Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2010 г. по делу N А53-13854/2009 Суд отказал в удовлетворении требований общества о признании недействительным предварительного договора аренды нежилых помещений и незаключенным договора аренды нежилых помещений, поскольку краткосрочный договор аренды содержит все достаточные данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду. Факт исполнения договора аренды подтверждается материалами дела, в которых, помимо этого, отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 24 февраля 2010 г. по делу N А53-13854/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2010 г.

ОАО "Детский мир - Центр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к предпринимателю Гершману А.Л. (далее - предприниматель) о признании недействительным предварительного договора аренды нежилых помещений от 31.07.2008 N 9 и незаключенным договора аренды нежилых помещений от 20.09.2008 N 9.

Определением суда от 28.07.2009 дело N А53-13853/2009 по иску общества к предпринимателю о признании недействительным предварительного договора аренды нежилых помещений от 31.07.2008 N 9 объединено с делом N А53-13854/2009 по иску общества к предпринимателю о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 20.09.2008 N 9.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2009, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.11.2009, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием неопределенности предмета договора и соблюдением сторонами условий предварительного договора.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что на момент подписания предварительного договора аренды предприниматель не являлся собственником имущества и не имел права им распоряжаться, поскольку право собственности на здание, в котором находились помещения, сданные в аренду обществу, не зарегистрировано в установленном законом порядке. По мнению истца, условия договора аренды не позволяли определенно установить, какой именно объект подлежал сдаче в аренду, то есть не согласовано условие о предмете договора. Общество также считает, что срок окончания действия предварительного договора не согласован в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела и установили суды, 31.07.2008 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили предварительный договор аренды N 9 нежилых помещений общей площадью 1115 кв. м, в том числе нежилых помещений площадью 870,5 кв. м, расположенных на третьем этаже здания, и нежилых помещений ориентировочной площадью 244,5 кв. м, расположенных на четвертом этаже здания по адресу: г. Шахры, пер. Красный Шахтер, 78.

В дальнейшем стороны обязались заключить договоры аренды - краткосрочный (на одиннадцать месяцев) и долгосрочный (на семь лет) в строящемся здании торгового развлекательного центра "Максимум", заказчиком и застройщиком которого являлся предприниматель.

Согласно пункту 1.8.1 предварительного договора договоры аренды подписываются сторонами не позднее 15 рабочих дней с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на здание, в том числе на помещение, при условии выполнения арендодателем принятых на себя в рамках предварительного договора обязательств.

В соответствии с пунктом 1.8.4 предварительного договора до момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды правоотношения сторон по аренде помещения регулируются краткосрочным договором аренды, заключаемым сторонами в момент подписания долгосрочного договора аренды. Краткосрочный договор аренды прекращает свое действие с момента государственной регистрации долгосрочного договора аренды. В случае окончания срока аренды по краткосрочному договору ранее государственной регистрации долгосрочного договора аренды срок аренды по краткосрочному договору автоматически продлевается на тех же условиях на новый срок в одиннадцать месяцев.

7 августа 2008 года администрация города Шахты подписала разрешение N 659 на ввод объекта в эксплуатацию.

1 сентября 2008 года стороны подписали акт доступа арендатора в нежилое помещение общей площадью 1115 кв. м, в том числе нежилые помещения 870,5 кв. м, расположенные на третьем этаже здания, и нежилые помещения ориентировочно площадью 244,5 кв. м, расположенные на четвертом этаже здания по адресу: г. Шахты, пер. Красный Шахтер, 78.

Право собственности ответчика на здание зарегистрировано согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 61 АД N 241811 от 08.09.2008.

20 сентября 2008 года стороны заключили краткосрочный договор аренды N 9, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 1116,1 кв. м, в том числе: помещения N 3, 5, 6, 7, 9 площадью 870,5 кв. м, расположенные на третьем этаже, и помещения площадью 245,6 кв. м, расположенные на четвертом этаже здания торгового центра "Максимум", находящегося по адресу: Ростовская область, г. Шахты, пер. Красный шахтер, 78. Этой же датой помещения переданы истцу по соответствующему акту.

1 февраля 2009 года стороны подписали дополнительное соглашение к краткосрочному договору аренды на предмет арендной платы.

Общество, полагая, что предварительный договор аренды от 31.07.2008 N 9 является ничтожным ввиду его несоответствия статьям 608 и 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, а краткосрочный договор аренды от 20.09.2008 N 9 незаключенным ввиду неопределенности предмета договора, обратилось в арбитражный суд с иском.

При принятии постановления суд кассационной инстанции руководствовался следующим.

Доводы общества о том, что предварительный договор аренды является ничтожной сделкой, так как на момент заключения указанного договора ответчик не являлся собственником помещений, переданных в пользование, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций.

Предметом предварительного договора аренды являлось не распоряжение недвижимым имуществом, а обязательство заключить в будущем договор о передаче.

В силу пункта 14 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор в соответствии с положениями пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает только организационное обязательство по заключению его сторонами в будущем определенного договора, в данном случае заключение договора аренды нежилого помещения.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать, в частности, размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Как видно из приведенной нормы отсутствие согласования о размере арендной платы влечет за собой последствие в виде признания договора незаключенным, а не ничтожность подписанного сторонами договора. Апелляционный суд установил, что предварительный договор содержит условие о размере арендной платы, состоящей из двух частей: постоянной и переменной.

Поскольку при заключении оспариваемого договора ответчик обязался заключить в будущем договор аренды, требования истца о признании ничтожным предварительного договора со ссылкой на статьи 608, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно отклонены судом первой и апелляционной инстанций.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Кодекса).

Суды установили, что оспариваемый краткосрочный договор аренды содержит все достаточные данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду. Факт исполнения договора аренды подтверждается материалами дела, в которых, помимо этого, отсутствуют доказательства того, что в процессе исполнения договора между сторонами возникали разногласия относительно его предмета. Следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывал у общества сомнения относительно объекта аренды и идентификации помещений.

По смыслу статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Договор исполнен, в нем имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно его неопределенности у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным. Выводы судов об отсутствии оснований для признания договора незаключенным ввиду неопределенности предмета является правильным и соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам.

Довод общества о том, что срок окончания действия предварительного договора не был согласован в соответствии с требованиями гражданского законодательства, в судах первой и апелляционной инстанций не заявлялся, поэтому он не исследовался и не оценивался судами.

В силу норм статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не обладает процессуальными полномочиями по оценке обстоятельств, которые не были предметом исследования судов первой и (или) апелляционной инстанций. Кроме того, частью 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в предварительном договоре не определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

При разрешении спора судебные инстанции правильно применили нормы права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в жалобе, отсутствуют. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2009 по делу N А53-13854/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.