Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июня 2009 г. N А32-17983/2008 "Орган местного самоуправления пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть оценен судом как законный и подлежащий защите" (извлечение)

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Шейбак Татьяне Геннадьевне (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

- обязать освободить земельный участок общей площадью 15 кв. м, расположенный в Центральном административном округе города Краснодара по ул. Гоголя - Красноармейской, с кадастровым номером 23:43:03 05:56:116;

- привести земельный участок в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования;

- возвратить участок с кадастровым номером 23:43:03 05:56:116 арендодателю;

- погасить запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права аренды на указанный земельный участок.

Определением от 11.11.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что предприниматель является собственником недвижимого имущества (нежилого здания), право на которое признано за ответчиком решением Первомайского районного суда г. Краснодара. Указанный объект недвижимости находился на земельном участке до его предоставления обществу в аренду. Поэтому статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую администрация ссылается в обоснование своих требований, к спорным правоотношениям применяться не может. Статья 272 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую истец также ссылается, должна применяться в совокупности с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей исключительное право на приватизацию земельного участка (приобретение права аренды), на котором расположено нежилое здание ответчика. В рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены положениями законодательства при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть признан законным и подлежащим защите. Отказ в удовлетворении требования о погашении записи о регистрации права аренды на земельный участок мотивирован тем, что администрация не лишена права обратиться в управление с заявлением о погашении такой записи в соответствии с пунктом 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135 (л. д. 91, 159).

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить указанные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Истец полагает, что ответчик продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора аренды, поэтому на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе отказаться от договора, продленного на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Кодекса. Администрация отказалась от договора, направив предпринимателю уведомление. Суды не учли, что земельный участок предоставлен ответчику для эксплуатации объекта из сборно-разборных конструкций. Кроме того, судам следовало применить статью 272 Гражданского кодекса Российской Федерации.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить принятые по делу акты и удовлетворить иск.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют закону и основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, мэрия города Краснодара и предприниматель заключили договор аренды от 09.11.2000 N 1710 (после изменения нумерации - 4300007728) земельного участка с кадастровым номером 23:43:03:05:56:116 общей площадью 15 кв. м, расположенного в Центральном административном округе города Краснодара по улице Гоголя - Красноармейской, для эксплуатации магазина из сборно-разборных конструкций в составе торгово-бытового комплекса. Срок аренды - до 21.09.2005. Договор аренды прошел государственную регистрацию, в деле имеется выписка из реестра от 01.10.2008 (л. д. 53).

27 марта 2008 года истец направил в адрес ответчика уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 09.11.2000 N 1710, которое получено предпринимателем 28.03.2008 (л. д. 18, 19).

На спорном земельном участке имеется нежилое помещение N 3 первого этажа здания под литерой Г153 площадью 13,1 кв. м, принадлежащее предпринимателю на праве собственности, о чем 01.09.2008 внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имуществом и сделок с ним (л. д. 35, 54). Данный объект принят в установленном порядке на технический учет, что подтверждается представленным в материалы дела его техническим паспортом (л. д. 58 - 63).

Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 01.08.2008 за предпринимателем признано право собственности на магазин площадью 13,1 кв. м, расположенный на спорном земельном участке. Указанный судебный акт оставлен в силе определением Краснодарского краевого суда от 26.02.2009 по кассационной жалобе Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации города Краснодара.

Как правильно указали суды, иском в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть оценен как законный и подлежащий защите.

Администрация в качестве обоснования своих требований ссылается на прекращение арендных отношений. В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается продленным на неопределенный срок, поскольку по окончании срока его действия арендатор продолжал пользоваться имуществом и ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений. Администрация уведомила общество о расторжении договора. Поэтому истец считает, что у ответчика отсутствуют законные основания для дальнейшего пользования земельным участком. Следовательно, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Однако, как следует из материалов дела, нежилое здание, принадлежащее ответчику на праве собственности, уже находилось на спорном земельном участке до его предоставления по договору аренды (1998 года постройки; л. д. 60). Если объект недвижимости находился на земельном участке до предоставления его в аренду, оснований для применения способа защиты, предусмотренного статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Апелляционный суд рассмотрел довод истца о необходимости применения к спорным правоотношениям положений статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд пришел к правильному выводу, что указанная норма Кодекса должна применяться в совокупности с нормами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, которой собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки. Поскольку ответчик является собственником нежилого здания, а администрация не предоставила доказательств, указывающих, что общество отказывается от приобретения прав на спорный земельный участок, то в удовлетворении требования о возврате этого участка отказано правомерно.

Согласно пункту 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, внесение в Единый государственный реестр прав записей, в том числе погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора. Поэтому суды обоснованно отказали в удовлетворении требования администрации о погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве аренды на указанный земельный участок.

При разрешении спора судебные инстанции правильно применили нормы права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.12.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 по делу N А32-17983/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.