Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 декабря 2009 г. N А32-6299/2009 Дело о расторжении договора о долевом участии в строительстве пансиона семейного типа направлено на новое рассмотрение, поскольку суды приняли решение по неполно исследованным материалам дела и фактическим обстоятельствам, имеющим значение для правильного разрешения спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 16 декабря 2009 г. N А32-6299/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2010 г. по делу N А32-11779/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 9 декабря 2009 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2009 г.

Индивидуальный предприниматель Уваров Александр Александрович (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Магос" (далее - общество) о расторжении договора от 22.03.2001 N 2У о долевом участии в строительстве пансиона семейного типа (коттедж, литера А), строящегося в г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект; признании права собственности участника долевого строительства на незавершенный строительством объект (согласно техническому паспорту здания от 12.08.2008).

Решением от 08.07.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009, требования о расторжении договора оставлены без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. В иске о признании права собственности отказано. Судебные акты мотивированы тем, что земельный участок, на котором возведен спорный объект, является территорией федерального значения, находящейся на момент предоставления участка обществу в федеральной собственности, между тем земельный участок для строительства отведен решением администрации и ею же передан в аренду для целей строительства. Суды указали, что строительство спорного объекта является самовольным, принятие и вступление в силу Федерального закона N 244-ФЗ от 03.12.2008 данного обстоятельства не меняет, поскольку в законе отсутствуют нормы, распространяющие его действие на отношения, возникшие до введения в действие.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить состоявшиеся судебные акты, как вынесенные с нарушениями норм материального и процессуального права, а также ввиду несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает ошибочным указание на несоблюдение досудебного порядка расторжения договора о совместной деятельности, поскольку в суд первой инстанции было представлено соответствующее письмо и доказательства его направления, а также отзыв ответчика о согласии с заявленными требованиями. Давая оценку обстоятельствам выделения земельного участка для строительства, суды не привлекли к участию в деле администрацию г. Сочи, которая на данный момент является собственником земельного участка, а также Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом, являющегося, по мнению судов, правомочным собственником. Кроме того, апелляционный суд необоснованно отклонил ходатайство истца об отложении судебного заседания ввиду обострения хронического заболевания истца, в результате чего предприниматель Уваров А.А. был лишен возможности реализовать в суде свои права, предусмотренные статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, на основании постановлений администрации г. Сочи от 28.05.1993 N 395/3 и 09.11.1993 N 910 (далее - администрация) акционерному обществу "Маргос" был выдан государственный акт серии КК-2 N 426000593 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, выделенным для строительства и эксплуатации четырех пансионатов семейного типа на 84 места. Постановлением администрации от 14.08.2000 N 602/1 эти права переданы обществу. Заключен сроком с 01.09.2000 до 01.09. 2049 договор от 12.02.2001 N 2122 аренды земельного участка площадью 17 400 кв. м, расположенного в Хостинском районе г. Сочи по Курортному проспекту, предоставленного для завершения проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса пансионов. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

22 марта 2001 года общество и предприниматель подписали договор о долевом участии в строительстве пансиона семейного типа на земельном участке, расположенном в г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект. По условиям договора обязанность по обеспечению изготовления проектно-сметной документации, ведению строительных работ и финансированию 95 % стоимости строительства возложены на предпринимателя. Вкладом общества в совместную деятельность является предоставление земельного участка для осуществления строительных работ, передача предпринимателю (не позднее 20 дней со дня получения разрешения на строительство) доли в финансировании объекта в размере 75 тыс. рублей. Договором определен порядок распределения результата деятельности и досрочного расторжения договора.

19 октября 2005 года инспекцией Архстройнадзора по г. Сочи выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объекту "комплекс пансионов ООО "Магос"- пансион N 3" по Курортному проспекту (л. д. 42).

В материалы дела представлен технический паспорт незавершенного строительством здания площадью 137 кв. м (пансион семейного типа, литера А) с процентом готовности 61%.

Указывая, что общество не выполнило обязательства по финансовому участию в строительстве и ссылаясь на условия сделки, предприниматель обратился с иском о расторжении договора от 22.03.2001 N 2 У. Исходя из пункта 1.12 договора истец поставил вопрос о признании за ним права собственности на незавершенный строительством коттедж (пансион семейного типа, литера А) согласно техническому паспорту незавершенного строительством здания от 12.08.2008.

При отказе в удовлетворении заявленных требований суды указали, что в соответствии с постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, Указом президента Российской Федерации от 06.07.1994 N1470, Федеральными законами от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" в федеральной собственности находятся земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Курорт Сочи и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения. Управление федеральной собственностью находится в исключительном ведении Российской Федерации. Мотивом отказа в удовлетворении иска указано, что администрация, не будучи собственником земельного участка, не могла распорядиться им посредством передачи в аренду, поэтому деятельность по строительству объектов на арендуемом обществом земельном участке суды признали незаконной, а спорный объект - самовольной постройкой.

Между тем данный вывод является преждевременным, поскольку при рассмотрении дела вопрос о правах собственника земельного участка (либо отсутствии таковых) решен без привлечения к участию в деле уполномоченного представителя федерального собственника и администрации (арендодателя земельного участка).

Суды не приняли во внимание, что после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" земельные участки в границах курортов федерального значения подлежат передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, за исключением земельных участков, оговоренных в части 8 статьи 1 Федерального закона N 244-ФЗ. При этом права территориального органа на распоряжение земельными участками, подлежащими передаче из федеральной собственности, прекращаются.

Незавершенный строительством объект расположен на земельном участке площадью 17 400 кв.м. с кадастровым номером 23:49:003 002 0027:0003, находящимся в черте населенного пункта г. Сочи. Решениями Арбитражного суда Краснодарского края по делам N А32-26806/2006 и А32-13173/2007 за иными дольщиками, осуществлявшими совместно с обществом строительство на этом же земельном участке объектов недвижимости на основании аналогичных договоров, признано право собственности на незавершенные строительством здания. Указанные судебные акты не оспорены и не отмены. Правовые выводы по настоящему делу противоречат ранее вынесенным судебным актам по этому же объекту аренды (единому земельному участку), на котором расположены аналогичные строения, поэтому затрагивают права иных лиц, не обеспечивают единства судебной практики.

При оставлении иска о расторжении договора без рассмотрения суд первой инстанции указал, что признание иска письмом ответчика от 10.06.2009 и телеграммой от 30.06.2009 (л.д. 61,62) не дает возможности суду рассмотреть вопрос о расторжении договора долевого участия в строительстве, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Апелляционный суд расценил признание иска обществом как доказательство того, что спор о расторжении договора между сторонами отсутствует, признав правильным решение суда первой инстанции об оставлении иска в этой части без рассмотрения.

При наличии взаимного согласия стороны вправе заключить письменное соглашение о расторжении договора, определить последствия прекращения договорных отношений (статьи 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому выводы суда в этой части не нарушают права истца и ответчика. В случае возникновения разногласий оставление иска без рассмотрения не препятствует повторному обращению предпринимателя в арбитражный суд с требованием о расторжении договора (статья 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При отказе в иске о признании права собственности на созданный за счет средств предпринимателя незавершенный строительством объект суды первой и апелляционной инстанции не выясняли вопросы, имеющие существенное значение для принятия правильного решения: возможно ли изменение договора о совместной деятельности путем признания права предпринимателя на получение в собственность объекта в целом после завершения его строительства; соответствует ли законодательству пункт 1.12 договора от 22.03.2001, в том числе в части права на одностороннее расторжение договора; возможна ли государственная регистрация объекта незавершенного строительства; находится ли на день вынесения судебного акта земельный участок в федеральной собственности либо правомочным лицом на распоряжение им является администрация.

При решении вопроса о ничтожности договора аренды земельного участка (не являющегося предметом иска) арбитражному суду надлежит привлечь к участию в деле собственника земельного участка и всех его правообладателей (землепользователей).

Кроме того, суду необходимо выяснить волю сторон на прекращение договора долевого участия в строительстве.

В силу статей 286 - 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследование доказательств, их оценка, привлечение к участию в деле иных лиц в суде кассационной инстанции недопустимы, в связи с чем обжалованные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела в порядке, предусмотренном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду следует решить вопрос о распределении между сторонами судебных расходов.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 по делу N А32-6299/2009 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.