Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 марта 2010 г. по делу N А53-7576/2009 Суд удовлетворил требования общества о признании недействительными договоров аренды земельных участков как заключенных под влиянием заблуждения, возникшего по вине комитета, и взыскании реального ущерба, поскольку предоставленная истцу информация о возможности использования участков по целевому назначению не соответствует действительности. Комитет, будучи осведомленным, скрыл информацию о наличии скотомогильника в санитарно-защитной зоне земельных участков. Реальный ущерб представляет собой уплаченную при заключении договоров сумму задатков, зачтенную в счет арендной платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 2 марта 2010 г. по делу N А53-7576/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 2 марта 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 2 марта 2010 г.

ООО "Строительная компания "Ростовгорстрой"" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Новочеркасска (далее - комитет) о признании недействительными договоров аренды от 28.12.2007 N 07/609 - земельного участка площадью 19 797 кв. м с кадастровым номером 61:55:0:0135, N 07/610 - земельного участка площадью 15 727 кв. м с кадастровым номером 61:55:01 03 06:0118, N 07/611 - земельного участка площадью 12 875 кв. м с кадастровым номером 61:55:0:0136 как заключенных под влиянием заблуждения, возникшего по вине комитета, взыскании реального ущерба в размере 4 210 600 рублей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.05.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009, заявленные требования удовлетворены. Суд признал недействительными договоры аренды земельных участков от 28.12.2007 N 07/609, 07/610, 07/611, заключенные обществом и комитетом, взыскал с комитета в пользу общества 4 210 600 рублей ущерба. Судебные акты мотивированы существенным характером заблуждения истца при заключении оспариваемых сделок, поскольку предоставленная ему информация о возможности использования участков по целевому назначению не соответствует действительности. Комитет, будучи осведомленным, скрыл информацию о наличии скотомогильника в санитарно-защитной зоне земельных участков и отсутствии технологической возможности присоединения к электросетям, что подтверждается судебными актами по делам N А53-27283/2008, А53-27285/2008, А53-27286/2008. Реальный ущерб представляет собой уплаченную при заключении договоров сумму задатков, зачтенную в счет арендной платы.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт. В обоснование своих требований заявитель указывает, что не располагал информацией о наличии недостатков земельного участка, не позволяющих использовать его по целевому назначению. Комитет ссылается на наличие на момент проведения аукциона положительного заключения N 0340-2007/3810-06 по схеме планировки жилого района "Сармат" в г. Новороссийске, утвержденного Управлением Главгосэкспертизы России по Ростовской области от 25.07.2007, и положительного санитарно-эпидемиологического заключения по эскизному проекту. Комитет указывает, что судами по делам N А53-27283/2008, А53-27285/2008, А53-27286/2008, имеющим преюдициальное значение, оспариваемые договоры признаны действительными, поскольку взыскано с общества в пользу комитета задолженность по спорным договорам аренды. При рассмотрении указанных споров общество признавало наличие арендных отношений, не заявляло о расторжении договоров аренды либо признании их недействительными.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель общества возражал против их удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, в соответствии с постановлениями мэра г. Новочеркасска от 08.11.2007 N 2775, 2776 и 2777 земельный участок площадью 15 727 кв. м на территории жилого района "Сармат" в районе пр. Баклановского, 188-б земельный участок площадью 12 875 кв. м на территории жилого района "Сармат" в районе ул. Буденовской и пер. Цимлянского и земельный участок площадью 19 797 кв. м на территории жилого района "Сармат" в районе ул. Буденовской, 277 для размещения группы многоэтажных жилых домов отведены и закреплены за комитетом для последующего выставления участков на аукцион (т. 1, л. д. 13, 15, 17).

Положительное заключение N 0340-2007/3810-06 по схеме планировки жилого района "Сармат" в г. Новочеркасске утверждено начальником Управления Главгосэкспертизы России по Ростовской области 25.07.2007.

12 декабря 2006 года Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области выдало положительное санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам проектной документации - эскизного проекта планировки, межевания территории перспективной застройки жилого района "Сармат" в г. Новочеркасске.

28 декабря 2007 года проведен аукцион по реализации права аренды территории перспективной застройки жилого района "Сармат" в г. Новочеркасске.

Согласно протоколам от 28.12.2007 N 71, 72 и 73 аукционы признаны несостоявшимися в связи с тем, что общество явилось их единственным участником (т. 1, л. д. 25, 27, 29).

28 декабря 2007 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договоры аренда N 07/610, 07/609, 07/611, по условиям которых арендодатель передает арендатору следующие земельные участки: земельный участок площадью 19 797 кв. м с кадастровым номером 61:55:0:0135, участок площадью 15 727 кв. м с кадастровым номером 61:55:01 03 06:0118, земельный участок площадью 12 875 кв. м с кадастровым номером 61:55:0:0136, находящиеся по адресу: г. Новочеркасск на территории жилого района "Сармат" в районе ул. Буденовской, 188-б, 277, на пересечении ул. Буденовской и пер. Цимлянского соответственно для строительства многоэтажных жилых домов.

На момент заключения спорных договоров аренды земельных участков истец располагал санитарно-эпидемиологическим заключением от 12.12.2006 Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека по Ростовской области о соответствии государственным санитарно-эпидемиологических правилам и нормативам проектной документации - эскизного проекта планировки, межевания территории перспективной застройки жилого района "Сармат" в г. Новочеркасске.

Истцу предоставлена информация об ориентировочной стоимости выполнения работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, в том числе выполнения технических условий и платы за технологическое присоединение, а также предложения на технологическое присоединение к электрическим сетям ФГУП РО "Донэнерго" от 20.11.2007 N 2575, 2576 и 2577.

15 мая 2008 года общество направило в проектную организацию ООО "Донстройинвест" письмо исх. N 292/03/1 с просьбой разработать проектную документацию на строительство группы много этажных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами 61:55:0:0135, 61:55:01 03 06:0118 и 61:55:0:0136 (т. 1, л. д. 60).

29 мая 2008 года в адрес общества поступил ответ проектной организации исх. N 2, в котором указано, что разработка проектной документации нецелесообразна, так как по окончательному проекту не будет получено положительное заключение Главгосэкспертизы, поскольку он не может соответствовать требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в связи с наличием вблизи планируемой застройки скотомогильника.

Письмом от 04.06.2008 N 368/03/1 общество вновь обратилось в ООО "Донстройинвест" с просьбой предоставить схему расположения планируемой застройки относительно скотомогильника на топографической основе (т. 1, л. д. 62). Из представленной ООО "Донстройинвест" схемы видно, что скотомогильник находится в непосредственной близости от земельных участков 269 метров - до земельного участка с кадастровым номером 61:55:0:0135; 437 метров - до земельного участка с кадастровым номером 61:55:01 03 06:0118; 517 метров - до земельного участка с кадастровым номером 61:55:0:0136 (т. 1, л. д. 63).

7 октября 2008 года истец направил письмо N 653 в адрес руководителя Управления Роспотребнадзора по Ростовской области с просьбой выдать санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии территории планируемой застройки государственным санитарным эпидемиологическим нормам и требованиям (т. 1, л. д. 66).

22 октября 2008 обществом получен ответ N 07/3593, в котором указано, что Управление Роспотребнадзора по Ростовской области может вернуться к рассмотрению вопроса о возможности размещения жилого района "Сармат" в г. Новочеркасске после предоставления следующих документов: материалов, свидетельствующих о ликвидации скотомогильника в установленном порядке, в том числе результатов лабораторных исследований почвы (по микробиологическим, паразитологическим показателям), как в месте нахождения скотомогильника, так и на прилегающей территории, приближенной к проектируемой жилой застройке (т. 1, л. д. 67).

Из письма Департамента строительства и городского развития администрации города Новочеркасска от 20.11.2008 N 1697/1 следует, что мероприятия по ликвидации скотомогильника не предпринимались, бюджетом на 2008 год денежные средства на проектирование и строительство нового скотомогильника не предусмотрены (т. 1, л. д. 71).

После обращения с заявкой на технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО "Ростовэнерго" общество получило ответ из филиала ОАО "МРСК Юга" от 22.07.2008 N 718/15/679/7592, согласно которому заявка истца будет рассмотрена только после строительства и ввода в эксплуатацию ПС 110 НГ-10 "Автовокзал", что не оговаривалось в предложениях на технологическое присоединение к электрическим сетям ФГУП РО "Донэнерго" от 20.11.2007 N 2575, 2576, 2577.

Общество полагает, что договоры аренды являются сделками, совершенными под влиянием заблуждения и обмана, обратилось в суд.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Истец по иску о признании сделки недействительной и возмещении реального ущерба должен доказать, что заблуждение возникло по вине ответчика (абзац второй пункт 2 статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что извещение о проведении аукциона в числе прочих сведений должно содержать информацию о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Суды правомерно установили факт заблуждения общества, вызванный действиями ответчика, поскольку комитет при заключении спорных договоров не осведомил истца о наличии скотомогильника в непосредственной близости от земельных участков, предоставляемых под жилое строительство, в связи с чем у общества отсутствует возможность использовать земельные участки по назначению. При проведении аукциона и заключении с обществом договоров аренды комитет знал о недостатках земельных участков и скрыл информацию об их качественных характеристиках, предоставив положительные заключения относительно возможности использования земельного участка для целей жилой застройки.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам N А53-27283/2008, А53-27285/2008, А53-27286/2008 установлено нахождение земельных участок в санитарно-защитной зоне неликвидированного скотомогильника и информированность ответчика о наличие скотомогильника, а также о включении в план мероприятий на 2007 год работ по ликвидации скотомогильника и невыполнении данных работ на начало 2009 года.

Доводы комитета о том, что по делам, имеющим преюдициальное значение, оспариваемые договоры признаны действительными, правомерно отклонены в виду того, что сделки, заключенные под влиянием обмана, введения в заблуждение, являются оспоримыми (статьи 166, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации), их недействительность может быть признана недействительной по этому основанию только при самостоятельном обращении соответствующей стороны с иском о признании данной оспоримой сделки недействительной.

Кроме того, общество на момент заключения спорных договоров аренды не было осведомлено об отсутствии технологической возможности присоединения к электросетям города Новочеркасска до 2012 года, в то время как срок договоров определен до 28.12.2010.

Суды обоснованно установили, что для участия в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков истец внес задатки в следующем размере: по лоту N 1 (земельный участок площадью 19797 кв. м с кадастровым номером 61:55:0:0135) - 1 694 600 рублей, что подтверждается платежным поручением от 20.12.2007 N 993, по лоту N 2 (земельный участок площадью 15727 кв. м с кадастровым номером 61:55:01 03 06:0118) - 760 тыс. рублей, что подтверждается платежным поручением от 20.12.2007 N 994, по лоту N 3 (земельный участок площадью 12875 кв. м с кадастровым номером 61:55:0:0136) - 1 756 тыс. рублей, что подтверждается платежным поручением от 20.12.2007 N 995, итого - 4 210 600 рублей.

Денежные средства по оплате задатков, внесенные истцом для целей участия в аукционах, были зачтены в счет арендной платы за пользование спорными земельными участками.

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Таким образом, суды правомерно признали договоры аренды недействительными и взыскали 4 210 600 рублей ущерба.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции считает, что основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций.

Суды правильно применили нормы права при разрешении спора, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.09.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 по делу N А53-7576/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.