Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июня 2009 г. N А53-15257/2008 "Из материалов дела следует, что у заявителя возник спор о внесении изменений в договор аренды, вытекающий из гражданских правоотношений, связанных с исполнением обществом и департаментом договора аренды земельного участка. Вопрос о правомерности уклонения арендодателя от внесения изменений в договор может быть исследован судом при рассмотрении конкретного имущественного спора, связанного с изменением договора. Общество вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора" (извлечение)

ООО "Кондор" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) по внесению изменений в договор аренды от 01.09.2005 N 5098 "и" земельного участка, расположенного по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Вагулевского, 35 - 37, в части изменения вида разрешенного использования (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное учреждение "Департамент по архитектуре и градостроительству г. Ростова-на-Дону" (далее - департамент архитектуры и градостроительства), администрация г. Ростова-на-Дону, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, в лице территориального отдела N 18 по г. Ростову-на-Дону.

Решением от 22.12.2008 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции указал, что разрешенное обществу использование земельного участка - "строительство жилого дома" соответствует территориальной зоне жилой застройки, установленной Правилами землепользования и застройки (утверждены решением городской Думы г. Ростов-на-Дону от 17.06.2008 N 405). Общество не меняет один вид разрешенного использования на другой, а просит исключить один из видов разрешенного использования "строительство встроено-пристроенного хозяйственного магазина", в связи с чем требования департамента о соблюдении технических регламентов и проведении специального согласования посредством публичных слушаний неправомерны. Ссылка департамента на непредставление обществом кадастрового паспорта с измененным видом разрешенного использования не является обоснованной, поскольку общество не относится к установленному законом закрытому перечню лиц, наделенных правом обращения с заявлением о внесении изменений в графу 9 кадастрового паспорта "Разрешенное использование".

Постановлением апелляционной инстанции от 31.03.2009 решение от 22.12.2008 отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано. Апелляционный суд указал, что общество избрало ненадлежащий способ защиты права. Суд первой инстанции не учел, что разногласия подлежали передаче в суд только в случае отсутствия возможности урегулировать их во внесудебном порядке.

В кассационной жалобе общество просит отменить апелляционное постановление, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, а также указывает на несоответствие сделанных судом выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, им приняты все необходимые меры для урегулирования вопроса в досудебном порядке, что подтверждается письмами в адрес департамента (письма от 19.05.2008 N 1 и от 01.07.2008 N 2).

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, указывая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрации г. Ростова-на-Дону от 07.12.1994 N 1733 СКФ "Кондор" (правопредшественнику общества) предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 0,17 га для строительства многоэтажного жилого дома и встроенно-пристроенного хозяйственного магазина по ул. Вагулевского, д. 35 - 37 (т. 1, л. д. 34, 38 - 39).

Во исполнение указанного постановления департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.09.2005 N 5098 "и" аренды земельного участка из земель поселений площадью 1684 кв. м (кадастровый номер 61:44:061756:0004), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вагулевского, д. 35 - 37, для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома со встроенно-пристроенным хозяйственным магазином. Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.12.2005 за N 61-61-01/438/2005-283 (т. 1, л. д. 8 - 12).

19 мая 2008 года общество обратилось в департамент с письмом о внесении изменений в названный договор аренды земельного участка в части вида разрешенного использования, исключив из него указание на "строительство встроенно-пристроенного магазина" (т. 1, л. д. 15).

В письме от 04.06.2008 N 113-11802/6 департамент сообщил, что внесение изменений в договор аренды в части разрешенного использования выходит за рамки его компетенции. Обществу было предложено обратиться в департамент архитектуры и градостроительства (т. 1, л. д. 16).

21 июня 2008 года общество обратилось с соответствующим требованием в департамент архитектуры и градостроительства (т. 1, л. д. 13).

Письмом от 26.06.2008 N 01-21/634 департамент архитектуры и градостроительства сообщил обществу, что решение указанного вопроса является компетенцией департамента (т. 1, л. д. 17).

01 июля 2008 года общество повторно обратилось в департамент с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.09.2008 N 5098 "и" в части вида разрешенного использования, исключив из него: "строительство встроенно-пристроенного магазина" (т. 1, л. д. 14).

Бездействие департамента послужило основанием для обращения общества в суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 5 статьи 200 Кодекса обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования с учетом положений частей 3-10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В случае, если до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации один вид разрешенного использования изменен на другой вид такого использования, решение об изменении вида разрешенного использования на другой принимается без проведения публичных слушаний.

Как видно из материалов дела, постановлением главы администрацииг. Ростова-на-Дону от 07.12.1994 N 1733 земельный участок предоставлен обществу для строительства многоэтажного жилого дома и встроенно-пристроенного хозяйственного магазина. В кадастровом плане земельного участка от 12.09.2007 N 4418/07-2694 содержатся сведения о разрешенном использовании земельного участка - для строительства жилого дома со встроено-пристроенным хозяйственным магазином (т. 2, л. д. 107).

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что заявитель не меняет один вид разрешенного использования на другой, а только изменяет состав видов разрешенного использования путем исключения одного из них (строительство встроено-пристроенного хозяйственного магазина). С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что требование департамента о проведении специального согласования посредством публичных слушаний неправомерно. Указанный вывод соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и не противоречит статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Кроме того, суд первой инстанции верно отклонил довод департамента о необходимости предоставления кадастрового паспорта с указанием измененного разрешенного использования земельного участка. Требование о предоставлении арендатором измененного кадастрового паспорта противоречит положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В силу пункта 14 части 2 статьи 7, частей 1 и 2 статьи 16, части 3 статьи 20, пункта 9 части 1 статьи 22 названного закона собственник обращается с заявлением о кадастровом учете земельного участка в связи с изменением его разрешенного использования. К такому заявлению прилагается документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

Вместе с тем, отменяя решение от 22.12.2008, апелляционный суд правильно указал, что возникший между сторонами спор, носит гражданско-правовой характер и связан с необходимостью внесения изменений в пункт 1.1 заключенного обществом и департаментом договора. В случае, если стороны не договорились об изменении условий договора, заявителю необходимо обратиться в суд в порядке, установленном статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Избранный обществом способ защиты путем обжалования бездействия администрации по внесению изменений в договор аренды является ненадлежащим, что влечет необходимость отказа в удовлетворении заявления.

Из материалов дела следует, что у заявителя возник спор о внесении изменений в договор аренды, вытекающий из гражданских правоотношений, связанных с исполнением обществом и департаментом договора аренды земельного участка. Вопрос о правомерности уклонения арендодателя от внесения изменений в договор может быть исследован судом при рассмотрении конкретного имущественного спора, связанного с изменением договора. Общество вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора.

Апелляционный суд верно указал, что с учетом уточненных требований (т. 1, л. д. 121) избранный заявителем способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного права.

Доводы кассационной жалобы не опровергают вывод апелляционного суда о необходимости отказа в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2009 по делу N А53-15257/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.