Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 октября 2009 г. N А63-16920/2008 Суд признал действия администрации по отказу предпринимателю в заключении договора аренды незаконными, поскольку Гражданский кодекс РФ, постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 не предусматривают оснований для отказа победителю состоявшегося конкурса, подписавшему протокол о результате торгов, в заключении договора купли-продажи либо аренды земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 16 октября 2009 г. N А63-16920/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 августа 2011 г. N Ф08-4596/11 по делу N А63-16920/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 октября 2009 г.

Индивидуальный предприниматель Абрамян Карен Арсенович (далее - предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Пятигорска (далее - администрация) о признании недействительным ненормативного правового акта органа местного самоуправления - постановления руководителя администрации города Пятигорска Ставропольского края от 06.06.2008 N 2908 "О признании утратившим силу п. 1.1 постановления главы города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013 "О предоставлении в аренду земельных участков в разных районах города победителям торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства и размещения на них объектов различного назначения"" и обязании администрации города Пятигорска в лице её уполномоченных органов устранить допущенное нарушение закона, а также препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности путём реального исполнения постановления главы города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013 "О предоставлении в аренду земельных участков в разных районах города победителям торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства и размещения на них объектов различного назначения" и в установленный законом срок заключить договор аренды на земельный участок по лоту N 1 с кадастровым номером 26:33:21 01 01:0066 площадью 5680 кв. м под строительство торгового комплекса по улице Теплосерной города Пятигорска (уточненные заявленные требования).

Определениями суда от 11.11.2008, 04.02.2009, 24.02.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", МУ "Управление архитектуры и градостроительства администрации города Пятигорска", Земельная кадастровая палата города Пятигорска, Территориальный (межрайонный) отдел N 20 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.05.2009, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009, требования предпринимателя удовлетворены. Суд признал недействительным постановление руководителя администрации от 06.06.2008 N 2908 "О признании утратившим силу п. 1.1 постановления главы города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013 "О предоставлении в аренду земельных участков в разных районах города победителям торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства и размещения на них объектов различного назначения"" и обязал администрацию города Пятигорска в лице его уполномоченных органов устранить допущенное нарушение закона, а также препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности путём реального исполнения постановления главы города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013 "О предоставлении в аренду земельных участков в разных районах города победителям торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства и размещения на них объектов различного назначения", в установленный законом срок заключить договор аренды на земельный участок по лоту N 1 с кадастровым номером 26:33:21 01 01:0066 площадью 5680 кв. м под строительство торгового комплекса по улице Теплосерной города Пятигорска.

Судебные акты мотивированы тем, что действующее законодательство (Гражданский кодекс Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808) не предусматривает оснований для отказа победителю состоявшегося конкурса, подписавшему протокол о результатах торгов, в заключении договора купли-продажи либо аренды. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. После победы на торгах и приобретения по возмездной сделке права на заключение договора аренды сроком на 5 лет заявитель не был приглашен организатором торгов для заключения договора аренды, ему не направлялся проект договора аренды земельного участка. Заинтересованное лицо не доказало уклонение заявителя от подписания договора аренды, а организатор торгов не обратился с требованием о понуждении заявителя заключить договор аренды. Поскольку для завершения работ по подготовке проектной документации необходимо было оформить документы на земельный участок, не дождавшись от организатора торгов сообщений о заключении договора аренды или проекта договора аренды земельного участка, предприниматель обратился в администрацию с письмом, в котором поставил вопрос о необходимости заключения договора. После обращения заявителя администрация своим письмом впервые сообщила ему об утрате права на аренду земельного участка в связи с истечением 3-годичного срока и в последующем выдала ему на руки копию обжалуемого ненормативного правового акта. Материалами дела не подтверждены доводы администрации о том, что заявителю был выдан исправленный экземпляр выписки из постановления от 18.12.2003 N 4013, в котором срок аренды земельного участка установлен 3 (три) года. Обжалуемым постановлением заявитель, будучи победителем торгов, во внесудебном порядке был лишен права на аренду земельного участка, приобретенного им по возмездной сделке. У администрации отсутствовали правовые основания одностороннего и внесудебного порядка лишения заявителя права заключения договора аренды, предоставленного заявителю протоколом от 04.11.2003 N 2/1, на возмездной основе. Соответственно, при издании оспариваемого постановления нарушены как требования законодательства, так и права заявителя. Не согласившись с решением первой и постановлением апелляционной инстанций, администрация обратилась с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

В жалобе администрация просит отменить решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.05.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009, принять по делу новый судебный акт, отказав предпринимателю в заявленных требованиях в полном объеме.

Податель жалобы указывает, что судом первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального и процессуального права и сделан неверный вывод о том, что со стороны администрации имело место лишение заявителя права на заключение договора аренды, приобретенного им на возмездной основе, так как в материалах дела нет фактов, указывающих на какие-либо действия администрации, направленные на лишение предпринимателя каких-либо прав. Непринятие заявителем мер к своевременной реализации предоставленных прав и, как следствие, их утрата - не результат незаконных действий администрации, а результат бездействия самого правообладателя. Кроме того, администрация указала, что она неоднократно заявляла в судебных заседаниях о пропуске срока исковой давности по требованию о понуждении заключить договор аренды, однако данный факт не учтен при вынесении обжалуемых судебных актов, мотивировки непринятия его во внимание судами не приведены.

В заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" считает жалобу подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель предпринимателя в удовлетворении кассационной жалобы просит полностью отказать и оставить без изменений судебные акты первой и апелляционной инстанций по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо (Территориальный (межрайонный) отдел N 20 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю) заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 16.10.2009.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба администрации не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" в соответствии с решением Думы города Пятигорска от 31.01.2003 N 259-22 ГД в газете "Пятигорская правда" от 30.09.2003 разместило объявление о проведении открытого конкурса по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства и размещения на них объектов различного функционального назначения, расположенных в границах города Пятигорска, в том числе лот N 1: земельный участок площадью 5680 кв. м, расположенный по улице Теплосерной, под строительство торгового комплекса, начальная цена 1 546 096 рублей. День проведения открытого конкурса был назначен на 04.11.2003 (т. 2, л. д. 4).

В объявлении перечислены условия конкурса, в том числе указано, что земельные участки предоставляются в аренду сроком на три года с последующей пролонгацией договора аренды земельного участка до окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию.

Также указано, что срок заключения договора аренды земельного участка - через 45 дней после проведения конкурса.

24 октября 2003 года предприниматель подал заявку на участие в конкурсе N 13 и внес задаток в размере 309 220 рублей согласно договору о задатке от 24.10.2003 N 13 (т. 1, л. д. 24, 25).

4 ноября 2003 года на открытых торгах заявитель был признан победителем конкурса, которым предложена наивысшая цена за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка в размере 1 550 тыс. рублей, о чем был составлен протокол от 04.11.2003 N 2 "Об итогах открытого конкурса по продаже права на заключение договора аренды на земельный участок по лоту N 1" (т. 1, л. д. 26).

Денежные средства в размере 1 550 тыс. рублей с учетом задатка предприниматель перечислил на расчетный счет Управления имущественных отношений города Пятигорска по платежным поручениям от 17.10.2003 N 1, 01.12.2003 N 1, 03.12.2003 N 1, 23.12.2003 N 1 (т. 1, л. д. 31 - 34).

18 декабря 2003 года администрацией вынесено постановление N 4013 "О предоставлении в аренду земельных участков в разных районах города победителям торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства и размещения на них объектов различного назначения", которым предпринимателю как победителю торгов предоставлен земельный участок (лот N 1) площадью 5680 кв. м под строительство торгового комплекса по улице Теплосерной.

Согласно выписке из постановления от 18.12.2003 N 4013, выданной администрацией истцу, представленной заявителем в материалы дела и в Территориальный (межрайонный) отдел N 20 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю земельные участки предоставлены победителям торгов сроком на 5 лет (т. 1, л. д. 23, 131).

В копии постановления от 18.12.2003 N 4013, выданной из архивных документов фонда N 172 администрации, срок аренды указан три года (т. 2, л. д. 26 - 29).

14 мая 2008 года на имя руководителя администрации поступила служебная записка начальника правового управления администрации Маркаряна Д.М, в которой он предложил в связи с истечением срока и отсутствием пролонгации договора аренды признать постановление главы города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013 утратившим силу, так как предприниматель не исполнил указанные в постановлении обязательства: не заключил с Управлением имущественных отношений администрации договор аренды земельного участка; не разработал проектно-сметную документацию на строительство объектов; не заказал в Управлении архитектуры и градостроительства строительные паспорта на проектирование строительства объекта; не согласовал и не утвердил проектно-сметную документацию в установленном порядке со всеми заинтересованными организациями и службами города; не получил заключения государственной экологической и вневедомственной экспертиз (т. 1, л. д. 82, 83).

20 мая 2008 года предприниматель обратился с заявлением к начальнику МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" Гребенюкову А.Е о заключении договора аренды земельного участка (т. 1, л. д. 19).

6 июня 2008 года руководителем администрации вынесено постановление N 2908 "О признании утратившим силу пункта 1.1 постановления главы города Пятигорска от 18.12.2003 N 4013 "О предоставлении в аренду земельных участков в разных районах города победителям торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства и размещения на них объектов различного назначения"" (т. 1, л. д. 18).

Считая, что постановление администрации от 06.06.2008 N 2908 не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

В соответствии с пунктом 8 указанных правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Пунктом 26 правил предусмотрено, что протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Решением Думы города Пятигорска от 31.01.2003 N 259-22 ГД утверждено Положение об организации и проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участок для строительства и размещения на них объектов различного функционального назначения, расположенных в границах города Пятигорска (далее - положение) (т. 1, л. д. 86 - 96).

Согласно пункту 1.7 положения извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных постановлением главы города Пятигорска, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. В соответствии с пунктом 5.2 положения протокол о результатах торгов является основанием для принятия постановления главы города Пятигорска о предоставлении земельного участка и заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не более 5 дней со дня подписания постановления главы города Пятигорска о предоставлении в аренду земельного участка победителю торгов (т. 1, л. д. 94).

На основании пункта 2.2 положения организатором торгов выступает Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска. Подготовка, оформление и подписание, а также контроль за соблюдением договора аренды осуществляется организатором торгов - Управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска (т. 1, л. д. 89).

Удовлетворяя требования предпринимателя, суды исходили из того, что действующее законодательство (Гражданский кодекс Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808) не предусматривает оснований для отказа победителю состоявшегося конкурса, подписавшему протокол о результатах торгов, в заключении договора купли-продажи либо аренды. Более того, в случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, после победы на торгах и приобретения по возмездной сделке права на заключение договора аренды сроком на пять лет предприниматель не был приглашен организатором торгов Управлением имущественных отношений города Пятигорска для заключения договора аренды, ему не направлялся проект договора аренды земельного участка площадью 5680 кв. м под строительство торгового комплекса в городе Пятигорске по улице Теплосерной.

Таким образом, администрация не доказала уклонение предпринимателя от подписания договора аренды земельного участка.

Кроме того, администрация не обращалась в арбитражный суд с требованием о понуждении предпринимателя заключить договор аренды земельного участка, тогда как заявителем предпринимались меры для подготовки проектной документации, что подтверждается материалами дела (т. 1, л. д. 27 - 30, 35, 125 - 138; т. 2, л. д. 1 - 14, 69 - 100).

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В силу части 2 статьи 201 названного Кодекса для признания недействительным ненормативного акта необходимо, чтобы он не соответствовал закону или иному нормативному правовому акту, нарушал права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу, что при издании постановления от 06.06.2008 N 2908 администрацией были нарушены как требования законодательства, так и права предпринимателя, поскольку обжалуемым постановлением предприниматель, будучи победителем торгов, во внесудебном порядке был лишен права на аренду земельного участка, приобретенного им по возмездной сделке.

При наличии приобретенного предпринимателем права аренды на спорный земельный участок глава администрации города Пятигорска не вправе признавать утратившим силу ненормативный акт, на основании которого это право возникло, поскольку эти действия нарушают права предпринимателя. В данном случае рассмотрение вопроса о соблюдении установленного порядка предоставления земельного участка возможно лишь при проверке его законности, что относится к исключительной компетенции суда.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает, что доводы администрации города Пятигорска направлены на переоценку доказательств по делу, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Ссылка администрации на заявление при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций о пропуске срока исковой давности не подтверждается материалами дела.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального и процессуального права.

Основания для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.05.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2009 по делу N А63-16920/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.