Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 ноября 2009 г. N А53-6135/2009 Суд отказал в удовлетворении заявления о признании незаконными действий (бездействия) администрации и комитета, выразившихся в отказе предоставить обществу в собственность земельный участок, поскольку при осуществлении строительства на арендованном земельном участке применение положений статьи 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 13 ноября 2009 г. N А53-6135/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2009 г.

ООО "МТС" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Аксайского района Ростовской области (далее - администрация), Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района Ростовской области (далее - комитет) о признании незаконными действий (бездействия) администрации и комитета, выразившихся в отказе предоставить обществу в собственность земельный участок площадью 9178 кв. м с кадастровым номером 61:02:060101:762, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, хутор Ленина, улица Онучкина, 4 под существующими строениями и сооружениями в собственность общества и об обязании администрации подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка и направить его в адрес общества в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения (уточненные исковые требования).

Определением от 27.04.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Ростовской области.

Решением от 10.06.2009 требования удовлетворены в полном объеме. Суд указал, что согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного земельного участка отсутствуют какие-либо обременения, в том числе сопряженные с резервированием, в связи с чем, суд пришел к выводу об отсутствии обременения земельного участка и, соответственно, посчитал, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2009 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при осуществлении строительства на арендованном земельном участке применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление, оставить в силе решение. Заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы рассмотрения апелляционной жалобы; применил закон, не подлежащий применению; нарушил единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

В судебном заседании заявитель поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Отзывы на жалобу не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба общества не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 12.04.2006 на основании постановления главы администрации комитет и общество заключили договор аренды от 12.04.2006 N 6 земельного участка площадью 9178 кв. м, с кадастровым номером 61:02:060101:762, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, хутор Ленина, улица Онучкина, 4. Срок аренды участка определен с 12.04.2006 по 12.04.2016.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован ГУ ФРС по Ростовской области 15.05.2006, номер регистрации N 61-61-04/009/2006-388.

Земельный участок предоставлен обществу для использования под существующими зданиями, строениями и сооружениями.

На земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности: объект незавершенного строительства (литера А) общей площадью застройки 1765,5 кв. м, процент готовности - 30, инвентарный номер 260; операторская общей площадью - 20,1 кв. м, 1 этаж, (литера В); склад площадью 40,5 кв. м, 1 этаж ( литера Г).

Право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрированы за обществом, о чем представлены свидетельства о государственной регистрации права на указанные объекты.

25 ноября 2008 года (исх. N 136) общество на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратилось в администрацию с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. К заявлению приложен перечень документов, соответствующий требованиям, утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 30.10.2008 N 370 "Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения".

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного приказа следует читать как: "от 30 октября 2007 г."

24 декабря 2008 года администрация в лице комитета подготовила ответ за исх. N 10597 о том, что в соответствии с постановлением администрации Ростовской области от 16.10.2008 N 504 "О резервировании земель для государственных нужд Ростовской области" земельный участок с кадастровым номером 61:02:060101:762 зарезервирован для государственных нужд Ростовской области и не подлежит отчуждению.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленные обществом требования, и отказав в их удовлетворении, правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье 36 не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К настоящему делу данные случаи не относятся.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил того, что земельный участок испрашивается обществом в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации под три объекта недвижимости, один из которых, основной по площади, является объектом незавершенного строительства с 30 % готовностью.

Как следует из материалов дела, обществу выдано разрешение от 21.09.2007 N 61502000/106 на строительство 2-х этажного здания машино-тракторной станции площадью 1963, 21 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, хутор Ленина, улица Онучкина, 4. Срок действия разрешения продлен до 31.12.2009.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2009 за обществом по вышеуказанному адресу зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 1765,5 кв. м 30 % готовности, инвентарный номер: 260.

Тот факт, что разрешение на строительство выдано 21.09.2007, т.е. после заключения договора аренды, не влияет на квалификацию отношений между администрацией и обществом по поводу использования земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что правовая возможность общества осуществлять строительство основана на наличии у общества прав арендатора.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, основанием регистрации послужили договор аренды земельного участка от 12.04.2006 N 6 и разрешение на строительство от 21.09.2007. Возведение нового объекта в настоящий момент еще не завершено.

Суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что выдавая разрешение на строительство, уполномоченный орган муниципального образования учитывал наличие арендного титула на земельный участок, а администрация не возражает против строительства на спорном земельном участке, следует исходить из того, что участок предоставлен, в том числе, и для строительства вышеуказанного объекта общей площадью застройки 1765,5 кв. м, инвентарный номер: 260, который в настоящее время имеет уровень готовности - 30%. Таким образом, целью использования земельного участка является, в том числе, и возведение нового объекта, а не только эксплуатация уже существующих.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Поскольку общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка под три объекта, включая объект незавершенного строительства, администрация не оценивала и не должна была оценивать вопрос о необходимости всего земельного участка площадью 9178 кв. м для эксплуатации двух объектов - операторской площадью 20,1 кв. м (литера В), и склада площадью 40,5 кв. м (литера Г).

При этом общество не утрачивает права на предоставление земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации по окончании строительства и регистрации объекта в установленном законом порядке, при отсутствии иных предусмотренных в законе оснований для отказа.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанций пришел к правомерному выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявленных требований.

Учитывая изложенное, основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2009 по делу N А53-6135/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.