Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 марта 2010 г. по делу N А32-65585/2005 Суд удовлетворил требования фирмы о признании недействительным распоряжения главы администрации о предоставлении обществу в аренду земельного участка, поскольку спорный участок относится к федеральному уровню собственности и администрация не имела полномочий по распоряжению им. Фирма обладает исключительным правом землепользования в связи с наличием титула собственника объектов недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 23 марта 2010 г. по делу N А32-65585/2005
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 марта 2010 г.

ООО "Фирма "Альпика-Сервис"" (далее - фирма) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "ЭКО-ТУР" (далее - общество) об устранении препятствий в пользовании имущественным комплексом путем запрета всем лицам (за исключением фирмы или с ее разрешения) проводить землеустройство на земельном участке, на котором расположен имущественный комплекс, предоставлять земельные участки, осуществлять государственную регистрацию прав, выполнять проектирование и строительство.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены администрация Краснодарского края, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Краснодарскому краю".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2006, оставленным без изменения постановлениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2006 и Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.01.2007, в иске отказано. Судебные инстанции пришли к выводу о недоказанности фирмой права собственности на земельный участок, устранить препятствия в пользовании которым она просила.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2007 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Высшая судебная инстанция указала на необходимость установить, расположены ли на спорном земельном участке объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, а также предложить ему уточнить предмет исковых требований.

При новом рассмотрении дела фирма уточнила исковые требования и просила суд признать недействительными:

- (ничтожным) договор аренды от 13.07.2005 N 0000001062 земельного участка площадью 100 тыс. кв. м с кадастровым N 23:49:00 00 000:0011, расположенного в с. Эсто-Садок Адлерского района г. Сочи, заключенный Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и обществом (арендатор), зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 28.07.2005 уполномоченным органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Краснодарскому краю и применении последствий недействительности сделки;

- распоряжения главы администрации Краснодарского края от 11.07.2005 N 536-р "О предоставлении в аренду земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "ЭКО-ТУР" для строительства и эксплуатации спортивно-оздоровительного комплекса в с. Эсто-Садок Адлерского района г. Сочи" (далее - распоряжение N 536-р) и от 01.06.2005 N 427-р "О предварительном согласовании обществу с ограниченной ответственностью "ЭКО-ТУР" места размещения спортивно-оздоровительного комплекса в с. Эсто-Садок Адлерского района г. Сочи" (далее - распоряжение N 427-р);

- (ничтожной) сделку по передаче прав аренды указанного земельного участка, заключенную обществом с ООО "Альпика-Инвест", и зарегистрированную в ЕГРП 26.01.2007 за N 23-23-22/010/2007-342.

К участию в деле в качестве ответчиков привлечены администрация Краснодарского края, ООО "Альпика-Инвест" и Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - теруправление), Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию г. Сочи как горноклиматического курорта (далее госкорпорация) и администрация г. Сочи (далее - администрация).

Общество обратилось с встречным иском к фирме о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи от 27.10.1993 N 5/93, заключенного фирмой и ТОО "Галс-Спорт", в части купли-продажи объектов недвижимости; обязании фирмы осуществить за свой счет снос всех самовольных построек, фактически размещенных (созданных) в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0011 общей площадью 100 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Адлерский район, с. Эсто-Садок, право владения которым принадлежит обществу, в том числе строений, сооружений или иных объектов недвижимости, приобретенных фирмой у ТОО "Галс-Спорт" по договору купли-продажи от 27.10.1993 N 5/93, а также строений, сооружений или иных объектов недвижимости, значащихся как технический комплекс: литера II площадью 68400 кв. м, литера III площадью 108 тыс. кв. м, литера IV площадью 80 тыс. кв. м, литера V площадью 125 тыс. кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок; признании недействительным зарегистрированного права собственности фирмы на все названные объекты недвижимости, фактически размещенные (созданные) в границах указанного земельного участка и оформленные свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2002 серии 23-АА N 713060, запись регистрации в ЕГРП от 15.08.2002 N 23-01.22-9.2002-354 (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2009, производство по делу в части требований фирмы о применении последствий недействительности ничтожных сделок прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части. В остальной части исковые требования фирмы удовлетворены.

Суд прекратил производство по встречному иску общества в части признания недействительным договора купли-продажи от 27.10.1993 N 5/93, заключенного фирмой и ТОО "Галс-Спорт", в связи с ликвидацией последнего. В остальной части встречного иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что спорный земельный участок относится к федеральному уровню собственности и администрация Краснодарского края не имела полномочий по распоряжению им. Истец обладает исключительным правом землепользования в связи с наличием титула собственника объектов недвижимости. Государственная регистрация права собственности фирмы на технический комплекс общей площадью 381 400 кв. м произведена на основании вступивших в законную силу судебных актов, поэтому объекты, входящие в указанный технический комплекс, не являются самовольными постройками.

В кассационной жалобе ООО "Альпика-Инвест" просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска фирмы и удовлетворении встречных требований общества. По мнению заявителя, суды не учли, что решением от 08.12.2000 по делу N А32-16382/2000-14/472 не устанавливался факт проектирования и строительства объектов на отведенном фирме земельном участке. Суды не приняли во внимание заключение эксперта Мелькумовой Т.М. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0011 прекратил свое существование в связи с его разделом и образованием двух новых участков. Спорный земельный участок не относится к землям особо охраняемой природной территории, поскольку находится в границах города Сочи. Вывод суда об отнесении спорного земельного участка к федеральному уровню собственности противоречит Федеральному закону от 03.12.2008 N 244-ФЗ. Хостинский районный суд г. Сочи в определении от 01.02.2005 указал, что согласие Российской академии сельскохозяйственных наук является достаточным основанием для передачи прав землепользователя спорного земельного участка обществу.

В судебном заседании представители, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, просили оставить их без изменения.

В адрес суда кассационной инстанции в 10 часов 33 минуты 23.03.2010 поступило (по факсу) ходатайство заявителя кассационной жалобы, в котором он просит отложить рассмотрение его жалобы на более поздний срок. Заявление мотивировано тем, что определение суда о времени и месте слушания дела им не получено, а размещенную в Интернете информацию о времени и месте судебного разбирательства он получил в 10 часов 23.03.2010, что лишает его возможности направить в судебное заседание своего представителя.

Кассационная инстанция считает возможным в удовлетворении ходатайства отказать, поскольку в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и не наделен полномочиями по исследованию обстоятельств дела и оценке доказательств. Указанные ограничения не влекут обязательности участия сторон в заседании суда кассационной инстанции. Кроме того, на дату рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции располагает уведомлениями органов связи, о том, что направленное в адрес ООО "Альпика-Инвест" (г. Сочи, Курортный проспект, 18) определение суда возвратилось с указанием на отсутствие адресата.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, ТОО "Альпика-Сервис" (правопредшественник фирмы) и ТОО "Галс-спорт" заключили договор купли-продажи от 27.10.1993 N 5/93, по условиям которого истец приобрел движимое и недвижимое имущество горно-лыжной базы "Красная поляна", включая бугельно-канатные дороги (БКД-1000) с лыжебуксирами "Таллин", "ЗИЛ" и "ЧССР".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2000 по делу N А32-16382/2000-14/472 установлен факт проектирования и строительства фирмой на отведенном ей в установленном порядке земельном участке, находящемся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, пассажирской канатно-кресельной подвесной дороги "Альпика".

Определением от 07.06.2002 суд разъяснил решение от 08.12.2000, указав, что приобретенные фирмой на основании договора купли-продажи от 27.10.1993 N 5/93 бугельно-канатные дороги с лыжебуксирами "Таллин", "ЗИЛ", "ЧССР" представляют собой сложный технический комплекс, для эксплуатации которого необходимы лыжные трассы.

На основании упомянутых судебных актов в ЕГРП зарегистрировано право собственности фирмы на технический комплекс общей площадью 381 400 кв. м, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 15.08.2002.

Распоряжением N 427-р обществу предварительно согласовано место размещения спортивно-оздоровительного комплекса на земельном участке площадью 100 тыс. кв. м, расположенном в с. Эсто-Садок Адлерского района города Сочи, утвержден акт выбора земельного участка и поручено обеспечить в установленном порядке проведение работ по формированию земельного участка и его государственному кадастровому учету.

Распоряжением N 536-р указанный земельный участок предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет.

На основании распоряжения N 536-р между департаментом и обществом заключен договор аренды от 13.07.2005 N 0000001062 данного земельного участка сроком на 49 лет.

26 декабря 2006 года общество и ООО "Альпика-Инвест" заключили договор о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка по договору от 13.07.2005

N 0000001062.

Считая свои права и имущественные интересы нарушенными, фирма обратилась с иском в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства).

В рамках проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы установлено, что часть технического комплекса, принадлежащего на праве собственности фирме, находится на земельном участке с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0011. Данный земельный участок накладывается на границы земельного участка, фактически занимаемого частью технического комплекса фирмы.

Согласно статье 17 Кодекса в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Кодекса к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку в настоящее время постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, отсутствует, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.

Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

В силу части 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" (в редакции, действовавшей на момент издания обжалуемых ненормативных актов) особо охраняемые природные территории федерального значения являются федеральной собственностью и находятся в ведении федеральных органов власти.

При рассмотрении спора суды правомерно указали, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0011, предоставленный обществу, находится в границах округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения и относится к федеральной собственности в силу закона (статья 17 Земельного кодекса Российской Федерации). Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. Администрация Краснодарского края не имела полномочий на распоряжение земельным участком, относящимся к федеральному уровню собственности.

Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Установив, что оспариваемые постановления противоречат требованиям действующего земельного законодательства и нарушают право фирмы на использование принадлежащего ей земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу об их недействительности.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку договор аренды от 13.07.2005 N 0000001062 земельного участка площадью 100 тыс. кв. м с кадастровым N 23:49:00 00 000:0011 заключен на основании недействительного ненормативного правового акта, с нарушением действующего законодательства, он является недействительным.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной является сделка по передаче прав аренды на земельный участок площадью 100 тыс. кв. м с кадастровым N 23:49:00 00 000:0011, заключенная обществом и ООО "Альпика-Инвест", поскольку общество не обладало правом аренды в силу указанных обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита возможна в случае нарушения или оспаривания права. При отсутствии права отсутствует как необходимость его защиты, так и необходимость исследования приведенных в соответствующем иске оснований.

Установив недействительность (ничтожность) договоров аренды и последующей передачи прав и обязанностей по нему, суды правомерно указали на то, что истец по встречному иску является ненадлежащим и это обстоятельство влечет необходимость отказа в иске.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Доводы кассационной жалобы о том, что решением от 08.12.2000 по делу N А32-16382/2000-14/472 не устанавливался факт проектирования и строительства объектов на отведенном в установленном порядке фирме земельном участке не имеют правового значения для рассмотрения дела, поскольку права на земельный участок возникли у фирмы в силу статей 35, 36 Кодекса как у собственника недвижимого имущества (чье право собственности не оспорено), имеющего исключительное право землепользования в части, занятой объектами недвижимости и необходимой для их эксплуатации.

Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда апелляционной инстанции. Основания для переоценки указанных выводов у суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы материального и процессуального права. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения судебных актов, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

ходатайство ООО "Альпика-Инвест" об отложении рассмотрении его кассационной жалобы отклонить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.07.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2009 по делу N А32-65585/2005 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.