Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 октября 2009 г. N А53-22961/2008 Частично отменяя решение об удовлетворении требования о взыскании гарантийного взноса и процентов за пользование чужими денежными средствами, суд исходил из того, что факт надлежащей передачи истцу помещений по договору аренды доказан. Поскольку арендные платежи за пользование имуществом истцом не производились, перечисленная при заключении договора сумма гарантийного взноса в размере месячной арендной платы не может составлять неосновательное обогащение арендодателя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 8 октября 2009 г. N А53-22961/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 6 октября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 8 октября 2009 г.

ОАО "Межрегионоптторг" (далее - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Саркисян А.А. (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании 209 998 рублей гарантийного взноса и 1 283 рублей 32 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Требования мотивированы тем, что ответчиком нарушены существенные условия договоров от 26.06.2008 и не переданы в арендное пользование нежилые помещения, подлежащие передаче.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.02.2009 с предпринимателя в пользу общества взыскано 209 998 рублей гарантийного взноса, 1 283 рубля 32 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами и 18 тыс. рублей судебных расходов на оплату услуг представителя. Суд указал, что спорные договоры являются незаключенными в связи с отсутствием их государственной регистрации. Поскольку ответчик не доказал исполнение обязательств по передаче помещений арендатору, с него подлежит взысканию неосновательное обогащение в виде суммы гарантийного взноса, перечисленной истцом во исполнение обязательств по договорам аренды.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 решение отменено в части взыскания с предпринимателя в пользу общества 32 946 рублей 96 копеек гарантийного взноса и 201 рубля 34 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на указанную сумму, в удовлетворении этой части требований отказано. В остальной части решение от 13.02.2009 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован тем, что факт надлежащей передачи истцу помещений общей площадью 24,9 кв. м по договору аренды от 26.06.2008 подтверждается актом от 20.08.2008. Поскольку арендные платежи за пользование имуществом истцом не производились, перечисленная при заключении договора сумма гарантийного взноса в размере месячной арендной платы (32 246 рублей 96 копеек) не может составлять неосновательное обогащение арендодателя.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество просит отменить постановление апелляционного суда от 25.05.2009 в связи с неправильным применением судом норм материального права. Заявитель указывает на то, что договор аренды является незаключенным. Кроме того, имеющиеся в тексте договора дефекты исключают государственную регистрацию сделки в будущем. У апелляционного суда отсутствовали основания для изменения решения суда первой инстанции в части 32 946 рублей 96 копеек гарантийного взноса.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить апелляционное постановление без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая на то, что выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и дополнения к ней, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление от 25.05.2009 надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 26.06.2008 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, согласно условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование без права выкупа нежилое помещение площадью 133,8 кв. м (литера А), расположенное по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 18/ул. Кузнечная, 1. Согласно пункту 3.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору помещение в течение трех рабочих дней с момента окончания арендодателем ремонта в помещении, но не позднее трех месяцев с момента подписания настоящего договора, и не ранее внесения суммы гарантийного взноса. Передача помещения арендодателем и его принятие арендатором осуществляются по акту приема-передачи помещения, который подписывается надлежаще уполномоченными представителя сторон. В акте приема-передачи указывается состояние помещения на момент его передачи. В соответствии с пунктом 4.1 договора за пользование помещением арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в размере 177 051 рубля 04 копеек в месяц, начиная со дня подписания акта приема-передачи помещения. Не позднее 45 дней с даты подписания настоящего договора арендатор обязуется оплатить арендодателю гарантийный взнос в размере арендной платы за один месяц. Гарантийный взнос оплачивается в качестве обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договору. В случае нарушения арендатором какого-либо из обязательств по настоящему договору: по внесению арендной платы, а также сумм штрафных санкций и иных платежей, подлежащих оплате арендатором в соответствии с настоящим договором, арендодатель вправе произвести удержания задолженности арендатора из суммы гарантийного взноса (пункт 4.2 договора). В силу пункта 4.3 договора в случае расторжения настоящего договора по согласованию сторон, арендодатель обязуется возвратить гарантийный платеж арендатору не позднее 10 дней с момента расторжения. Договор вступает в силу с момента государственной регистрации и действует по 25.06.2013. Договор подлежит государственной регистрации в Таганрогском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Стороны в соответствии с частью 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что условия договора применяются к их отношениям с момента его подписания (пункты 2.1, 2.2, 2.3 договора). Действие договора прекращается в одностороннем порядке по инициативе арендатора в случае, если помещения не будут переданы арендатору в установленный договором срок (пункт 8.1 договора).

До государственной регистрации договора отношения сторон регулируются положениями договора по правилам, установленным действующим законодательством Российской Федерации для договора аренды недвижимого имущества, заключенного сроком менее одного года. После государственной регистрации договора его действие распространится на все отношения сторон, возникшие по исполнению настоящего договора с момента подписания и до момента государственной регистрации (пункт 11.2 договора).

В этот же день стороны заключили второй договор аренды, согласно которому арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование без права выкупа нежилые помещения: комнаты: 7 и 7а (литера 1) 1 этаж; комната 5 общей площадью 24, 9 кв. м (литера а/А), расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 20. Размер арендной платы установлен в пункте 4.1 договора и составляет 32 946 рублей 96 копеек. Остальные пункты договора дублируют положения первого договора.

Как установлено судами, общество уплатило предпринимателю во исполнение договоров гарантийный взнос в размере 209 998 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 15.07.2008 N 858 и от 18.08.2008 N 928 (т. 1, л. д. 35 - 36). В связи с неисполнением ответчиком обязательств по передаче арендованного имущества общество обратилось с иском в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суды правильно определили правовую природу спорных договоров. Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно статье 655 Кодекса передача здания или сооружения осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Кодекса если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. В силу статьи 620 Кодекса непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель не исполнил обязательства, установленные в статьях 611 и 655 Кодекса и предусмотренные пунктом 3.1 договоров аренды, - не передал истцу арендуемые помещения.

Частично отменяя решение, апелляционный суд сослался на акт от 20.08.2008 приема-передачи помещений, который ввиду допущенных в нем ошибок не был принят судом первой инстанции в качестве доказательства надлежащего исполнения ответчиком обязательств. Между тем согласно указанному акту, подписанному сторонами, предприниматель во исполнение договора от 26.06.2008 сдал, а арендатор принял нежилые помещения площадью 24,9 кв. м, комнаты 7, 7 "А" и 5 (подвал), расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 18/ул. Кузнечная, 1. В акте указано, что претензии по передаче имущества в аренду у арендатора отсутствуют, помещения переданы в технически исправном состоянии, арендатор принял от арендодателя ключи от помещений (т. 1, л. д. 125).

Апелляционный суд в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценил акт от 20.08.2008 в совокупности со свидетельством о государственной регистрации права серии 61 АД N 173817 и планом помещений и пришел к выводу о доказанности факта надлежащей передачи истцу помещений общей площадью 24,9 кв. м по договору аренды от 26.06.2008. Правильности данного вывода апелляционного суда общество документально не опровергло. Поскольку истец осуществлял пользование указанным помещением без внесения арендной платы, перечисленная при заключении договора аренды сумма гарантийного взноса в размере месячной арендной платы не может составлять неосновательное обогащение арендодателя, лишенного в указанный период возможности использовать помещение, переданное арендатору. Поскольку по второму договору акт не представлен и отсутствуют иные доказательства передачи арендатору помещений площадью 133,8 кв. м, оснований для отказа в удовлетворении заявленного в указанной части требования истца о возврате неосновательного обогащения не имелось.

Доводы кассационной жалобы не опровергают правильности выводов суда, их соответствия обстоятельствам дела и представленным доказательствам и по существу направлены на переоценку доказательств. Между тем пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 названной статьи при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Таким образом, арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу.

Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал доказательства, установил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, и правильно применил нормы материального права. Нарушения норм процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебных актов в любом случае, судом округа не установлены. При таком положении кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в размере 1 тыс. рублей за подачу кассационной жалобы следует отнести на общество.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2009 по делу N А53-22961/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.