Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 мая 2009 г. N А53-8929/2008 "Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 июля 2010 г. по делу N А53-727/2010, от 20 июля 2010 г. по делу N А53-8929/2008, от 29 июля 2011 г. N Ф08-3939/11 по делу N А53-8929/2008, от 17 мая 2012 г. N Ф08-2464/12 по делу N А53-8929/2008

ОАО "Ростовское энергетическое ремонтно-строительное предприятие" (далее - предприятие) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области от 28.08.2007 N 1325-р "О разделе находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:44:07350:0002".

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО "Технологии теплоизоляции и теплосбережения" (далее - общество).

Решением от 19.09.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.03.2009, заявленные требования удовлетворены.

Судебные инстанции исходили из того, что оспариваемым ненормативным актом была нарушена процедура расторжения договора аренды земельного участка, прекращение права аренды земельного участка не зарегистрировано в установленном законом порядке, соглашение о разделе земельного участка заключено лицами, не имеющими полномочий на распоряжение спорными участком, в связи с чем было нарушены права заявителя на него.

В кассационной жалобе Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области (далее - управление) просит отменить решение и апелляционное постановление, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, а также указывает на несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению управления, суд необоснованно удовлетворил ходатайство заявителя о восстановлении пропущенного срока на обжалование ненормативного правового акта. Представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что предприятие выразило согласие на расторжение договора аренды спорного земельного участка в границах, существовавших до его разделения, а также самостоятельно осуществило действия, необходимые для раздела спорного земельного участка.

В кассационной жалобе общество также просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению заявителя, для раздела земельного участка не требуется предварительного расторжения договора аренды. Необходимо наличие соглашения пользователей земельного участка о его разделе и их обращение в уполномоченный государственный или муниципальный орган. Суды не приняли во внимание факт наличия у общества прав на участок, возникших в связи с приобретением расположенных на нем объектов недвижимости.

В возражениях на жалобы предприятие просит отказать в их удовлетворении, считая судебные акты законными и обоснованными. Предприятие указывает, что оспариваемое распоряжение принято с нарушением норм действующего законодательства, регулирующих вопросы расторжения договоров и прекращения прав на земельные участки. В результате одностороннего прекращения долгосрочного договора аренды нарушены права арендатора. Суд правомерно восстановил пропущенный предприятием срок на обжалование ненормативного акта государственного органа.

В заседании представители участвующих в деле лиц поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и возражениях на них.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела, предприятие (арендатор) и Департамент имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) заключили долгосрочный договор аренды от 24.11.2004 N 26708 земельного участка площадью 21 931 кв. м с кадастровым номером 61:44:073505:0002, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 17в, на срок до 25.09.2051. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 39 - 46).

Пунктом 6.2. договора предусмотрена возможность его расторжения решением суда по основаниям, установленным гражданским законодательством.

По договорам купли-продажи от 30.12.2005 общество приобрело у предприятия несколько объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Пескова, д. 17в. Переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 121 - 142).

30 апреля 2006 года предприятие и общество заключили договор о порядке раздела земельного участка (т. 1, л. д. 146 - 148). Стороны договорились произвести реальный раздел участка площадью 21 931 кв. м (кадастровый номер 61:44:073505:0002), находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 17в, с учетом принадлежности объектов недвижимости, расположенных на нем (т. 1, л. д. 146 - 148).

МУП г. Ростова-на-Дону "Архсервис" подготовило землеустроительные дела по межеванию земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Пескова, 17в (т. 1, л. д. 149 - 154).

Распоряжением управления от 28.08.2007 N 1325-р находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:073505:0002 площадью 21 931 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 17в, разделен на два самостоятельных участка: ул. Пескова, 17в, площадью 10622 кв. м; ул. Пескова, 17в, площадью 11309 кв. м (т. 1, л. д. 11).

Образованные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет.

Управление письмом N 14-286/01 известило предприятие о том, что на основании распоряжения от 28.08.2007 N 1325-р произведен раздел земельного участка площадью 21 931 кв. м (т. 1, л. д. 14).

Считая, что указанное распоряжение нарушает его права и законные интересы, предприятие обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N  6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о том, что принятие оспариваемого распоряжения повлекло за собой фактическое изъятие спорного земельного участка, принадлежащего предприятию на праве аренды, зарегистрированном в установленном порядке. Указанный ненормативный акт противоречит нормам гражданского и земельного законодательства и нарушает права и законные интересы предприятия, как арендатора земельного участка.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

С учетом положений названных норм суды пришли к правильному выводу о несоответствии процедуры прекращения права аренды предприятия на спорный земельный участок действующему законодательству.

Вместе с тем вывод о нарушении оспариваемым распоряжением прав и законных интересов предприятия является преждевременным.

Как видно из материалов дела, общество приобрело у предприятия часть объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 21 931 кв. м. Переход права собственности на них зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Предприятие обратилось в управление с заявлением о разделе земельного участка в связи с отчуждением обществу объектов недвижимости (т. 3, л. д. 88). В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, права предприятия могли быть нарушены только предоставлением обществу земельного участка площадью большей, чем та, которая занята приобретенной недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для ее использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Вопрос о площади земельного участка, занятой объектами недвижимости общества и необходимой для их использования судами не исследовался.

Кроме того, суд установил, что управление и общество заключили договор аренды земельного участка площадью 11 309 кв. м, который прошел процедуру государственной регистрации (т. 2, л. д. 6 - 12, 96).

Решение арбитражного суда о признании недействительным ненормативного акта органа государственной власти, послужившего основанием для предоставления земельного участка, не может быть исполнено принудительно при наличии зарегистрированного и не оспоренного договора аренды. Суды не обсуждали вопрос о том, приведет ли применение избранного заявителем способа защиты к восстановлению нарушенного права.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного решение суда и постановление апелляционной инстанции надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать вопрос предельном размере площади части земельного участка, занятой недвижимым имуществом общества и необходимой для его использования, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по результатам сделать вывод о том, нарушает ли оспариваемое распоряжение права и законные интересы предприятия. Кроме того, с учетом положений статей 1, 12 Гражданского кодекса суду необходимо рассмотреть вопрос о том, приведет ли применение избранного заявителем способа защиты к восстановлению нарушенного права.

Доводы кассационных жалоб о неправомерном восстановлении пропущенного срока на обжалование ненормативного акта органа государственной власти рассмотрены апелляционным судом и им дана верная оценка.

Расходы общества по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить по результатам нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2009 по делу N А53-8929/2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.