Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2010 г. по делу N А63-8708/2009 Требование общества о признании незаконным расторжения администрацией договора аренды оставлено без удовлетворения, поскольку односторонний отказ арендодателя от исполнения обязательств предусмотрен сторонами в договоре (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 14 апреля 2010 г. по делу N А63-8708/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 апреля 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Расчетно-информационный центр г. Минеральные Воды" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Минеральные Воды (далее - ответчик, администрация) о признании незаконным расторжения администрацией в одностороннем порядке договора аренды от 30.05.2008 N 294 нежилого муниципального помещения общей площадью 23,4 кв. м, расположенного по адресу: город Минеральные Воды, ул. 50 лет Октября, 47.

Решением от 26.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что односторонний отказ арендодателя от исполнения обязательств предусмотрен в договоре и соответствует пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционного суда от 22.01.2010 решение суда от 26.10.2009 отменено, исковые требования удовлетворены. Расторжение администрацией в одностороннем порядке договора аренды от 20.05.2008 N 294 нежилого муниципального помещения общей площадью 23,4 кв. м, расположенного по адресу: город Минеральные Воды, ул. 50 лет Октября, 47 признано незаконным. Апелляционный суд исходил из того, что право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Уведомление от 16.07.2009 N 1942/05 не содержит предложения в разумный срок устранить допущенные нарушения, вследствие чего администрацией не соблюдена процедура расторжения договора аренды в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление апелляционной инстанции от 22.01.2010, оставить в силе решение суда от 26.10.2009. В обоснование жалобы заявитель ссылается на пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что сторонами в договоре аренды от 20.05.2008 N 294 (пункт 6.3) предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Таким образом, договор считается прекратившим свое действие с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя об отказе от договора аренды нежилого помещения.

В отзыве на жалобу общество просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании представитель администрации повторил доводы, изложенные в жалобе.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Минеральные Воды от 20.05.2008 N 768 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 20.05.2008 N 294 недвижимого имущества - нежилого муниципального помещения площадью 23,4 кв. м, расположенного по адресу: город Минеральные Воды, ул. 50 лет Октября, 47, подписан акт приема-передачи имущества (т. 1, л. д. 33). Пунктом 1.3 договора предусмотрен срок договора - с 01.06.2008 по 30.12.2008.

Пунктом 3.2 договора предусмотрены обязанности арендатора, в том числе своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату за пользование имуществом, земельным участком, использовать имущество исключительно в соответствии с условиями настоящего договора (подпункт 3.2.1 договора); застраховать в пользу арендодателя риск гибели и повреждения имущества на весь срок действия договора (подпункт 3.2.5 договора). При этом арендатор обязан представить арендодателю не позднее, чем через 2 месяца с момента заключения договора аренды, договор страхования (страховой полис и иные документы, подтверждающие заключение соответствующего договора страхования).

В силу пункта 6.3 договора аренды от 20.05.2008 N 294 в указанных в пункте 6.2 договора случаях (досрочное расторжения договора по требованию арендодателя) арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора. В этом случае договор считается прекратившим свое действие с момента получения арендатором письменного уведомления арендодателя об отказе от договора.

Стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды (т. 1, л. д. 26), которым срок договора продлили с 31.12.2008 по 29.12.2009.

Письмом от 16.07.2009 N 1942/05 (т. 1, л. д. 25) администрация со ссылкой на пункт 6.3 договора аренды уведомила арендатора о расторжении договора аренды от 20.05.2008 N 294 в одностороннем порядке.

Указывая на незаконность действий ответчика по одностороннему расторжению договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доказательства по делу и отказав в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 названой статьи предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Разъяснения о том, что в случае включения условия, предусматривающего основание отказа арендодателя от исполнения договора при котором в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается расторгнутым и не требуется соответствующего решения суда также содержатся и в пункте 27 информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В пункте 6.3 договора аренды от 20.05.2008 N 294 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, то есть заключили соглашение о возможности арендодателя односторонне отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных пунктом 6.2 договора.

Уведомляя истца об одностороннем расторжении договора аренды, администрация указала на нарушения обществом сроков оплаты арендных платежей и не представления арендатору договора страхования имущества. Данные нарушения подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами и не оспариваются обществом.

Таким образом, администрация, заявляя об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 20.05.2008 N 294, действовала в соответствии с условиями этого договора и в пределах, предоставленных ей полномочий.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для одностороннего отказа от договора, со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, является необоснованной. Указанная норма права не исключает установление сторонами в договоре иных оснований одностороннего отказа от его исполнения, влекущего расторжение.

При изложенных обстоятельствах, у апелляционного суда не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции, поэтому обжалуемое постановление следует отменить как принятое с неправильным применением норм материального права, а решение суда первой инстанции - оставить в силе.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2010 по делу N А63-8708/2009 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.10.2009 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.