеры Б, Б2, Б1), расположенное по адресу: Краснодарский край, Курганинский район, г. Курганинск, ул. Ленина, 47. Основанием для регистрации послужили постановление главы администрации от 21.01.1993 N 49 "О разрешении проектирования и строительства трансляционного телерадиоцентра по ул. Ленина в г. Курганинске для предприятия "Крик""; постановление главы муниципального образования Курганинский район от 13.12.2005 N 3227, которым предприятие "Крик" заменено на общество; технический паспорт от 26.11.2007; договор купли-продажи земельного участка от 27.12.2005.

Администрация полагая, что спорное здание, является объектом самовольного строительства, поскольку возведено без разрешения на строительство, обратилась в суд с иском.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.06.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, истец, обращаясь с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, должен доказать наличие у него права собственности на это имущество и отсутствие или порочность сделки, на основании которой ответчик зарегистрировал право собственности.

Основанием для регистрации послужило постановление главы администрации от 21.01.1993 N 49 "О разрешении проектирования и строительства трансляционного телерадиоцентра по ул. Ленина в г. Курганинске для предприятия "Крик"", с учетом постановления главы муниципального образования Курганинский район от 13.12.2005 N 3227, которым внесены изменения в названное постановление, а именно название предприятия "Крик" изменено на общество.

Суд апелляционной инстанции правомерно установил, что постановление главы администрации от 21.01.1993 N 49 не соответствует требованиям, предъявляемым действовавшим на момент его принятия законодательством к разрешениям на строительство, а также сделал обоснованный вывод о том, что указанное постановление представляет собой лишь решение территориального органа исполнительной власти о строительстве - документ, выдаваемый на начальном этапе процедуры получения разрешения на строительство и до разработки проектной документации в соответствии с требованиями архитектурно-планировочного задания.

Руководствуясь пунктом 19 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного приказом Минстроя от 03.06.1992 N 131, суд правильно указал, что постройка является самовольной, поскольку создана без получения на это необходимых разрешений, представленные истцом документы, не могут заменить необходимость получения разрешения на строительство.

Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Доводы заявителя о том, что спорное здание не подпадает под признаки самовольного строения, являются необоснованными, поскольку разрешение на строительство получено не было ни предприятием "Крик", ни обществом.

Таким образом, регистрация права собственности общества на спорный объект произведена при отсутствии основания для проведения государственной регистрации.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования администрации в части признания недействительным зарегистрированного права собственности и погашения записи о государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

В соответствии со статьей 4 Федерального Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении муниципальных образований находится регулирование планировки и застройки территорий муниципальных образований. Муниципальные образования вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти. Согласно статье 12 указанного Закона территорию муниципального образования составляют земли городских, сельских поселений, прилегающие к ним земли общего пользования, рекреационные зоны, земли, необходимые для развития поселений, и другие земли в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения.

Из вышеуказанных норм следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством недвижимых объектов, соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления. Поэтому органы местного самоуправления не лишены прав на обращение с иском о погашении записи государственной регистрации права, признании недействительным зарегистрированного права.

При таких обстоятельствах довод заявителя жалобы о том, что администрация выступает ненадлежащим истцом по делу, является неправомерным.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену постановления (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 по делу N А32-13984/2008-53/185 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2009 по делу N А32-13984/2008-53/185 отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.