Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2009 г. N А25-26/2009 "Согласно статье 132 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до изменений, внесенных Федеральным законом от 30.12.2008 N 296, жилищный фонд социального использования подлежал передаче в собственность соответствующего муниципального образования, если он не был продан в порядке, предусмотренном пунктом 4 настоящей статьи" (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2009 г.

Управление Федеральной налоговой службы по Карачаево-Черкесской Республике (далее - УФНС) обратилось с иском к конкурсному управляющему ОАО "Карачаево-Черкесскстрой" Осауленко О.Ф., ООО "Легтекс", предпринимателю Долаеву А.М. о признании недействительными состоявшихся 29.12.2008 открытых торгов по продаже 3, 4, 5 этажей общежития, расположенного в городе Черкесске по улице Ленина, 2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена мэрия муниципального образования город Черкесск (далее - мэрия).

До вынесения решения УФНС дополнило иск требованием о передаче общежития безвозмездно мэрии.

Решением от 27.04.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.07.2009, торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи от 03.01.2009 N 5 признаны недействительными, применены последствия недействительности сделки: суд обязал Долаева A.M. возвратить ОАО "Карачаево-Черкесскстрой" (далее - общество, должник) 3, 4 и 5 этажи здания общежития, а общество - возвратить Долаеву A.M. уплаченные за недвижимое имущество 914 320 рублей, в остальной части в иске отказано. Суды пришли к выводу о недействительности торгов и заключенного на торгах договора, поскольку общежитие, относящееся к жилищному фонду, обществу на праве собственности или ином вещном праве не принадлежало и не могло принадлежать в силу закона. Начальная продажная цена с собранием кредиторов не согласована. Определенная независимым оценщиком рыночная стоимость недвижимого имущества в два раза меньше балансовой, что нарушило интересы кредиторов должника. Опубликование в местной печати информации о проведении торгов не подтверждено надлежащими доказательствами. Суд по своей инициативе применил реституцию в качестве последствий недействительности сделки и отклонил доводы предпринимателя о том, что он является добросовестным приобретателем, сославшись на то, что данный правовой институт может применяться только при виндикации. В передаче имущества мэрии отказано, так как при этом права истца не будут восстановлены. Государственная пошлина взыскана в доход федерального бюджета по 1 тыс. рублей с каждого ответчика.

В кассационной жалобе Долаев А.М. просит отменить решение и постановление апелляционного суда и отказать в иске. Заявитель указывает, что апелляционный суд не дал оценку доводу о том, что он является добросовестным приобретателем. До проведения торгов Долаев А.М. изучил свидетельство о праве собственности на спорное имущество.

УФНС в отзыве на кассационную жалобу просит рассмотреть дело в его отсутствие, считая судебные акты законными и обоснованными.

От Долаева А.М. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с освобождением Осауленко О.Ф. от должности конкурсного управляющего, а также отсутствием у заявителя возможности явиться в судебное заседание по семейным обстоятельствам. Данное ходатайство не подлежит удовлетворению, поскольку приведенные в нем обстоятельства в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствуют рассмотрению дела в суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.12.2004 по делу N А25-1075/2004 общество признано банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. УФНС является кредитором должника.

На собрании кредиторов от 19.02.2007 рассматривалось предложение конкурсного управляющего о передаче включенного в конкурсную массу общежития по ул. Ленина, 2 муниципальному образованию. На собрании присутствовал представитель УФНС с 70,48% голосов. Однако 95-ю процентами голосов собрание отклонило указанное предложение.

Ранее собранием кредиторов от 16.08.2005 утвержден порядок, сроки и условия продажи имущества должника, предполагавшие осуществлять продажу имущества балансовой стоимостью более 100 тыс. рублей путем проведения открытых торгов в форме аукциона с определением начальной цены, установленной независимым оценщиком, с внесением задатка в размере 10% от стартовой цены лота и шагом аукциона 5%. Установлен также порядок привлечения специализированной организации в качестве организатора торгов.

21.11.2008 конкурсным управляющим заключен договор с ООО "Легтекс" на оказание услуг по проведению торгов. Действуя в рамках указанного договора, ООО "Легтекс" опубликовало в газете "Коммерсантъ" от 29.11.2008 N 218 объявление о проведении 29.12.2008 открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества, состоящего из 3, 4 и 5 этажей общежития по улице Ленина, 2 в городе Черкесске, начальной стоимостью 831 200 рублей. Рыночная стоимость реализуемого имущества должника определена на основании отчета независимого оценщика от 11.07.2008.

Торги состоялись 29.12.2008, победителем торгов признан предприниматель Долаев A.M., предложивший наибольшую цену - 914 320 рублей. Конкурсным управляющим с Долаевым A.M. заключен договор купли-продажи от 03.01.2009.

Признавая торги и договор купли-продажи недействительными, суды сослались на статью 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой организатором торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация, которая действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права, и выступает от их имени или от своего собственного.

Судами первой и апелляционной инстанций указано, что общество при приватизации в 1994 году не приобрело право собственности на состоявший на его балансе после приватизации спорный объект и не может обладать в отношении его каким-либо иным вещным правом, так как общежития являются муниципальной собственностью. В соответствии с пунктами 5, 6 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда без каких-либо дополнительных условий. В связи с этим суды пришли к выводу о ничтожности торгов и договора купли-продажи.

Однако судебными инстанциями не учтено, что положение о передаче жилищного фонда социального использования его собственнику без предварительной продажи на торгах введено в статью 132 Закона о банкротстве Федеральным законом от 30.12.2008 N 296, т. е. после проведения торгов. В прежней редакции пунктами 5, 6 статьи 132 предусматривалось, что жилищный фонд социального использования, а также социально значимые объекты, не проданные в порядке, предусмотренном пунктом 4 настоящей статьи, подлежат передаче в собственность соответствующего муниципального образования без каких-либо дополнительных условий.

Таким образом, законодательство, действовавшее на момент проведения торгов, не препятствовало реализации социально значимых объектов (по конкурсу) и жилищного фонда социального использования (на торгах), как имущества, принадлежащего должнику, несмотря на отсутствие у него права собственности на данное имущество.

Кроме того, в деле отсутствуют достаточные доказательства, позволяющие отнести спорное здание к жилищному фонду социального использования в том смысле, какой придается такому фонду жилищным законодательством. Суд не исследовал вопрос о том, в каком техническом состоянии находилось здание к моменту проведения торгов, использовалось ли оно под общежитие, было ли заселено по договорам социального найма.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При разрешении спора с применением норм материального права, подлежащих применению в данном случае, суду следует определить: являются ли основания, по которым оспариваются торги, достаточными для признания их недействительными; имеются ли иные основания для признания договора купли-продажи от 03.01.2009 ничтожной сделкой и применения реституции; при наличии нарушений правил проведения торгов, приведет ли признание их недействительными к восстановлению тех прав и интересов, которые истец считает нарушенными, и может ли истец быть отнесен к указанным в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованным лицам, по иску которых торги могут признаваться недействительными. При этом следует дать оценку собранию кредиторов от 19.02.2007 с участием истца, которым отклонено предложение конкурсного управляющего о передаче включенного в конкурсную массу общежития по ул. Ленина, 2 муниципальному образованию.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 27.04.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А25-26/2009 отменить, передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.