Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2009 г. N А32-9572/2009 Дело о признании незаконным отказа администрации в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал существенные обстоятельства по делу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 16 ноября 2009 г. N А32-9572/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2010 г. по делу N А32-9572/2009, от 26 июля 2011 г. N Ф08-4099/11 по делу N А32-9572/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2009 г.

ООО "Виктория-Юг" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования Ейского городского поселения Ейского района (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Завизиону Владимиру Анатольевичу (далее Завизион В.А.) о признании незаконным отказа администрации в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ейск Краснодарского края, ул. Ясенская, 2/1, площадью 1052 кв. м (литеры "А" первый этаж комнаты N 1-3, 5-22 и под "А" комнаты N  1-24, "а" комнаты N  1-2, лестничные клетки, лифтовые шахты; "а1" - эстакады. Общество просило перевести на него права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному с Завизионом В.А., определив стоимость выкупной цены имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, предоставить рассрочку оплаты имущества сроком на пять лет.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2009 удовлетворено ходатайство ООО "Виктория - Юг" о восстановлении срока подачи заявления об обжаловании отказа администрации удовлетворено. Признан незаконным отказ администрации в предоставлении обществу, как субъекту малого предпринимательства, преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, указанного в иске. Судом установлено, что просрочки в оплате арендной платы были несущественны.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2009 отменено и принят новый судебный акт. В удовлетворении всех требований общества отказано в связи нарушением обществом сроков внесения арендной платы, отсутствием установленного законом субъекта Российской Федерации предельного размера арендуемого помещения, пропуском срока для обращения в арбитражный суд с данным заявлением.

ООО "Виктория - Юг" обжаловало постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 в кассационном порядке и просит его отменить, полагая, что после восстановления процессуального срока судом первой инстанции апелляционный суд неправомерно признал его пропущенным. На день подачи обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества задолженность по арендной плате отсутствовала, а спор по поводу взыскания арендных платежей в арбитражном суде не рассматривался. О добросовестности арендатора свидетельствует реестр платежей, оставленный апелляционным судом без внимания.

В судебном заседании представители общества поддержал доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить постановление апелляции и оставить в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края.

Администрация и предприниматель Завизион В.А. возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление апелляционного суда законным и обоснованным.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 07.12.2004 Управление муниципальными ресурсами города Ейска (арендодатель) и ООО "Виктория" (арендатор) заключили договор аренды N 125, согласно которому арендатор получает в арендное пользование нежилое пристроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Ясенская, 2/1, общей площадью 1052 кв. м, состоящее из нежилых комнат с лестничными клетками и лифтовыми шахтами, а также эстакаду. На основании акта приема-передачи от 01.04.2004 указанное нежилое помещение было передано ООО "Виктория-Юг".

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В статье 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность перевода прав арендатора в судебном порядке, ничтожность отчуждения имущества иным лицам с нарушением требований Закона.

Такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 статьи 3; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок реализации преимущественного права предусмотрен пунктом 1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В нем определено, что орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Выводы апелляционного суда о нарушении арендатором срока внесения арендных платежей и суда первой инстанции о незначительном сроке указанных нарушений сделаны без проверки обстоятельств зачета в счет арендной платы расходов арендатора на капитальный ремонт помещений (условие договора аренды) и обстоятельств изменения ставок арендной платы на основании соответствующих нормативных актов.

Указывая на недействительность дополнительного соглашения от 27.11.2006 об изменении размера арендуемой площади, апелляционный суд не выяснил причины внесения изменений в договор и не проверил доводы арендатора о том, что указанные в первоначальном договоре объекты аренды остались неизменны, дополнение к договору вызвано техническими причинами (уточнение обмеров).

Суды первой и апелляционной инстанции не выяснили существовавший в Краснодарском крае с момента принятия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до вступления в силу Закона Краснодарского края "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Краснодарского края или в муниципальной собственности". Доказательства приостановления на территории Краснодарского края действия Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предоставлены.

Вывод апелляционного суда о пропуске заявителем срока обращения в арбитражный суд, восстановленного судом первой инстанции, противоречат сложившейся судебной практике (постановления апелляционных судов и судов кассационной инстанции приложены к кассационной жалобе, т.4).

С учетом отсутствия у суда кассационной инстанции полномочий на оценку, истребование и исследование доказательств, имеющих существенное значения для правильного рассмотрения спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу N А32-9572/2009 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.