Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2010 г. по делу N А32-20429/2009 Дело об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании помещением второго этажа направлено на новое рассмотрение, поскольку у истца сохранилось владение помещением второго этажа, в том числе в период заключения договора аренды, полномочия по владению арендатору не передавались, истец вправе требовать устранения препятствий во владении от третьих лиц (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 9 февраля 2010 г. по делу N А32-20429/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 9 февраля 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 9 февраля 2010 г.

ООО "Интер-Юг" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО "Кубаньвино" (далее - акционерное общество, ответчик) об обязании ответчика демонтировать дверь, установленную в коридоре второго этажа здания (литера А), между помещениями N 11, 11/1, в результате чего создаются препятствия в пользовании помещением N 121 второго этажа; не препятствовать в пользовании помещениями второго этажа N 36 - 42, являющимися санитарными комнатами (туалетами), а также освободить помещение первого этажа N 42, являющееся аварийным пожарным выходом из здания (литера А).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2009 в удовлетворении требований общества отказано. Суд пришел к выводу, что помещения N 56, 58, 121 второго этажа используются на основании договора аренды другим лицом, в связи с чем у истца отсутствует право заявлять соответствующие требования. Помещения коридора второго этажа принадлежат ответчику на праве собственности и, как следует из заключения ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация", установка двери не нарушает строительных норм и правил. Ответчик является собственником санитарных комнат (туалетов), а также помещения первого этажа N 142, и поэтому общество может урегулировать отношения с ответчиком путем заключения соглашения, в том числе путем установления сервитута.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение суда первой инстанции, направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя кассационной жалобы, суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, не применил подлежащие применению нормы материального права, регулирующие правовой режим помещений общего пользования. Суд первой инстанции не учел, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил судебный акт оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить.

Коробейников Р. В. (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2005 (т. 2, л. д. 71). По условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилое помещение первого этажа N 18 здания под (литерой А), нежилые помещения второго этажа N 32, 33, 35, 36, 37 здания под (литерой А), общей площадью 94, 2 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1.

Акционерное общество (первая сторона) и общество (вторая сторона) заключили договор мены недвижимого имущества от 04.04.2008 N 15 (т. 1, л. д. 9 - 11), в результате чего акционерному обществу в собственность было передано нежилое помещение N 55 по плану строения (комната N 18), имеющее площадь 13,7 кв. м, расположенное на первом этаже здания (литера А), находящегося по адресу: г. Краснодар, Западный округ, ул. Красная, 145/1, а обществу - расположенное по тому же адресу нежилое помещение N 121 по плану строения (комната N 34).

Оформление права собственности общества переданного по договору мены имущества подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.05.2008 (т. 1, л. д. 8).

В связи с тем, что ответчик установил в коридоре второго этажа здания (литера А) между помещениями N 11, 11/1 дверь, чем создаются препятствия в пользовании помещения N 121 второго этажа и помещениями второго этажа N 36 - 42, являющимися санитарными комнатами (туалетами), а также затруднен вход в помещение первого этажа N 42, являющегося аварийным пожарным выходом из здания (литера А), общество обратилось в суд с настоящим иском.

Выводы суда об отсутствии у истца полномочий требовать устранения препятствий в пользовании помещением N 121 ввиду того, что указанный объект используется другим лицом на основании договора аренды от 01.05.2009 N 8 (далее - договор аренды), которое может заявить такой иск, ошибочны, поскольку из указанного договора (т. 2, л. д. 44 - 46) не следует, что арендатор наделяется полномочием владеть спорным объектом, а общество - собственник имущества, соответственно, лишается владения на срок действия договора аренды.

Вместе с тем статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет правом вещно-правовой защиты арендатора только в том случае, если последнему переданы полномочия владения соответствующим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Поскольку у общества сохранилось владение помещением N 121 второго этажа, в том числе в период заключения договора аренды, полномочия по владению арендатору не передавались, общество в праве требовать устранения препятствий во владении от третьих лиц.

Делая вывод об отсутствии нарушений прав истца в результате установки ответчиком двери в коридоре, принадлежащем акционерному обществу на праве собственности, и ссылаясь на заключение ГУП Краснодарского края "Крайтехинвентаризация", согласно которому установка двери не нарушает строительных норм и правил, суд не учел, что в данном случае юридически важным является факт создания препятствий ответчиком истцу в осуществлении им прав собственника в отношении спорного объекта, путь к которому прегражден указанной дверью, но не нарушения строительных норм и правил.

Факт наличия у акционерного общества зарегистрированного права собственности на коридор в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр) сам по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу абзацев 2 и 3 пункта 9 указанного постановления, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

С учетом изложенного являются ошибочными выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части устранения препятствий в пользовании помещениями второго этажа N 36 - 42, считающегося санитарными комнатами (туалетами), а также помещением первого этажа N 142, являющимся аварийным пожарным выходом из здания (литера А), лишь по тому основанию, что на указанные объекты зарегистрировано право собственности.

При новом рассмотрении суду первой инстанции надлежит установить основания регистрации права акционерного общества на спорные помещения в реестре, создает ли ответчик препятствие истцу в пользовании помещением N 121 второго этажа установкой двери в коридоре между помещениями N 11, 11/1, а также являются ли помещения второго этажа N 36 - (туалеты), помещение первого этажа N 42 (аварийный пожарный выход) общим имуществом собственников нежилого помещения.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

С учетом изложенного оспариваемый судебный акт следует отменить как принятый по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела, и с нарушением норм материального права, а дело - направить на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2009 по делу N А32-20429/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.