Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 декабря 2009 г. N А63-16909/2008 "Договор аренды земельного участка, который просит расторгнуть истец, является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ничтожная сделка не может быть расторгнута в судебном порядке" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 февраля 2008 г. N Ф08-82/08, от 11 февраля 2009 г. N А32-4015/2008-28/80, от 16 июля 2010 г. по делу N А63-21187/2008, от 22 января 2010 г. по делу N А63-5004/2009, от 14 июня 2011 г. N Ф08-3254/11 по делу N А32-25149/2010, от 31 января 2013 г. N Ф08-8136/12 по делу N А63-10315/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 1 декабря 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 3 декабря 2009 г.

МУ "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Парк-М" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/05 с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008 общей площадью 52 506 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе/Панагюриште, предоставленного под строительство спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке.

Требования мотивированы следующим. Постановлением главы администрации города Пятигорска от 26.05.2008 N 2710 на основании постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2008 по делу N А63-10577/2005 отменены ранее изданные постановления от 23.05.2003 N 1331, от 02.11.2005 N 4713 и от 02.11.2005 N 4717, во исполнение которых обществу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008. Данное обстоятельство в соответствии с пунктом 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для расторжения договора от 15.12.2005 N 1459/05. Кроме того, ответчик нарушил обязательство по своевременной оплате арендуемого участка. Поэтому договор может быть расторгнут по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Определением от 08.04.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Командор Компани" и Христостомов А.Ф. (т. 1, л. д. 155 - 157).

Определением от 27.07.2009 в качестве второго ответчика привлечено ООО "Интерком Альфа" (т. 2, л. д. 131).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.08.2009 в иске отказано.

Суд исходил из того, что общество утратило право пользования земельным участком с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008, переданным во исполнение договора аренды от 15.12.2005 N 1459/05 с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ООО "Командор Компани" и Христостомову А.Ф. В дело представлено платежное поручение ООО "Интерком Альфа" от 15.07.2009 N 337 о внесении платы за пользование земельным участком. Поэтому основания для расторжения договора, предусмотренные статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, также отсутствуют (т. 2, л. д. 168).

Законность и обоснованность решения от 17.08.2009 в апелляционном суде не проверялись.

Управление обжаловало судебный акт в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению истца, требование о расторжении договора аренды следовало удовлетворить на основании пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как исполнение сделки стало невозможным в связи с изданием главой администрации города Пятигорска постановления от 26.05.2008 N 2710. Предоставление земельного участка с нарушением норм земельного законодательства не препятствует удовлетворению иска. Задолженность общества по договору от 15.12.2005 N 1459/05 составила 4 966 793 рубля 16 копеек, а задолженность ООО "Интерком Альфа" - 1 320 612 рублей 3 копейки. Данные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении ответчиками договора аренды и наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить решение от 17.08.2009 и удовлетворить иск.

Представитель ООО "Интерком Альфа" возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда первой инстанции закону и имеющимся в деле доказательствам.

От Христостомова А.Ф. поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, постановлением главы города Пятигорска от 23.05.2003 N 1331 утвержден акт предварительного согласования места размещения спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште и согласовано обществу размещение спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе на земельном участке площадью 4,5 га (т. 1, л. д. 14).

Постановлением главы администрации города Пятигорска от 02.11.2005 N 4713 утверждены границы и площадь земельного участка площадью 52 506 кв. м для строительства спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке по ул. Орджоникидзе/Панагюриште; данный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 15).

Постановлением от 02.11.2005 года N 4717 обществу выдано разрешение на строительство спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке (т. 1, л. д. 19).

На основании указанных постановлений между управлением и обществом заключен договор от 15.12.2005 N 1459/05 аренды земельного участка. Срок аренды был установлен с 01.12.2005 года по 30.11.2054 года. По условия договора управление предоставило обществу во временное пользование за плату земельный участок общей площадью 52 506 кв. м с кадастровым номером 26:33:13: 03 02:0008 расположенный по адресу: г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе/Панагюриште, под строительство спортивно-оздоровительного центра и комплекса кафе в Комсомольском парке (т. 1, л. д. 9 - 13).

Данный договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края.

Постановлением главы администрации города Пятигорска от 02.11.2005 N 4717 обществу выдано разрешение на строительство спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке по улицам Панагюриште и Орджоникидзе (т. 1, л. д. 17).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.04.2009 объект незавершенного строительства - кафе "Интернет", расположенный по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, улица Орджоникидзе/Панагюриште, ранее принадлежавший обществу, находится в собственности Христостомова А.Ф. с 30.08.2006 (т. 2, л. д. 2).

По договорам купли-продажи от 04.05.2008 общество продало ООО "Командор Компани" объекты недвижимости, расположенные на земельном участке общей площадью 52 506 кв. м. с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008 (т. 2, л. д. 56 - 80).

Во исполнение условий договора ипотеки от 27.01.2009 ООО "Интерком Альфа", общество и ООО "Командор Компани" заключили соглашение 02.03.2009 (т. 2, л. д. 36 - 44) о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество, переданное в залог в соответствии с договором ипотеки, которое прошло государственную регистрацию 15.05.2009. На основании указанного соглашения зарегистрирован переход права собственности к ООО "Интерком Альфа" на следующие объекты незавершенного строительства, расположенные на участке с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008 общей площадью 52 506 кв. м по адресу: г. Пятигорск, ул. Орджоникидзе/Панагюриште:

- кафе "Космос" под литерой А площадью 158,8 кв. м, 28% готовности, (свидетельство о праве собственности серии 26-Е N 782882 от 15.05.2009);

- кафе "Афины" под литерой В площадью 241,2 кв. м, 28% готовности, (свидетельство о праве собственности серии 26-Е N 782880 от 15.05.2009);

- кафе "Новый свет" под литерой Г площадью 213,6 кв. м, 28% готовности (свидетельство о праве собственности серии 26-Е N 782879 от 15.05.2009);

- кафе "Барселона" под литерой Е площадью 253,3 кв. м, 23% готовности (свидетельство о праве собственности серии 26-Е N 782881 от 15.05.2009);

- "Чайный павильон" под литерой Д площадью 170,1 кв. м, 23% готовности (свидетельство о праве собственности серии 26-Е N 782878 от 15.05.2009).

Управление обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/05, ссылаясь на то, что постановлением от 26.05.2008 N 2710 (в связи с принятием Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа постановления от 06.02.2008 по делу N А63-10577/2005) отменены постановления главы администрации города Пятигорска от 23.05.2003 N 1331, от 02.11.2005 N 4713 и от 02.11.2005 N 4717. Таким образом, обязательства сторон прекратились (пункт 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, арендатор существенно нарушает обязательство по внесению платежей за землю, что также является основанием для расторжения договора (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении спора суд кассационной инстанции исходит из следующего.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 26.10.2005 по делу N А63-10577/2005 удовлетворено заявление общества о признании незаконным бездействия администрации города Пятигорска, выразившегося в непринятии решения по вопросу о предоставлении земельного участка площадью 4,5 га в границах согласно выкопировке к акту предварительного согласования для строительства спортивно-оздоровительного центра с комплексом кафе и аттракционов в Комсомольском парке г. Пятигорска по ул. Орджоникидзе/Панагюриште. На основании данного решения ответчику предоставлен в аренду участок с кадастровым номером 26:33:13 03 02:0008.

Однако постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2008 в удовлетворении заявления общества отказано. Кассационная инстанция пришла к выводу, что в нарушение пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 18 Градостроительного кодекса Российской Федерации население (до производства работ по выбору земельного участка и принятия постановления от 23.05.2003 N 1331) не было проинформировано через средства массовой информации о предварительном согласовании размещения объекта строительства. Кроме того, в силу пункта 1 статьи 98 Земельного кодекса Российской Федерации парки относятся к землям рекреационного назначения и на них запрещена деятельность, не соответствующая их целевому назначению, однако в деле отсутствовали доказательства, подтверждающие разрешенное использование упомянутого земельного участка для целей строительства.

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка от 15.12.2005 N 1459/05 не соблюден порядок предоставления его в аренду в части информирования населения (статья 31 Земельного кодекса Российской Федерации). Следовательно, договор аренды недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод соответствует сложившейся арбитражной практике (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.10.2008 по делу N А03-13585/07-13; постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.12.2008 по делу N А79-7018/2007, в передаче которого в Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации отказано определением от 26.03.2009 N 3449/09).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может быть расторгнута в судебном порядке (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2006 по делу N А40-40433/05-91-319, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2009 по делу N А42-5308/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2009 по делу N А32-4015/2008-28/80). При изложенных обстоятельствах правовые основания для удовлетворения требований управления отсутствуют.

Мотивы, приведенные судом в решении от 17.08.2009, и обосновывающие отказ в удовлетворении иска (о том, что общество утратило право пользования земельным участком; об отсутствии оснований для расторжения договора, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), кассационная инстанция признает преждевременными. Вместе с тем, названные мотивы не привели к принятию неправильного по существу решения, так как суд правомерно отказал управлению в удовлетворении иска. Кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены оспариваемого акта по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.08.2009 по делу N А63-16909/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.