Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 апреля 2009 г. N А32-18148/2006 "Неверное определение выкупной цены не влечет недействительности всей сделки, поскольку в данном случае стоимость отчуждаемого имущества должна определяться в соответствии с указаниями закона. Истец не приводил иных доводов, свидетельствующих о ничтожности оспариваемой сделки, кроме существенного занижения цены. Таким образом, в силу требований статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность сделки в оспариваемой части не влечет ее недействительности в целом. Продавец вправе требовать изменения условия о цене земельных участков" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 января 2008 г. N Ф08-8140/07, от 9 февраля 2011 г. по делу N А32-11378/2010

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) в интересах Российской Федерации обратился в арбитражный суд с иском к специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице Краснодарского регионального отделения (далее - фонд), ОАО "Новоросцемент" (далее - общество) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 31.12.2003 N 535/548.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Новороссийска (далее - администрация) и Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент).

Решением от 14.08.2007 в иске отказано в связи с тем, что выкупная стоимость определена правильно, так как спорные земельные участки относятся к землям промышленности, а не к землям поселений.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.01.2008 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.08.2007 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, который не оценил в установленном порядке все представленные в материалы дела доказательства.

Решением от 16.06.2008 заявленные требования удовлетворены. Суд указал, что спорные земельные участки расположены в черте г. Новороссийска и относятся к земельно-ценовой зоне N 22. Оспариваемая сделка признана недействительной по основаниям, установленным статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.01.2009 решение от 16.06.2008 отменено, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 31.12.2003 N 535/548, заключенный фондом и обществом. В иске к управлению отказано, поскольку оно не определяло цену выкупа спорных земельных участков, не является правопреемником департамента и стороной оспариваемого договора. Суд пришел к выводу о том, что несоответствие цены выкупа, установленной в договоре, свидетельствует о его недействительности (ничтожности).

В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, а также указывает на несоответствие сделанных судом выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции при отнесении спорных участков к категории земель населенных пунктов руководствовался исключительно их расположением в черте г. Новороссийска, но не исследовал целевое назначение при их предоставлении. Спорные участки изначально предоставлены обществу для осуществления промышленной деятельности, что подтверждается решением малого совета г. Новороссийска от 14.10.1992 N 41, постановлением главы администрации от 16.10.2000 N 1654. Категорию земель следует определять на основании правоустанавливающих документов, а не исходя из сведений, содержащихся в кадастре объектов недвижимости. Нахождение земельных участков на территории населенного пункта не является препятствием для отнесения их к землям промышленности, поскольку целевое назначение земельных участков не изменилось. Перевод спорных участков из земель промышленности в категорию земли населенных пунктов осуществлен только постановлением Законодательного собрания Краснодарского края от 19.12.2006 N 2741-П "Об установлении границ города Новороссийска Краснодарского края и подчинении ему административно-территориальных единиц" через три года после заключения оспариваемого договора. Суд апелляционной инстанции признал недействительным оспариваемый договор купли-продажи земельного участка без применения последствий недействительности ничтожной сделки, что противоречит статье 36 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель департамента высказался за необходимость удовлетворения жалобы.

Представитель прокуратуры просил оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление суда апелляционной инстанции надлежит изменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, на основании заявлений общества от 24.10.2003 о приватизации находящихся в государственной собственности земельных участков департаментом издано распоряжение от 06.11.2003 N 1087, которым за плату в собственность ОАО "Новоросцемент" предоставлены земельные участки из земель промышленности, находящиеся по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, Сухумийское шоссе, ц/з "Пролетарий", участок N 1 с кадастровым номером 23:47:0000000:0031 площадью 1 355 773 кв. м, в границах, указанных в кадастровой карте; Сухумийское шоссе, ц/з "Октябрь", участок N 2 с кадастровым номером 23:47:0000000:0032 площадью 419 106 кв. м, в границах, указанных в кадастровой карте, предназначенные для эксплуатации промышленных площадок (т. 1, л. д. 136 - 143).

Поручением от 22.12.2003 N 10/33-3 Российский фонд федерального имущества уполномочил Краснодарское региональное отделение осуществить продажу земельных участков по ценам выкупа, установленным распоряжениями территориального органа Минимущества России (т. 2, л. д. 2, 3).

В соответствии с распоряжением от 06.11.2003 N 1087 фонд (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 31.12.2003 N 535/548 купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:47:00 00 000:0031 и 23:47:00 00 000:0032 площадью 1 355 773 кв. м и 419 106 кв. м по цене 28 064 501 рубль 10 копеек и 8 675 494 рубля 20 копеек соответственно (т. 1, л. д. 8 - 12).

Договор сторонами исполнен, оплата покупателем произведена, право собственности ОАО "Новоросцемент" на земельные участки зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 22.01.2004 (т. 1, л. д. 9 - 15).

Считая, что вследствие определения выкупной цены земельных участков с нарушением закона их стоимость занижена, прокурор обратился с иском о признании договора недействительным. Истец указал, что спорные участки относятся к землям населенных пунктов, поэтому их выкупная стоимость подлежит определению на основании ставок земельного налога для земель населенных пунктов, а цена с применением ставок земельного налога, установленных для земель промышленности, не соответствует закону.

По смыслу пункта 1 статьи 422, абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с требованиями закона. На основании пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Согласно статье 85 Кодекса в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что спорные земельные участки расположены под промышленными площадками цементных заводов "Пролетарий" и "Октябрь" и предназначены для эксплуатации производственных сооружений (заключения муниципального учреждения Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Новороссийска от 01.11.2002 N 2733/027-15 и 1673/027-15, заключения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Новороссийска от 08.09.2003 N 530 и 531).

В соответствии со статьей 84 Земельного кодекса Российской Федерации черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Установление черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 данной статьи (в редакции Федерального закона от 30.06.2003 N 86-ФЗ).

Городская черта г. Новороссийска утверждена решением исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета депутатов трудящихся от 26.04.1972 N 306, постановлением Совета Министров РСФСР от 10.10.1984 N 433 "О генеральном плане города Новороссийска" (т. 1, л. д. 13 - 16; т. 3, л. д. 3).

Апелляционный суд установил, что спорные земельные участки находятся в восточной части г. Новороссийска, т.е. в пределах городской черты с момента ее утверждения.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. В силу статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже земельных участков в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации.

На территории Краснодарского края стоимость земельных участков определена в статье 10 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", согласно которой в городе Краснодаре стоимость земельных участков устанавливается в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; в иных муниципальных образованиях Краснодарского края - в десятикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (в редакции, действовавшей на момент заключения договора). Эти ставки дифференцируются органами местного самоуправления городов по местоположению и зонам различной градостроительной ценности. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральными планами городов.

Согласно статье 21 Закона Российской Федерации от 27.12.1991 N 2118-1 "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" земельный налог относился к местным налогам.

Пункт 2 статьи 21 названного Закона предусматривал, что земельный налог устанавливается законодательным актом Российской Федерации и взимается на всей ее территории. При этом конкретные ставки земельного налога определяются законодательными актами субъектов Российской Федерации или решениями органов государственной власти краев, областей, автономной области, автономных округов, районов городов и иных административно-территориальных образований, если иное не предусмотрено законодательным актом Российской Федерации.

Законом Российской Федерации "О плате за землю" (в редакции Федерального закона от 09.08.1994 N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю"") установлены средние ставки земельного налога. Статьей 2 Федерального закона от 09.08.1994 N 22-ФЗ Правительству Российской Федерации поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 года, определенные этим законом ставки земельного налога исходя из динамики изменения минимального размера оплаты труда.

Индексация ставок земельного налога была осуществлена постановлением Правительства Российской Федерации от 07.06.1995 N 562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году". В дальнейшем соответствующие нормы включались в федеральные законы о федеральном бюджете.

Формулировка законов позволяет сделать вывод о том, что под ставкой земельного налога, на основании которой производится исчисление налога за конкретный налоговый период, следует понимать ставку, установленную местными представительными органами власти, увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год, за который производится уплата налога в бюджет.

В соответствии с пунктом 1.2 решения городской Думы II созыва г. Новороссийска Краснодарского края от 30.09.1999 N 314 "О земельном налоге в городе Новороссийске в 1999 году" исчисление земельного налога за земли, предоставленные гражданам и юридическим лицам в черте города, производится на основе средней ставки земельного налога, дифференцированной по двадцати восьми земельно-ценовым зонам, за исключением случаев, определенных в пунктах 1.4, 1.5, 1.12, для которых установлен другой порядок исчисления земельного налога.

Анализ положений названного решения позволяет сделать вывод о том, что ключевым моментом для определения ставки земельного налога являлось нахождение земельного участка в городской черте. Изложенное подтверждается статьей 9 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю", а также письмом ИФНС по г. Новороссийску Краснодарского края от 22.03.2006 N 26-159 (т. 1, л. д. 37).

Установив, что спорные земельные участки относятся к земельно-ценовой зоне N 22, суд апелляционной инстанции верно определил подлежащую применению ставку земельного налога (11 рублей 66 копеек за 1 кв. м). В договоре от 31.12.2003 N 535/548 стоимость земельных участков определена исходя из размера ставки земельного налога 2 рубля 07 копеек за 1 кв. м (т. 1, л. д. 111).

Таким образом, апелляционный суд правильно указал, что цена выкупа по оспариваемому договору рассчитана с нарушением порядка, установленного статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", что привело к отчуждению земельных участков по заниженной стоимости.

В соответствии со статьями 168, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Положения пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации о применении цен, устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами, являются императивными, возможность уменьшения цены выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, законом и нормативными правовыми актами не предусмотрена.

Вместе с тем, признавая договор недействительным полностью, суд не учел следующее. Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пункт 2.1 спорного договора предусматривает, что цена участка N 1 составляет 28 064 501 рубль 10 копеек. Цена участка N 2 составляет 8 675 494 рубля 20 копеек. В соответствии с пунктом 2.4 договора сумма платежа, за вычетом расходов продавца на продажу участков в порядке и по нормам, установленным Правительством Российской Федерации, составляющая 35 637 795 рублей 44 копейки, перечисляется на счета органов федерального казначейства Минфина России, открытые на балансовом счете 40101.

Неверное определение выкупной цены не влечет недействительности всей сделки, поскольку в данном случае стоимость отчуждаемого имущества должна определяться в соответствии с указаниями закона. Истец не приводил иных доводов, свидетельствующих о ничтожности оспариваемой сделки, кроме существенного занижения цены. Таким образом, в силу требований статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность сделки в оспариваемой части не влечет ее недействительности в целом. Продавец вправе требовать изменения условия о цене земельных участков.

Из материалов дела следует, что земельные участки подлежали отчуждению в частную собственность на основании статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Действовавшее на момент приватизации имущества государственного предприятия законодательство не предусматривало одновременной приватизации имущественных комплексов государственных предприятий и земельных участков, на которых они расположены. Это стало возможным с момента введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе изменить постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку суд апелляционной инстанции признал недействительным договор в полном объеме, ошибочно указав, что он не был бы заключен без его недействительной части, постановление апелляционного суда следует изменить в названной части, указав на недействительность пунктов 2.1 и 2.4 договора.

Ссылки заявителя жалобы на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений статьи 71 Земельного кодекса РСФСР, подпункта 8 пункта 1 статьи 1, статей 83, 84 Земельного кодекса Российской Федерации не имеют значения для разрешения спора.

Довод жалобы о том, что суд не применил последствия недействительности ничтожной сделки, следует отклонить. Требование о применении реституции истцом не заявлялось. В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применение последствий недействительности ничтожной сделки является правом суда. В связи с признанием недействительными только условий договора о выкупной цене, стоимость спорных земельных участков должна определяться в соответствии с указаниями закона.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку направлены на переоценку представленных в дело доказательств.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 по делу N А32-18148/2006 изменить.

Иск удовлетворить частично.

Признать недействительными пункты 2.1 и 2.4 договора купли-продажи земельного участка N 535/548 от 31.12.2003, заключенного Специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице Краснодарского регионального отделения Российского фонда федерального имущества и открытым акционерным обществом "Новоросцемент".

В остальной части постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2009 по делу N А32-18148/2006 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.