Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 апреля 2009 г. N А32-598/2008 "Представитель собственника земельного участка (территориальное управление) подтвердил действительность арендных прав ответчика в результате подписания с органом местного самоуправления договора о переводе на РФ прав и обязанностей по договору аренды спорного участка. Поэтому суд правомерно отказал в удовлетворении иска" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2009 г. N А32-591/2009, от 14 июня 2011 г. N Ф08-3254/11 по делу N А32-25149/2010

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (определением от 21.08.2008 заменено на Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю; далее - территориальное управление), обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее - администрация), ООО "Газторгпромстрой", ООО "Газпромстройтеплица" (привлечено к участию в деле определением от 15.05.2008) со следующими требованиями:

- признать недействительным зарегистрированное за ООО "Газпромстройтеплица" право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0505001:671 общей площадью 51 312,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, Каткова щель;

- признать недействительным зарегистрированное за ООО "Газторгпромстрой" право аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0505001:671 общей площадью 51 312,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, Каткова щель (с учетом уточнения иска, принятого определением от 21.08.2008).

Определением от 16.01.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2008 в иске отказано. Суд указал, что территориальное управление не представило доказательств наличия на дату рассмотрения дела записи о государственной регистрации за обществом "Газпромстройтеплица" права аренды на земельный участок. В обоснование своих требований истец сослался на ничтожность договора аренды от 20.03.2000 земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, который заключен администрацией без правомочия на распоряжение землей. Между тем территориальное управление подтвердило действительность арендных прав ООО "Газторгпромстрой" в результате подписания с администрацией договора о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей по договору аренды от 20.03.2000. Суд также по заявлению ответчиков применил исковую давность. Суд отклонил довод ответчика о неприменении исковой давности в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в данном случае истец не владеет земельным участком (т. 2, л. д. 149).

Территориальное управление обжаловало решение в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить принятый по делу акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Истец полагает, что договор аренды земельного участка от 20.03.2000 является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому соглашение о переводе муниципалитетом на Российскую Федерацию прав и обязанностей по такому договору также ничтожно. Суд не учел, что иск о признании недействительным (ничтожным) договора от 20.03.2000 не заявлялся. Территориальное управление просило признать недействительным зарегистрированное право аренды ООО "Газторгпромстрой" на спорный участок. Исковая давность на такое требование не распространяется в силу прямого указания статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО "Газторгпромстрой" в отзыве на жалобу указывает на несостоятельность ее доводов, а также законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

От администрации, общества "Газпромстройтеплица" и регистрационной службы отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить решение от 19.12.2008 и удовлетворить иск.

Представители ООО "Газторгпромстрой" и администрации возражали против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы суда основаны на законе и соответствуют имеющимся в деле доказательствам.

От общества "Газпромстройтеплица" поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителей.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, администрация (арендодатель) и ООО "Газпромстройтеплица" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.03.2000 N 1724 (N 4900001724 после подписания дополнительного соглашения от 10.12.2004). Предметом договора является предоставление в аренду земельного участка площадью 51 944 кв. м с кадастровым номером 23:49:001 029 0005:0001, расположенного в Катковой щели Лазаревского района г. Сочи, занимаемого зданиями и сооружениями подсобного хозяйства. Договор действует на срок до 1 марта 2049 года. Договор прошел государственную регистрацию 20.07.2000 (т. 2, л. д. 69 - 74).

Постановлением главы города Сочи от 12.02.2002 N 73/9 у общества "Газпромстройтеплица" с его согласия из земельного участка площадью 51944 кв. м изъят участок площадью 633 кв. м, за ООО "Газпромстройтеплица" сохранен в аренде земельный участок площадью 51 311 кв. м (без изменения целевого назначения).

22 апреля 2002 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 51 312,1 кв. м, обремененном правом аренды общества "Газпромстройтеплица", которому присвоен новый кадастровый номер 23:49:0505001:671 (т. 2, л. д. 12 - 21).

30 ноября 2004 года ООО "Газпромстройтеплица" и общество "Газторгпромстрой" заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (т. 2, л. д. 75). По условиям договора общество "Газпромстройтеплица" передало ООО "Газторгпромстрой" в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от 20.03.2000. Указанный договор зарегистрирован регистрационной службой, о чем 23.12.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 23-01.46-25.2004-122 (т. 1, л. д. 125). На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу "Газторгпромстрой" на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права от 09.12.2006 и 22.01.2007; т. 2, л. д. 36 - 58).

Территориальное управление обратилось с иском о признании недействительными зарегистрированного за обществами "Газпромстройтеплица" и "Газторгпромстрой" права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0505001:671. В обоснование своих требований истец сослался Указ Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральные законы "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", а также статьи 17, 95 Земельного кодекса Российской Федерации. Территориальное управление указывает, что спорный земельный участок относится к особо охраняемым природным территориям (он находится в границах второй зоны санитарной охраны курорта федерального значения). Следовательно, администрация не имела права распоряжаться земельным участком путем передачи его в аренду. Поскольку договор от 20.03.2000 заключен муниципальным органом в отношении земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, такой договор недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При разрешении спора суд установил, что территориальное управление (в лице руководителя Бондаря В.М.) и администрация подписали соглашение о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору аренды земельного участка от 20.03.2000 N 4900001724 (т. 2, л. д. 115). Данное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 11.12.2008 (т. 2, л. д. 141). На этом основании суд пришел к выводу о том, что государственный орган, наделенный полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0505001:671 (в том числе посредством передачи его в пользование другим лицам), подтвердил арендные права общества "Газторгпромстрой" на спорный участок.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В статье 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено одобрение с обратной силой сделок неуполномоченных лиц, совершенных от имени другого лица (представляемого). По правилам названной статьи могут быть одобрены как сделка по продаже от имени другого лица вещей, определенных родовыми признаками, так и ничтожная сделка по распоряжению чужим имуществом, заключенная неуполномоченным лицом от имени собственника. По аналогии с указанной нормой допустимо одобрение договора аренды, заключенного неуправомоченным лицом от своего имени, так как полномочие на распоряжение имуществом представляемого и правомочие на распоряжение чужим имуществом от своего имени не отличаются по своей юридической природе. В этом случае вопрос о компенсации собственнику земельного участка полученной неуправомоченным лицом арендной платы решается по правилам о неосновательном обогащении: неуправомоченное лицо обязано возвратить собственнику все полученное вследствие распоряжения (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В результате подписания договора о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.03.2000 N 4900001724, территориальное управление (уполномоченный представитель собственника имущества) фактически одобрило указанную сделку.

В кассационной жалобе истец ошибочно ссылается на ничтожность соглашения о переде прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20.03.2000 N 4900001724 (в связи с ничтожностью арендной сделки). Договор аренды не является недействительным (ничтожным) в связи с тем, что собственником имущества (Российской Федерацией в лице территориального управления) совершена сделка по его одобрению. Таким образом, государственный орган, обладающий полномочиями по распоряжению спорным участком, подтвердил арендные права ООО "Газторгпромстрой" на него.

Другим основанием для отказа в удовлетворении иска послужило истечение срока давности по заявленным требованиям, о применении которой заявили ответчики. Заявитель не согласен с этим мотивом отказа, ссылаясь на то, что исковая давность не распространяется на заявленные им негаторные требования.

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Кодекса).

Иск об аннулировании зарегистрированного права собственности ответчика на недвижимое имущество или об исключении записи из реестра фактически является требованием об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (негаторный иск), на которое не распространяется исковая давность.

Между тем, материалы дела свидетельствуют о том, что истец заявил требования не об аннулировании (исключении) записей, а о признании недействительными зарегистрированных прав аренды других лиц на земельный участок. При этом заявитель не учитывает, что право не может быть недействительным, оно может отсутствовать в связи с недействительностью основания его регистрации, на что территориальное управление и сослалось в исковом заявлении. Однако статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает такого способа защиты, как иск о признании недействительным зарегистрированного права.

Кроме того, на требования об аннулировании записей, связанные с лишением владения, распространяется исковая давность, поскольку в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется только на требования собственника или иного владельца об устранении нарушений, которые не были соединены с лишением владения (статья 304).

В данном случае требования о признании недействительным права аренды земельного участка заявлены лицом, не владеющим спорной недвижимостью. Установив названное обстоятельство, суд обоснованно отказал в иске в связи с пропуском трехлетнего срока давности, так как истец должен был узнать о нарушении своих прав с момента выбытия имущества из владения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения от 19.12.2008 по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округ постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2008 по делу N А32-598/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.