Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 апреля 2002 г. N Ф08-1124/2002 "Неподписание арендодателем акта передачи имущества в аренду при его фактической передаче не является основанием для признания договора аренды недействительным или незаключенным" (извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Новокавказское предприятие розничной торговли", ст. Новокавказская Александровского района Ставропольского края (далее - ООО "Новокавказское ПРТ"), обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Таридоновой И.Г. о признании недействительным договора аренды N 4 от 22.06.2000 и выселении ответчицы из занимаемых помещений.

В порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Новокавказское ПРТ" изменило предмет иска, заявив требование о признании договора аренды N 4 от 22.06.2000 незаключенным и выселении ответчицы.

Решением от 20.09.2001, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.02.2002, исковые требования удовлетворены на том основании, что договор аренды в нарушение положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит данных, позволяющих определенно установить переданное в аренду имущество, и в нарушение требований статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора не произведена.

В кассационной жалобе предприниматель без образования юридического лица Таридонова И.Г. просит отменить принятые по делу судебные акты и передать дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя жалобы, вывод суда о неопределенности объекта аренды сделан без учета того обстоятельства, что арендатор в течении 1 года 9 месяцев пользовался указанным в договоре помещением и вносил арендную плату; в свидетельстве о праве собственности истца на спорные помещения их адрес, как и в договоре, также не указан. Судом необоснованно не принято во внимание, что истец уклонялся от регистрации договора аренды после обращения к нему ответчика.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Исследовав материалы дела и выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 22.06.2000 ООО "Новокавказское ПРТ" (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Таридонова И.Г. (арендатор) заключили договор аренды здания магазина: торгового зала площадью 45 кв. м, подсобного помещения площадью 36 кв. м. В соответствии с пунктом 8 договор заключен на 5 лет с условием первоочередного права выкупа арендуемого помещения. Арендатор вносит арендную плату ежемесячно до 10 числа наличными в кассу арендодателя по договорным ставкам, перерасчет которых производится один раз в месяц (пункт 5 договора).

Кассационная инстанция считает, что при рассмотрении спора судом неполно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что договор от 22.06.2000 является незаключенным. Однако указанный вывод суда является недостаточно обоснованным.

В соответствии с частью 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды.

Сторонами не отрицается фактическое исполнение договора аренды путем использования ответчицей недвижимого имущества истца, внесения арендной платы и оплаты расходов по электроэнергии, что подтверждено имеющимися в деле квитанциями к приходным кассовым ордерам. Кроме того, истцом представлена справка о наличии задолженности ответчицы по арендной плате за ноябрь-декабрь 2001 года, а также письмо о согласии ООО "Новокавказское ПРТ" на подписание акта приема-передачи магазина площадью 45 кв. м. с подсобным помещением площадью 36 кв. м. после подписания протокола согласования арендной платы. Данные обстоятельства свидетельствуют об индивидуализации сторонами арендуемых объектов и согласовании размера арендной платы. Кроме того, в свидетельстве о государственной регистрации права на недвижимое имущество истца - расположенный в поселке Новокавказском магазин N 97 общей площадью 145,6 кв.м., в котором находятся спорные помещения, отсутствует указание на улицу и номер дома (лист дела 30). ООО "Новокавказское ПРТ" не представило данных о действительном адресе магазина. В силу указанных обстоятельств отсутствие в договоре адреса, по которому находятся арендуемые помещения, не может свидетельствовать о неопределенности предмета договора аренды. В деле имеются сведения о принимаемых ответчицей мерах по оформлению акта приемапередачи арендованного имущества и данные об уклонении истца от указанных действий. Неподписание истцом акта передачи имущества в аренду при его фактической передаче не является основанием для признания договора аренды недействительным или незаключенным. В силу статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами.

Оплата ответчиком арендной платы также подтверждает согласованность сторон по определению объекта аренды.

Из материалов дела следует, что предприниматель Таридонова И.Г. неоднократно обращалась к истцу по вопросу о необходимости государственной регистрации договора. Истец фактически уклонялся от регистрации договора аренды от 22.06.2000, в связи с чем следовало предложить ответчице обратиться с исковым заявлением о понуждении истца к регистрации договора аренды.

Принимая во внимание, что ООО "Новокавказское ПРТ" как собственник арендуемых помещений не приняло необходимых мер по составлению акта передачи помещений, стороны в течение 1 года исполняли условия договора аренды от 22.06.2000, арендодатель регулярно принимал арендную плату за помещения, переданные в аренду по указанному договору, обращение истца с иском о признании договора незаключенным и выселении арендатора в связи с отсутствием в договоре данных, позволяющих определить объект аренды, отсутствием подписанного сторонами акта приемки-передачи нежилых помещений, а также регистрации договора, следовало обсудить вопрос о злоупотреблении истцом правом.

Таким образом, спор разрешен судом по неполно исследованным обстоятельствам дела, судебные акты являются недостаточно обоснованными, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать указанные обстоятельства и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 20.09.2001 и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Ставропольского края от 05.02.2002 по делу N А63-982/01-С1 отменить и дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.