Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2009 г. N А32-241/2009 Дело о признании недействительным договора аренды земельного участка направлено на новое рассмотрение, поскольку суды не выяснили вопрос о том, какой конкретно земельный участок на момент обращения с иском принадлежал академии и находился в ее пользовании, не дали оценку доказательствам того, что с разрешения данного землепользователя осуществлено строительство жилых домов, собственники помещений в которых приобрели право на земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для его использования (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 24 ноября 2009 г. N А32-241/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 апреля 2008 г. N Ф08-1800/2008, от 17 февраля 2011 г. по делу N А32-241/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2009 г.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) и ООО "Лит" (далее - общество) о признании недействительным договора от 22.01.2007 N 4300014739 аренды земельного участка (кадастровый номер 23:43:0145075:0100) общей площадью 1126 кв. м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара, по ул. Школьной.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ГНУ ВНИИМК им. В.С. Пустовойта (далее - научное учреждение) и Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар.

Решением от 15.04.2009, оставленным без изменения постановлением от 24.08.2009, исковое заявление удовлетворено. Суд признал недействительным договор от 22.01.2007 N 4300014739 аренды земельного участка площадью 1126 кв. м, расположенного в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара по ул. Школьной. Судебные акты мотивированы тем, что часть спорного земельного участка относится к федеральной собственности. Отказ научного учреждения от принадлежащего ему права на земельный участок противоречит требованиям закона. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения для строительства 4-этажных гаражей боксового типа привело к изменению целевого назначения участка без соблюдения процедуры, установленной Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Поскольку установить в какой части земельного участка, предоставленного обществу в аренду, находится участок научного учреждения, не удалось, суд первой инстанции пришел к выводу о невозможности применения к спорным правоотношениям правил статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество в кассационной жалобе просит отменить решение и апелляционное постановление как принятые с неправильным применением норм материального права. Заявитель считает, что суды пришли к неверному выводу о нарушении прав Российской Федерации при предоставлении земельного участка площадью 176,2 кв. м. Названный участок не относился к федеральной собственности, в связи с чем орган местного самоуправления правомерно распорядился им (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 21.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). Кроме того, в соответствии с кадастровым планом от 12.01.2007 земельный участок относится к землям поселений и не подлежит переводу в иную категорию. Обжалуемые судебные акты нарушают права граждан - участников долевого строительства гаражей.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца и далее по тексту допущены опечатки. Дату названного Федерального закона следует читать как: "от 25 октября 2001 г."

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 15.04.2009 и постановление от 24.08.2009 и принять судебный акт об отказе в удовлетворении требований прокурора. Заявитель указывает, что в установленном порядке получил отказ Россельхозакадемии и научного учреждения от права постоянного (бессрочного) пользования в отношении части спорного земельного участка. На момент отчуждения части земельного участка он не относился к федеральной собственности, поскольку расположен в жилом массиве. Оспариваемая сделка совершена на основании распоряжения от 22.09.2006 N 3471-р, которое в установленном порядке не признано недействительным.

Общество поддержало доводы администрации и в кассационной жалобе указало на отсуствие нарушения с его стороны градостроительных норм и правил. Результаты межевания не оспорены в установленном порядке, земельный участок поставлен на кадастровый учет, поэтому договор аренды заключен правомерно. Кроме того, на участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости, принадлежащий обществу и гражданам (дольщикам).

Прокурор и территориальное управление просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения. В судебном заседании представителем прокурора приведены иные доводы о недействительности договора аренды земельного участка - нарушение прав граждан, проживающих в жилых домах, непосредственного граничащих с земельным участком застройщика. Эти доводы предметом иска не являлись.

Представители администрации, общества, прокурора и территориального управления поддержали доводы, изложенные в жалобах и отзывах на нее.

В судебном заседании 17.11.2009 объявлен перерыв до 14 часов 10 минут 24.11.2009.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, первым заместителем главы администрации города Краснодара вынесено постановление от 11.03.2002 N 325 "О предварительном согласовании ООО "ЛИТ" места размещения 4-этажных гаражей боксового типа в Прикубанском административном округе г. Краснодара", на основании чего проведены работы по межеванию выбранного земельного участка и определению его границ. Предварительная площадь земельного участка составляла 1 188,12 кв. м.

Администрация распоряжением от 22.09.2006 N 3471-р "О предоставлении ООО "ЛИТ" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодара" утвердила границы земельного участка площадью 1126 кв. м, сформировав его за счет земли, ранее предоставленной в аренду обществу для строительства на основании постановления мэра г. Краснодара от 01.06.1999 N 866, и 176,2 кв. м, изъятых у научного учреждения, с согласия последнего и академии. Земельный участок предоставлен для строительства 4-этажных гаражей боксового типа на 95 машиномест.

Администрация и общество 22.01.2007 заключили договор N 4300014739 земельного участка (кадастровый номер 23:43:0145075:0100) площадью 1126 кв. м (в состав которого вошли 176,2 кв.м, изъятых у научного учреждения), расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Школьной, в целях строительства 4-этажных гаражей боксового типа на 95 машиномест (т. 1, л. д. 9 - 14).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л. д. 122).

3 августа 2007 года администрация издала постановление N 788 об отмене распоряжения главы муниципального образования город Краснодар от 22.09.2006 N 3471-р.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2007 по делу N А32-18278/2007-51/355 признано незаконным постановление от 03.08.2007 N 788. Судебный акт мотивирован тем, что распоряжение от 22.09.2006 N 3471-р о предоставлении участка для строительства по вине администрации издано за пределами срока, установленного пунктом 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в то время как общество своевременно выполнило все требования законодательства для получения земельного участка в аренду, затратило значительные денежные средства на освоение участка. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2008 решение суда от 14.12.2007 по делу N А32-18278/2007-51/355 оставлено без изменения.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю в письме от 26.11.2008 сообщило, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0145075:100 частично (176,2 кв.м) образован из участка государственной собственности с кадастровым номером 23:43:0145075:796, ранее находившегося в постоянном (бессрочном) пользовании научного учреждения на основании государственного акта серии КК-2 N 401001610 от 19.09.1996 (т. 1, л. д. 124).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения прокурора с иском в суд.

Суды правильно указали, что в соответствии с пунктом 3 раздела II приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" научно-исследовательские учреждения, предприятия и другие объекты Российской Академии наук, отраслевых академий наук относятся исключительно к федеральной собственности.

Указом Президента Российской Федерации от 30.01.1992 N 84 "О Российской академии сельскохозяйственных наук" на базе Российской академии сельскохозяйственных наук и Всесоюзной академии сельскохозяйственных наук (ВАСХНИЛ) создана единая Россельхозакадемия. Созданной академии в бессрочное, бесплатное пользование были переданы земли, ранее предоставленные Российской академии сельскохозяйственных наук, ВАСХНИЛ и их научным учреждениям (пункт 3 названного Указа) и относящиеся к федеральной собственности. По смыслу ранее действовавшего Федерального закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" земли сельхозакадемии относились в федеральной собственности.

Подтверждением того, что земельные участки, предоставленные государственным учреждениям, созданным федеральными органами государственной власти, относятся к федеральной собственности, являются также положения пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 21.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенной Федеральным законом от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Закон N 53-ФЗ), действующие в настоящее время.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 23.08.1996 N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике" Россельхозакадемия наряду с другими отраслевыми академиями наук имеет статус некоммерческой государственной организации (учреждения), которая наделена правом управления своей деятельностью, правом владения, пользования и распоряжения переданным ей имуществом, находящимся в федеральной собственности, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Имущество Россельхозакадемии, а также переданные академии и подведомственным ей учреждениям в пользование земельные участки находятся в федеральной собственности, распоряжаться этим имуществом Россельхозакадемия и такие учреждения вправе в установленных законодательством пределах.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок включает в себя участок площадь 180 кв.м, якобы, из земель, предоставленных ранее в постоянное пользование научному учреждению.

Пунктом 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, осуществляет Российская Федерация в лице уполномоченных органов (статья 29 названного Кодекса). В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 N 691, в рассматриваемый период таким органом являлось Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Нарушение порядка формирования земельного участка, предоставленного администрацией для строительства в 2002 году, является основанием для оспаривания результатов межевания.

Между тем, в судебных актах указано, что местонахождение земельного участка площадью 176, 2 кв.м установить не представляется возможным. В деле имеется письменное согласие землепользователя (научного учреждения) и сельхозакадемии на передачу для целей строительства 180 кв.м земельного участка, точные границы которого не установлены.

Как видно из схемы, предоставленной в обоснование заявленных требований, вокруг спорного земельного участка построены введенные в эксплуатацию многоэтажные жилые дома, что не отрицает ни прокурор, ни управление. Строительство спорного объекта осуществляется на территории, непосредственно расположенной в жилом массиве.

Таким образом, суды не выяснили вопрос о том, какой конкретно земельный участок на момент обращения с иском принадлежал академии и находился в ее пользовании. Не дал оценку доказательствам того, что с разрешения данного землепользователя осуществлено строительство жилых домов, собственники помещений в которых в силу Земельного Кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации приобрели право на земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для его использования.

Суды не обсудили вопрос о возможности восстановления прав сельскохозяйственной академии на земельный участок, вошедший в черту города в качестве жилого массива, путем признания недействительным договора аренды земельного участка, на котором осуществлено строительство незавершенного объекта. Академия к участию в деле не привлечена.

В связи с тем, что в суде кассационной инстанции недопустимо истребование, исследование и оценка новых доказательств, выяснение обстоятельств, не исследованных судами, судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении надлежит привлечь к участию в деле сельхозакадемию, обсудить вопрос о нарушении прав данного землепользователя, возможности их восстановления (в том числе путем предоставления иного земельного участка взамен изъятого), определить границы земельного участка, находящегося в пользовании научного учреждения, выяснить обстоятельства их изменения.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2009 по делу N А32-241/2009 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.