Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 ноября 2000 г. N Ф08-3234/2000 по делу N 141/15 "Суд не учел, что продавец не является собственником недвижимости, а арендует ее у другого лица. С учетом имеющихся в деле материалов договор купли-продажи недвижимости может прикрывать договор простого товарищества, при котором в качестве взноса в совместную деятельность может передаваться имущество, находящееся во владении сторон не только на праве собственности. При ничтожности договора купли-продажи срок исковой давности для его оспаривания - 10 лет" (извлечение)

ООО "Ислам" обратилось в Высший Арбитражный суд КБР с иском к ООО "Эль-Мур" о расторжении договора купли-продажи подсобных и складских помещений, заключенного сторонами 15.04.97. Иск основан на том, что ответчик не произвел оплату по договору в сумме 2 300 000 неденоминированных рублей. Истец не вправе был продавать указанную недвижимость, поскольку был ее арендатором по договору с собственником Эльбрусской администрацией, являющейся правопреемником Тырнаузского продснаба. Ответчик, возражая против иска, просил применить срок исковой давности, кроме того, сослался на п. 2.2 договора от 15.04.97, согласно которому обязанность по оплате наступала после подписания сторонами акта передачи помещений. Истец акт передачи не представил, в связи с чем оплата не производилась.

Высший Арбитражный суд КБР решением от 22.08.2000 в иске о расторжении договора отказал, сославшись на статьи 196,199 ГК РФ, т.е. в связи с пропуском истцом срока исковой давности. В апелляционную инстанцию решение не обжаловалось.

В кассационной жалобе ООО "Ислам" ссылается на то, что ответчик фактически принял помещения по договору, произвел их реконструкцию, оформил право пользования земельным участком под приобретенной недвижимостью. При этих обстоятельствах составление акта приема-передачи утратило значение, и продавец должен считаться исполнившим свою обязанность по передаче имущества. Поскольку покупатель оплату не произвел, договор, по мнению истца, действует до настоящего времени и оснований для применения статей 196, 199 ГК РФ не имеется. Кроме того, объект истцу не принадлежит, т.к. является предметом аренды до 2004 года, и не мог быть продан. В отзыве на кассационную жалобу ответчик указывает на то, что оплата не могла быть им произведена, т.к. при отсутствии схемы расположения передаваемых помещений и передаточного акта затруднялось определение предмета договора и его оплата. В судебном заседании Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа заявитель поддержал доводы жалобы и пояснил, что до настоящего времени он не является собственником помещений, проданных по договору от 15.04.97. Ответчик повторил доводы, изложенные в отзыве.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает решение подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

В заявленном иске содержится ссылка на то, что предмет купли-продажи расположен по адресу г. Нальчик, ул. Кабардинская, 149, и эти же помещения арендуются продавцом у третьего лица, являющегося их собственником. К кассационной жалобе приложен договор N 13 от 30.08.94, по которому комитет по управлению имуществом при администрации г. Тырнауза передает в аренду складские помещения по ул. Кабардинской, 149, арендному предприятию "Ислам". При наличии в иске такого заявления суду необходимо было проверить перешло ли имущество в порядке приватизации истцу на момент заключения договора купли-продажи от 15.04.97, либо оно остается в составе государственного или муниципального имущества и не подлежало продаже. В зависимости от этого должен был решаться спор. В случае установления факта возникновения у продавца права собственности необходимо было выяснить действительные правоотношения сторон с учетом имеющихся деле (л.д. 10, 11) писем истца и ответчика в которых оба, ссылаясь на совместную деятельность, просят городскую администрацию перезакрепить земельный участок в г. Нальчике по ул. Кабардинской, 149, за фирмой "Эль-Мур". Если предметом договора от 15.04.97 являются помещения по тому же адресу, следовало выяснить, не отражают ли указанные письма наличие между сторонами договора простого товарищества. Не прикрывает ли договор от 15.04.97 (с учетом соразмерности цены по договору) внесение товарищами вкладов в общее дело в порядке ст. 1042 ГК РФ. Выяснение этих обстоятельств необходимо, поскольку в соответствии со ст.170 ГК РФ сделка, прикрывающая другую сделку, ничтожна, и должны применяться последствия той сделки, которую стороны имели ввиду. При этом необходимо учитывать, что вкладами товарищей может быть как их собственное имущество (и тогда из него формируется их общая долевая собственность (ст. 1043 ГК РФ) с возможностью ее раздела по правилам ст. 1049 ГК РФ), так и любое другое имущество, на которое товарищ обладает иными вещными правами (ст. 1042 ГК РФ). В договоре от 15.04.97 не указаны индивидуальные признаки продаваемого имущества, его местоположение. Указанная в п. 1.1 схема расположения недвижимости в деле отсутствует. Если стороны не представят доказательства, позволяющие достоверно определить предмет договора, то спор может быть разрешен с учетом положений ст. 554 ГК РФ. Необходимо также учесть, что при отсутствии у продавца права собственности на продаваемое имущество договор ничтожен, и срок исковой давности по требованию о возврате полученного по нему-10 лет. Без выяснения указанных обстоятельств судебный акт не может быть признан законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 171, 174-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Высшего Арбитражного суда Кабардино-Балкарской республики от 22 августа 2000 по делу N 141/15 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в первую инстанцию.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.