Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу N А53-17516/2009 "Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации сделки, суды обоснованно признали оспариваемые договоры в совокупности незаключенными (часть 3 статьи 433 ГК РФ)" (извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Погосян Леонид Лаврентьевич (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Аптеки 36,6 "Юг"" (далее - аптека, ответчик) о признании недействительными договоров аренды нежилого помещения от 07.05.2008 N 2, от 07.05.2008 N 3, от 07.05.2008 N 4, от 07.05.2008 N 5, от 07.05.2008 N 6 и обязании ответчика освободить арендованные помещения - комнаты N 2, 7, 8 общей площадью 147,6 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Таганрог, пл. Красная, 3в, в срок до 31.12.2009 (уточненные требования; т. 1, л. д. 70 - 71).

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Погосян Эдуард Лаврентьевич (далее - третье лицо). Требования третьего лица мотивированы совершением сделок с общим имуществом без его согласия.

Решением от 20.11.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.02.2010, иск и требования третьего лица удовлетворены частично. Суд обязал аптеку освободить занимаемые нежилые помещения. В удовлетворении остальной части требований отказано. Суды пришли к выводу о том, что договоры аренды нежилых помещений не зарегистрированы в установленном порядке, в связи с чем являются незаключенными. Незаключенная сделка не может служить основанием для использования спорных нежилых помещений.

В кассационной жалобе аптека просит отменить судебные акты как принятые с нарушением норм материального и процессуального права. Ответчик полагает, что суды пришли к ошибочному выводу о незаключенности договоров аренды спорных нежилых помещений. Указание на отсутствие государственной регистрации договоров противоречит требованиям законодательства, поскольку у сторон не имелось правовых оснований для обращения за регистрацией. Кроме того, суд неверно истолковал положения статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и не оценил заключенное истцом и третьим лицом соглашение об определении порядка пользования спорным имуществом от 09.02.2006 с учетом требований статьи 252 Кодекса. Суды не выяснили обстоятельства, связанные с совершением рассматриваемых сделок, действительные намерения сторон и обстоятельства их исполнения.

В судебном заседании представитель аптеки поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, предприниматель и третье лицо являются сособственниками (по 1/2 доли в праве) нежилого здания магазина N 25 (литера А) общей площадью 304,3 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пл. Красная, 3в, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 61 АА N 439 472 от 30.07.2003 и серии 61 АА N 439 473 от 30.07.2003.

07 мая 2008 года предприниматель (арендодатель) и аптека (арендатор) подписали договоры N 2, 3, 4, 5 и 6 о передаче в аренду нежилых помещений (комнаты N 2, 7, 8) общей площадью 147, 6 кв. м, расположенных по адресу: г. Таганрог, пл. Красная, 3в.

Срок действия договоров составил: N 2 - с 01.06.2009 по 30.04.2010; N 3 - с 01.05.2010 по 31.03.2011; N 4 - с 01.04.2011 по 29.02.2012; N 5 - с 01.03.2012 по 31.01.2013; N 6 - с 01.02.2013 по 31.07.2013.

Считая, что названные сделки нарушают требования закона, предприниматель и третье лицо обратились в суд с заявленными требованиями.

Согласно части 2 статьи 170 Кодекса притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года. Изложенное подтверждается соглашением сторон от 12.11.2008 (т. 1, л. д. 47, 48).

В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации сделки, суды обоснованно признали оспариваемые договоры в совокупности незаключенными (часть 3 статьи 433 Кодекса).

В связи с тем, что у аптеки отсутствуют предусмотренные законом основания для использования помещений, требование об освобождении спорного объекта недвижимости правомерно удовлетворено судом.

Довод кассационной жалобы о том, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", ошибочен. Стороны совершили оспариваемые договоры от 07.05.2008 одновременно, а не после истечения срока действия первого договора, заключенного на срок менее одного года.

Суды дали верную оценку соглашению от 09.02.2006 (т. 1, л. д. 68) и правильно указали на нарушение положений статьи 246 Кодекса.

Апелляционный суд, оценивая доводы истца и третьего лица, правильно указал, что самостоятельное распоряжение одним из сособственников частью имущества, находящегося в долевой собственности, противоречит природе такого права. Статья 252 Кодекса предусматривает возможность раздела имущества либо выдела доли в натуре, посредством волеизъявления участников либо в судебном порядке. Вместе с тем в соглашении от 09.02.2006 данный вопрос не разрешен, что следует из содержания пунктов 2 и 3, поэтому вывод суда апелляционной инстанции о несоответствии договора закону является правильным.

Доводы кассационной жалобы о сознательном уклонении предпринимателя от соблюдения установленного порядка заключения долгосрочного договора аренды документально не подтверждены.

Поскольку ответчик не воспользовался предусмотренным законом способом защиты своих прав (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации"), суды правомерно удовлетворили заявленный иск.

Иные доводы кассационной жалобы рассматривались апелляционным судом и получили верную правовую оценку.

Обжалуемые судебные акты не противоречат нормам материального и процессуального права, основания для их отмены или изменения по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ответчика (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 283 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.11.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 по делу N А53-17516/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.03.2010.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.