Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 февраля 2010 г. по делу N А32-5277/2009 Суд отказал в удовлетворении требований администрации о взыскании с кооператива задолженности по арендной плате и пени за спорный период по договору аренды земельного участка, поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, так как администрация распорядилась земельным участком, права на который ей на день заключения договора не принадлежали (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 18 февраля 2010 г. по делу N А32-5277/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2010 г.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ПЖСК "САФИ" (далее - кооператив) о взыскании 1 208 273 рублей 88 копеек задолженности по арендной плате за период с 12.07.2006 по 11.09.2008 и 55 981 рубля 89 копеек пени за указанный период по договору аренды земельного участка от 26.04.2004 N 4900003180.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды от 26.04.2008 является ничтожной сделкой, поскольку администрация распорядилась земельным участком, права на который ей на день заключения договора не принадлежали.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 15.06.2009 и постановление апелляционного суда от 12.10.2009 и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. По мнению заявителя, вывод судебных инстанций об отсутствии у администрации на момент подписания договора аренды полномочий по распоряжению спорным земельным участком сделан без учета пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ), согласно которому особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. В силу пункта 7 статьи 2 Закона 14.03.1995 N 33-ФЗ особо охраняемые природные территории федерального и регионального значения определяются Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Правовые основы разграничения государственной собственности на землю установлены Федеральным законом от 17.07.2001 N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон от 17.07.2001 N 101-ФЗ). Глава г. Сочи постановлением от 26.11.1998 N 1030/1 "О предоставлении жилищно-строительному кооперативу "САФИ" земельного участка по ул. Ландышевой в Центральном районе г. Сочи для индивидуального жилищного строительства" распорядился спорным земельным участком до принятия Закона от 17.07.2001 N 101-ФЗ в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Так, решением Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 08.09.1993 N 318 утверждено положение о порядке изъятия (выкупа), предоставления земельных участков во владение, пользование и передачи их в собственность и аренду, действие которого распространялось в силу пункта 1.1 положения на все земли на территории Краснодарского края. Пунктом 1.2 указанного положения предусмотрено право органов местного самоуправления по применению порядка предоставления земель без каких-либо изъятий в отношении курортов федерального значения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 26 апреля 2004 г. на основании постановления главы администрации от 26.11.1998 N 1030/1 администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды земельного участка площадью 9200 кв. м с кадастровым номером 23:49:0201007:0031, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральном район, ул. Ландышевая. Срок действия договора аренды установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047.

Дополнительным соглашением от 10.10.2006 изменено целевое использование земельного участка: индивидуальное жилищное строительство на строительство многоквартирных жилых домов. В пункте 1.1 дополнительного соглашения указано, что земельный участок расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

Администрация, ссылаясь на неисполнение кооперативом договорных обязательств по уплате арендной платы за пользование земельным участком, обратилась в арбитражный суд с иском.

Пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставляет возможность органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов распоряжаться теми земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. Одним из критериев, позволяющим разграничить публичную собственность на земельные участки, является отнесение к конкретному уровню собственности в случаях, предусмотренных федеральным законом.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 96 указанного Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах".

В пункте 2 статьи 3 названного Закона определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку в настоящее время постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, отсутствует, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу положений Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях".

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что спорный участок расположен в границах второй зоны санитарной охраны курорта Сочи и является федеральной собственностью, суды пришли к обоснованному выводу о том, что администрация на момент заключения с кооперативом договора аренды не являлась собственником земельного участка. Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Таким образом, вывод судебных инстанций о ничтожности договора аренды от 26.04.2004 по передаче в аренду федерального имущества как совершенного лицом, не обладающим полномочиями по распоряжению указанным имуществом (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), является правильным. В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При указанных обстоятельствах суд правомерно отказал администрации в иске о взыскании с кооператива платы за пользование земельным участком, указав на отсутствие правовых оснований для удовлетворения заявленных администрацией требований.

Довод кассационной жалобы о том, что на момент принятия постановления главы администрации от 26.11.1998 N 1030/1 о предоставлении спорного земельного участка кооперативу в аренду у главы имелись полномочия распоряжаться земельным участком, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции. Земельным кодексом Российской Федерации 2001 года также, как и Земельным кодексом Российской Федерации 1991 года предусмотрено, что основанием для пользования земельным участком на основании права аренды являлся договор аренды. Постановление органа местного самоуправления являлось организационной предпосылкой для заключения договора. Постановление от 26.11.1998 не было реализовано путем заключения договора в период, когда администрация города была правомочна распоряжаться земельным участком. Суд установил, что согласно постановлению главы города Сочи от 29.12.2004 N 2924 впервые договор аренды спорного земельного участка заключен сторонами 26 апреля 2004 г., то есть, в период, когда администрация не имела полномочий распоряжаться им.

Несостоятельна ссылка администрации на Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"". Суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что предусмотренный пунктом 11 статьи 1 названного Закона переход со дня вступления Закона в силу (19 декабря 2008 года) права собственности на спорный земельный участок к муниципальному образованию не означает, что вместе с переходом права собственности происходит переход кондикционного обязательства, сопряженного с пользованием объектом, право собственности на который перешло. В силу относительного характера обязательства и отсутствия установленного законом основания для перемены лица в обязательстве оснований для вывода о возможности замены Российской Федерации в обязательстве из неосновательного обогащения, возникшего из пользования имуществом до перехода права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город Сочи, не имеется.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на переоценку установленных фактических обстоятельств и доказательств по делу, что в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.

Нормы материального права применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.06.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2009 по делу N А32-5277/2009, оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.