Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 апреля 2010 г. по делу N А63-16513/2009 Суд удовлетворил требования крестьянского хозяйства о признании незаконным отказа министерства заключить договор купли-продажи земельного участка, поскольку вследствие неправомерных действий министерства крестьянское хозяйство лишено возможности заключить договор на условиях определения цены исходя из нормативов, действовавших в момент рассмотрения заявления (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 5 апреля 2010 г. по делу N А63-16513/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 5 апреля 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 апреля 2010 г.

Глава КФХ Куц А.Н. (далее - крестьянское хозяйство) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края (далее - Министерство имущественных отношений) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе заключить договор купли-продажи земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения), находящегося в собственности Ставропольского края, общей площадью 859,78 га, кадастровый номер 26:03:09 04 01: 0004, расположенного примерно в 10,7 км по направлению на восток от ориентира пос. Хлебный, Апанасенковский район, Ставропольский край, расположенного за пределами участка, и обязании заключить договор купли-продажи земельного участка по цене 103 078 рублей 35 копеек из расчета 0,3 процента кадастровой стоимости за единицу площади земельного участка.

Определением от 18.11.2009 Министерство сельского хозяйства Ставропольского края (далее - Министерство сельского хозяйства) привлечено судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 25.12.2009 требования удовлетворены. Суд пришел к выводу, что вследствие неправомерных действий Министерства имущественных отношений крестьянское хозяйство лишено возможности заключить договор купли-продажи земельного участка, на условиях определения цены исходя из нормативов, действовавших в момент рассмотрения заявления.

Законность и обоснованность решения в апелляционном суде не проверялись.

В кассационной жалобе Министерство имущественных отношений просит отменить решение. В частности, податель жалобы ссылается на то обстоятельство, что положения пункта 2 статьи 22 Закона Ставропольского края от 01.08.2003 N 28-КЗ "Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае" (далее - Закон от 01.08.2003 N 28-КЗ) распространяют свое действие на сельскохозяйственные организации, к которым крестьянское хозяйство не относится. Кроме того, условие о цене спорного земельного участка, предложенное в проекте договора купли-продажи крестьянского хозяйства, не соответствует требованиям действующего законодательства.

В судебном заседании заявитель и его представитель возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судом выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство сельского хозяйства поддерживает изложенные в ней доводы и просит жалобу удовлетворить.

В судебном заседании 31 марта 2010 года объявлен перерыв до 14 часов 30 минут 5 апреля 2010 года.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав заявителя и его представителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение суда первой инстанции надлежит изменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, крестьянскому хозяйству на праве аренды принадлежит земельный участок (из состава земель сельскохозяйственного назначения), находящийся в собственности Ставропольского края, общей площадью 859,78 га, кадастровый номер 26:03:09 04 01: 0004, расположенный по адресу: примерно в 10,7 км по направлению на восток от ориентира пос. Хлебный, Апанасенковский район, Ставропольский край (далее - земельный участок).

Указанный земельный участок находится в пользовании крестьянского хозяйства более восьми лет, что подтверждается договором на передачу в аренду земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения земель Апанасенковского района от 31.10.2001 на срок 5 лет и договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Ставропольского края от 15.05.2008 N 3-03.

Основным видом деятельности крестьянского хозяйства с 1999 года является производство сельхозпродукции.

17 сентября 2009 года крестьянское хозяйство обратилось в Министерство имущественных отношений с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность за плату, сославшись на наличие у него такого права в силу пункта 5 статьи 17 Закона от 01.08.2003 N 28-КЗ.

В письме от 29.09.2009 N 6299/09 Министерство имущественных отношений отказало в приватизации участка, посчитав, что на хозяйство не распространяются положения Закона от 01.08.2003 N 28-КЗ, устанавливающие случаи приобретения земельных участков в собственность специализированными сельскохозяйственными организациями, заключившими соглашение о сотрудничестве по реализации мероприятий краевой целевой программы развития сельского хозяйства.

В связи с тем, что направленный в адрес Министерства имущественных отношений проект договора купли-продажи земельного участка оставлен без рассмотрения, решение о предоставлении спорного земельного участка в собственность крестьянского хозяйства не принято, договор купли-продажи земельного участка не заключен, крестьянское хозяйство обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане (далее - Кодекс), организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла приведенной нормы следует, что для признания ненормативных правовых актов недействительными, а действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) предусмотрено, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Порядок предоставления земельных участков гражданам и физическим лицам регулируется статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и корреспондирует пункту 2 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Земельный кодекс определяет порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предусматривая общий принцип недопустимости немотивированного отказа в выкупе земельных участков.

В пункте 4 статьи 28 Земельного кодекса установлены случаи ограничения в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: изъятие земельных участков из оборота; установленный федеральным законом запрет на приватизацию земельных участков; резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

В силу пункта 4 статьи 10 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Согласно пункту 4 статьи 1 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Ставропольского края, установлен Законом от 01.08.2003 N 28-КЗ (в редакции от 05.12.2008 действовавшей на момент обращения крестьянского хозяйства).

В статье 22 Закона от 01.08.2003 N 28-КЗ предусмотрена возможность приобретения специализированными сельскохозяйственными организациями и сельскохозяйственными организациями, заключившими соглашение о сотрудничестве по реализации мероприятий краевой целевой программы развития сельского хозяйства, земельных участков в собственность при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования этими земельными участками либо арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования.

Из анализа приведенных норм следует, что крестьянское хозяйство как арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при наличии двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет, и участок используется в соответствии с его целевым назначением.

Судом установлено, что арендуемый земельный участок сформирован, определен на местности с указанием границ и площади, поставлен на кадастровый учет, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, представленным в Министерство имущественных отношений в комплекте с другими документами в подтверждение права на выкуп.

В соответствии с данными государственного кадастрового учета категория арендуемого земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. В выписке из государственного кадастра недвижимости отсутствуют сведения об ограничении арендуемого участка в обороте, а также об отнесении его к участкам, приватизация которых запрещена.

9 апреля 2009 года Управление сельского хозяйства и охраны окружающей среды администрации Апанасенковского муниципального района заключило с крестьянским хозяйством соглашение о сотрудничестве по реализации мероприятий Краевой целевой программы "Развитие сельского хозяйства в Ставропольском крае на 2008 - 2010 годы". Данные обстоятельства подтверждают статус крестьянского хозяйства как участника указанной программы.

Заявление о выкупе участка оставлено без удовлетворения, поскольку, по мнению Министерства имущественных отношений, Закон от 01.08.2003 N 28-КЗ распространяет свое действие только на сельскохозяйственные организации и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Куц А.Н., осуществляющий деятельность без образования юридического лица, к названным лицам не относится.

Суд кассационной инстанции считает необходимым указать, что под сельскохозяйственными организациями понимаются юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем пятьдесят процентов общей суммы выручки.

Статья 3 Федерального Закона от 29.12.2006 N 264-ФЗ "О развитии сельского хозяйства" определяет сельскохозяйственного товаропроизводителя как организацию, индивидуального предпринимателя, осуществляющего производство сельскохозяйственной продукции, ее первичную и последующую (промышленную) переработку. Сельскохозяйственными товаропроизводителями признаются также крестьянские (фермерские) хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 11.06.2003 N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее - Закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на личном участии.

При этом в силу пункта 3 статьи 1 Закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы Министерства имущественных отношений о том, что крестьянское хозяйство не является сельскохозяйственной организацией и не имеет право на приватизацию арендуемого земельного участка.

В этой связи требование заявителя о признании незаконными действий (бездействия) Министерства имущественных отношений Ставропольского края, выразившихся в отказе заключить с главой крестьянского (фермерского) хозяйства договор купли-продажи земельного участка земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Ставропольского края, общей площадью 859,78 га, кадастровый номер: 26:03:09 04 01: 0004, местоположение примерно в 10,7 км по направлению на восток от ориентира п.Хлебный, Апанасенковский район, Ставропольский край, расположенного за пределами участка обоснованно удовлетворено судом.

Существенным условием возникновения права на приобретение в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения является факт его использования по назначению в течение установленного срока.

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что испрашиваемый в собственность и находящийся в фактическом целевом пользовании крестьянского хозяйства земельный участок сельскохозяйственного назначения изъят из гражданского оборота либо ограничен в обороте, а форма его собственности не может быть изменена.

Из материалов дела следует, что Министерство имущественных отношений является органом, полномочным распоряжаться спорным земельным участком.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства", Закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Пунктом 5 статьи 17 Закона от 01.08.2003 N 28-КЗ (в редакции от 05.12.2008 действующей в период обращения крестьянского хозяйства с заявлением о выкупе участка в Министерства имущественных отношений) предусмотрено, что выкупная цена земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, приобретаемого гражданами и юридическими лицами в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, устанавливается в размере кадастровой стоимости за единицу площади такого земельного участка, за исключением случаев приобретения земельных участков сельскохозяйственными организациями, указанными в пункте 2 статьи 22 данного Закона, выкупная цена для которых устанавливается в размере 0,3 процента кадастровой стоимости за единицу площади такого земельного участка.

Судом установлено, что с заявлением о выкупе спорного участка крестьянское хозяйство обратилось в Министерство имущественных отношений 17.09.2009. К заявлению были приложены документы, подтверждающие право на выкуп (свидетельство о государственной регистрации крестьянского хозяйства, свидетельство о постановке на налоговый учет, договоры аренды от 31.10.2001 и 15.09.2008 с приложением кадастрового паспорта), а также проект договора купли-продажи.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, то есть цена определяется сторонами в момент заключения договора. Таким образом, цена по договору купли-продажи земельного участка должна определяться на основании действовавших на момент его заключения законов и нормативных правовых актов. Если действует установленная компетентным органом цена, то она должна быть воспроизведена в договоре.

На момент рассмотрения по существу поступившего в суд заявления крестьянского хозяйства выкупная цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлена Законом Ставропольского края от 4 октября 2009 года N 57-КЗ "О внесении изменений в статьи 17 и 22 Закона Ставропольского края "Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае"" (опубликован 06.10.2009 в газете "Ставропольская правда") в зависимости от срока аренды земельного участка.

В данном случае при аренде земельного участка, используемого крестьянским хозяйством свыше шести лет, выкупная цена равна 80 % кадастровой стоимости земельного участка.

Требования, рассмотренные судом по настоящему делу, заявлены в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

При этом в обжалуемом судебном акте содержится указание на обязанность Министерства имущественных отношений заключить договор купли-продажи земельного участка по цене 103 078 рублей 35 копеек.

Пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса предусматривает, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Установленная названным пунктом постановления Пленума обязанность уполномоченного органа принять решение о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка и направить проект договора купли-продажи этого участка корреспондирует положениям пункта 3 части 5 статьи 201 Кодекса.

Так как, судом установлено, что оспариваемое действие заинтересованного лица связано с отказом заключить договор купли-продажи земельного участка, то в соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Кодекса устранение допущенного нарушения обусловлено с непосредственной обязанностью Министерства имущественных отношений подготовить проект договора и направить его крестьянскому хозяйству, что согласуется с правовой позицией изложенной в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". При этом Министерство имущественных отношений должно указать в проекте договора стоимость земельного участка, рассчитанную в соответствии с положениями Закона Ставропольского края от 4 октября 2009 года N 57-КЗ "О внесении изменений в статьи 17 и 22 Закона Ставропольского края "Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае"".

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.12.2009 по делу N А63-16513/2009 изменить в части обязания Министерства имущественных отношений Ставропольского края заключить с главой крестьянского (фермерского) хозяйства Куц Андреем Николаевичем договор купли-продажи земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения), находящегося в собственности Ставропольского края, общей площадью 859,78 га, кадастровый номер: 26:03:09 04 01: 0004, местоположение примерно в 10,7 км по направлению на восток от ориентира п.Хлебный, Апанасенковский район, Ставропольский край, расположенного за пределами участка, на условиях прилагаемого проекта договора из расчета цены выкупа 103 078 рублей 35 копеек, изложив его в этой части в следующей редакции:

Министерству имущественных отношений Ставропольского края устранить допущенные нарушения прав и законных интересов главы крестьянского (фермерского) хозяйства Куц Андрея Николаевича путем направления в его адрес проекта договора купли-продажи земельного участка земель (из земель сельскохозяйственного назначения), находящегося в собственности Ставропольского края, общей площадью 859,78 га, кадастровый номер: 26:03:09 04 01: 0004, местоположение примерно в 10,7 км по направлению на восток от ориентира п.Хлебный, Апанасенковский район, Ставропольский край, расположенного за пределами участка.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 25.12.2009 по делу N А63-16513/2009 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.