Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 января 2010 г. по делу N А32-11779/2009 "Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (пункт 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 декабря 2009 г. N А32-6299/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Бояринов В.М. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Магос" (далее - общество) о признании права собственности на объект незавершенного строительства (литеры В, В1), расположенный по адресу: Хостинский район, город Сочи, Курортный проспект, дом 94/21, согласно техническому паспорту от 23.10.2008.

Решением от 04.08.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель избрал неверный способ защиты нарушенного права. При отсутствии государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость не может нарушаться и оспариваться право собственности истца на нее, поскольку соответствующее право еще не возникло. Кроме того, суды пришли к выводу о том, что заявленное имущество создано на земельном участке, не отведенном для этих целей, и является самовольной постройкой.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение и апелляционное постановление как принятые с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, суды не учли обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делам N А32-26806/2006 и А32-13173/2007. Вывод судов первой и апелляционной инстанций о ничтожности договора аренды земельного участка от 12.02.2001 N 2122 сделан без учета требований Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"". Кроме того, суды не учли, что земельный участок под возведенным объектом принадлежал ответчику на основании государственного акта на право пользования землей. Предприниматель также указывает, что суды неправомерно руководствовались статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно постановлениям администрации г. Сочи (далее - администрация) от 28.05.1993 N 395/3 и 09.11.1993 N 910 акционерному обществу "Магос" выдан государственный акт серии КК-2 N 426000593 на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, выделенным для строительства и эксплуатации четырех пансионатов семейного типа на 84 места. Постановлением администрации от 14.08.2000 N 602/1 эти права переданы обществу. Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили на срок до 01.09.2049 договор от 12.02.2001 N 2122 аренды земельного участка площадью 17 400 кв. м, расположенного в Хостинском районе города Сочи по Курортному проспекту, предоставленного для завершения проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса пансионов. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

25 апреля 2001 года общество и предприниматель подписали договор о долевом участии в строительстве пансионата семейного типа на земельном участке площадью 1200 кв. м, расположенном по адресу: город Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, между Центральным военным санаторием и санаторием "Орджоникидзе". По условиям договора обязанности по обеспечению изготовления проектно-сметной документации, ведению строительных работ и финансированию 95% стоимости строительства возложены на предпринимателя. Вкладом общества в совместную деятельность является предоставление земельного участка для осуществления строительных работ, передача предпринимателю (не позднее 20 дней со дня получения разрешения на строительство) доли в финансировании объекта в сумме 75 тыс. рублей. Договором определен порядок распределения результата деятельности и досрочного расторжения договора.

19 октября 2004 года инспекцией архстройнадзора по г. Сочи ответчику выдано разрешение за N 25802 на выполнение строительно-монтажных работ по объекту "Комплекс пансионов ООО "Магос"- пансион N 3" по Курортному проспекту.

Кроме того, общество и предприниматель Ефремов А.П. 01.09.2001 заключили договор о совместном участии в строительстве пансионата семейного типа на земельном участке площадью 1 300 кв. м по Курортному проспекту в Хостинском районе города Сочи.

Истец (застройщик) и предприниматель Ефремов А.П. (дольщик) 12.03.2004 заключили соглашение, в соответствии с которым дольщик передал застройщику свои права и обязанности по договору от 01.09.2001.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.02.2007 по делу N А32-26806/2006-20/680 расторгнуты договоры о долевом участии в строительстве от 25.04.2001 и 01.09.2001. За предпринимателем признано право собственности на подпорные стены (литеры ХХI, XXII, XXIII, XXIV, XXV, XXVI, XXVII, XXVIII, XXIX).

В соответствии с договором строительного подряда от 28.01.2005 N 17 Холдинг компания "Ратко Митрович" акционерное общество - Белград выполнила для истца работы по строительству спорного объекта.

Согласно технической документации заявленное имущество представляет собой объект незавершенного строительства площадью застройки 489 кв. м (литеры В, В1), расположенный по адресу: Хостинский район, город Сочи, Курортный проспект, дом 94/21.

На основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 130 Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Кодекса).

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в названной статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Установив, что в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие обращение предпринимателя в регистрирующий орган за государственной регистрацией права на спорный объект, а также утвержденная в установленном порядке проектная документация, суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный законом порядок регистрации права собственности.

Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлен заявительный порядок регистрации права собственности на недвижимое имущество. Доказательства соблюдения установленной законом процедуры истцом не представлены.

Кроме того, право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку (пункт 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждены.

Поскольку законодательством установлен определенный порядок возникновения права собственности на объект незавершенного строительства и между сторонами отсутствует спор о праве, у судов не было оснований для удовлетворения требований о признании права собственности истца на спорное имущество.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии у ответчика права на использование земельного участка, на котором возведен заявленный объект, а также о наличии оснований для отнесения постройки к самовольной, являются преждевременными, так как сделаны без исследования обстоятельств предоставления обществу земельного участка и выдачи разрешения на строительство.

Вместе с тем указанные выводы не повлекли за собой принятие неверных судебных актов, в связи с чем не могут являться основанием для их отмены (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка истца на правовые выводы, содержащиеся в судебных актах Арбитражного суда Краснодарского края по делам N А32-26806/2006 и А32-13173/2007, противоречит содержанию статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, в названных делах рассматривались требования о признании права собственности на иные объекты недвижимости.

Довод представителя предпринимателя о наличии правовой позиции кассационного суда, сформулированной при рассмотрении иска по тождественному объекту (постановление от 16.12.2009 по делу N А32-6299/2009), надлежит отклонить, поскольку при разрешении данного дела суды установили иные обстоятельства (отсутствие в деле доказательств обращения в регистрирующий орган и проектной документации), позволяющие признать правильным вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Довод кассационной жалобы о нарушении судебными актами прав и законных интересов администрации рассматривался апелляционным судом и получил верную правовую оценку.

На основании изложенного, с учетом того, что обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, основания для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Нормы права при разрешении спора судами применены правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.08.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2009 по делу N А32-11779/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.