Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 мая 2009 г. N А53-3598/2008-С2-11 Поскольку спорное строение возведено обществом на земельном участке, изначально не отведенном в установленном порядке для этих целей, и поскольку с уполномоченным органом не согласовано предоставление земли в аренду под промышленное строительство, такой договор аренды является ничтожной сделкой, а возведенный объект - самовольной постройкой, поэтому у общества не могло возникнуть на него право собственности (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 4 мая 2009 г. N А53-3598/2008-С2-11
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09 настоящее постановление отменено

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 апреля 2007 г. N Ф08-1025/06

Департамент имущественных отношений, потребительского рынка и малого бизнеса администрации г. Азова (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ОАО "Азовский завод стройматериалов" (далее - общество) о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на объект незавершенного строительства - земляная насыпь на песчаной подушке, степень готовности - 46%, площадью 1 642 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Азов, Северо-Западная промзона, район ковша ОАО "Азоврыба"; об обязании погасить соответствующую регистрационную запись N 61-61-02/017/2007- 318.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области и отдел по г. Азову Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - регистрационная служба).

Решением от 18.11.2008 в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что общество за счет собственных средств создало объект незавершенного строительства с соблюдением всех требований закона. Объект "земляная насыпь на песчаной подушке" возводился как капитальный на основании полученного разрешения на строительство и на земельном участке, предоставленном под строительство в установленном законом порядке. Признание в последующем недействительными торгов и договора аренды земельного участка не влияет на возможность приобретения обществом права собственности на возведенный объект, так как общество действовало добросовестно, требование о применении последствий недействительности договора аренды земли не заявлялось, кроме того, указанный договор является оспоримой сделкой и может быть прекращен лишь на будущее время. Суд также исходил из того, что истец имеет намерение предоставить земельный участок, используемый обществом, другой коммерческой организации для строительства аналогичного объекта.

В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшийся судебный акт. Заявитель жалобы указывает, что регистрацией права собственности на спорный объект за ответчиком нарушены его права по распоряжению земельным участком. При регистрации объекта незавершенного строительства необходимо подтвердить право пользования земельным участком, на котором находится объект. Ответчик представил в регистрационную службу договор аренды земли от 14.01.2005 N 1004, заведомо зная, что постановлением апелляционной инстанции от 27.11.2006, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 10.04.2007 по делу N А53-4962/2006-С4-41, торги, и заключенный по итогам их проведения договор аренды земельного участка от 14.01.2005 N 1004 признаны недействительными и на основании указанных судебных актов 10.08.2007 погашена регистрационная запись о государственной регистрации договора аренды от 14.01.2005 N 1004. Таким образом, на момент регистрации права собственности на спорный объект ответчик не обладал правоустанавливающими документами на земельный участок, в связи с чем регистрации произведена незаконно.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт как законный и обоснованный.

В судебном заседании участвующие в деле лица повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, в 2002 году решением межведомственной комиссии (протокол от 29.08.2002 N 17) обществу отведен прилегающий земельный участок площадью 19 275 кв. м, произведено согласование границ земельного участка со смежными землепользователями: потребительским кооперативом "Лодочная станция "Узяк"", ОАО "Азоврыба", ООО "Азовский портовый элеватор", что подтверждается актом, согласованным с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Азова, а также утвержденными Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Азова актом проверки качества межевания земель и планом границ земельного участка.

12 июля 2004 года Комитет по земельным ресурсам и землеустройству по Азовскому району и г. Азову согласовал границы земельного участка площадью 11 238 кв. м (часть указанного выше земельного участка).

31 декабря 2004 года общество приобрело на торгах право аренды земельного участка площадью 11 238 кв. м, кадастровый номер: 61:45:00 01 19:0008, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Азов, Северо-Западная промзона, район ковша, в границах, указанных в кадастровом плане участка.

11 января 2005 года Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Азова и общество заключили договор аренды N 1004 земельного участка площадью 11 238 кв. м, кадастровый номер: 61:45:00 01 19:0008 для использования в целях строительства промышленного предприятия.

В соответствии с проектом генплана участка площадью 11 238 кв. м "складского назначения", согласованным с главным архитектором г. Азова 18.04.2005, предусмотрено произвести подсыпку грунта земельного участка на 2,5 м объемом 25 045 куб. м.

26 апреля 2005 года администрацией г. Азова обществу выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных подготовительных работ по организации рельефа участка складского назначения: разработка земляных масс с подсыпкой грунта, устройство проездов, ограждение территории участка.

К концу сентября 2006 года обществом создан объект незавершенного строительства - земляная насыпь на песчаной подушке (литера 1) площадью 1 642 кв. м, объемом 11 605 куб. м. В соответствии с техническим паспортом государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области процент строительной готовности объекта составляет 46 %, год постройки - 2006, материал - "песок, грунт (земля)".

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Ростовской области от 27.11.2006, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 10.04.2007 по делу N А53-4962/2006-С4-41, по иску администрации г. Азова торги и договор аренды земельного участка от 11.01.2005 N 1004 признаны недействительными.

9 ноября 2007 года общество обратилось в регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, созданный на данном земельном участке.

Регистрационная служба на основании предоставленных документов зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.12.2007 сделана запись регистрации N 61-61-02/017/2007-318.

Полагая, что регистрацией права собственности на спорный объект за обществом нарушены его права как органа, уполномоченного собственником на распоряжение земельным участком, департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований и (или) правовых предпосылок для регистрации права (правоустанавливающих документов, на основании которых произошла регистрация).

По смыслу статей 218, 219 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь возникает у лица, создавшего ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта, получение разрешения на строительство, соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-4962/2006-С4-41 установлено, что земельный участок, занимаемый спорным объектом, расположен в водоохраной зоне р. Дон и в охранной зоне эпохи "бронза-железо" 3 тысячелетие до нашей эры - XIII век нашей эры. Основанием для признания недействительными торгов и договора аренды земельного участка явилось то, что земельный участок в нарушение Земельного кодекса Российской Федерации не был сформирован; кроме того, земельный участок, находящийся в водоохраной зоне, предоставлен под промышленное строительство без соответствующего согласования с федеральным органом исполнительной власти в области управления использованием и охраной водного фонда, как это предусмотрено Водным кодексом Российской Федерации.

На момент проведения оспариваемой государственной регистрации и рассмотрения настоящего дела указанные нарушения не устранены, согласование на использование земельного участка под промышленное строительство отсутствует.

При таких обстоятельствах суд неправомерно отказал в удовлетворении иска.

Поскольку спорное строение возведено обществом на земельном участке, изначально не отведенном в установленном порядке для этих целей (с уполномоченным органом не согласовано предоставление земли в аренду под промышленное строительство, земельный участок не сформирован), такой договор аренды земли является ничтожной сделкой, а возведенный объект - самовольной постройкой, поэтому у общества не могло возникнуть на него право собственности.

Ссылка суда на то, что истец имеет намерение предоставить земельный участок, используемый обществом, другой коммерческой организации для строительства аналогичного объекта, не подтверждена материалами дела. Кроме того, данное обстоятельство не свидетельствует о законности возведения спорного объекта.

С требованием о признании недействительным зарегистрированного права на объект недвижимости вправе обратиться лицо, чьи права нарушены в результате возникновения права собственности.

Оспариваемой регистрацией нарушаются права муниципалитета как собственника земельного участка. Департамент является заинтересованным лицом, так как уполномочен распоряжаться земельными участками, находящимися в муниципальной собственности г. Азова. Требования департамента основаны на положениях статей 209 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат удовлетворению. Обжалуемый судебный акт надлежит отменить ввиду неправильного применения норм материального права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2008 по делу N А53-3598/2008-С2-11 отменить.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности открытого акционерного общества "Азовский завод стройматериалов" на объект незавершенного строительства - земляная насыпь на песчаной подушке площадью 1 642 кв. м, степень готовности - 46%, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Азов, Северо-Западная промзона, район ковша ОАО "Азоврыба".

Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации N 61-61-02/017/2007- 318.

Взыскать с открытого акционерного общества "Азовский завод стройматериалов" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 тыс. рублей.

Поручить Арбитражному суду Ростовской области выдать исполнительные листы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.