Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2010 г. по делу N А53-13436/2009 Дело о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не выяснено, изымался ли земельный участок у общества, вносились ли изменения в договор аренды в связи с изъятием земельного участка, изменялся ли вид использования земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 15 апреля 2010 г. по делу N А53-13436/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 декабря 2011 г. N Ф08-7183/11 по делу N А53-13436/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2010 г.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Алекс" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.06.1997 N 1265 "и" в сумме 21 853 320 рублей 37 копеек с 01.01.2004 по 30.06.2008 и пени в сумме 7 492 938 рублей 16 копеек с 21.03.2004 по 30.06.2008.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство), администрация г. Ростова-на-Дону (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.02.2009 требования департамента удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 3 208 781 рубль 41 копейку задолженности по арендной плате за землю и 927 931 рубль 89 копеек пени с 21.09.2005 по 30.06.2008. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Всего взыскано 4 136 713 рублей 30 копеек.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о пересмотре решения от 26.02.2009 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.09.2009 суд удовлетворил заявление общества, отменил решение от 26.02.2009.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2009 в удовлетворении иска отказано, суд мотивировал тем, что за период с 01.01.2004 по 30.06.2005 истцом пропущен срок исковой давности, требования о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы за период с 01.01.2004 по 20.09.2005 не подлежат удовлетворению также в связи с пропуском срока исковой давности. Всего задолженность за период с 01.07.2005 по 30.06.2008 составила 2 459 981 рубль 57 копеек. До предъявления иска указанная сумма оплачена, что подтверждается платежными поручениями, включая поручение от 23.06.2008 на сумму 160 тыс. рублей.

В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и принять новый судебный акт. Заявитель просит взыскать с общества задолженность по арендной плате и пени, установленную решением от 26.02.2009, уменьшив ее на 160 тыс. рублей, не учтенную судом. В обоснование своих требований заявитель указывает, что при вынесении решения от 29.12.2009 суд вышел за рамки заявленных требований и вынес новый судебный акт, в котором дал другую оценку обстоятельствам дела, установленным ранее. Заявитель жалобы считает неправомерным вывод суда о том, что земельный участок не использовался арендатором в течение 2005, 2006 и 2007 годов. Департамент не согласен с размером арендной платы, установленным судом за 2006, 2007 годы, ссылаясь на то, что неправомерно применена ставка арендной платы по виду использования земли как под административными зданиями, поскольку разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации рынка. Необоснован расчет арендной платы за 2006, 2007 годы.

В отзыве на кассационную жалобу общество считает судебный акт обоснованным и законным.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить, решение отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела, 20.06.1997 администрация (арендодатель) и ПП "Алекс" (арендатор) (преобразовано путем реорганизации в форме преобразования в общество) заключили договор аренду земельного участка от N 1265 "и", по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 0,6943 кв. м, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, 21, для эксплуатации рынка "Супер-Маркет" (т. 1, л. д. 26). Договор заключен сроком на 2 года до 28.03.1999.

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о пролонгации договора на тех же условиях на неопределенный срок согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, полагая, что ответчик исполняет обязанности арендатора ненадлежащим образом, а именно, вносит арендную плату не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность, обратился в суд с иском.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.2 договора аренды земельного участка от 20.06.1997 N 1265 "и" основной обязанностью арендатора являлось внесение арендной платы за пользование земельным участком в сроки, установленные данным договором.

В силу пункта 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, арендатор обязан перечислять плату за землю, установленную уполномоченным органом, с даты вступления в силу соответствующего нормативного об определении базовых размеров арендной платы, независимо от механизма изменения размера арендной платы, предусмотренного договором, и независимо от заключения дополнительного соглашения.

Решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.10.2003 N 250 "Об утверждении границ зон градостроительной ценности и коэффициентов градостроительной ценности по зонам (с изменениями от 25.12.2003, от 19.10.2004, 22.02.2005, 11.10.2005), постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 15.04.2004 N 555 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" (с изменениями от 25.10.2004, 22.12.2004, 11.05.2005), согласно которым арендная плата взыскивается по формуле А=Рс х Ки х Кз х Ккр х S , где: Ки - значение коэффициента индексации; Рc - средняя ставка земельного налога г. Ростова-на-Дону; Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности; Ккр - коэффициент кратности, учитывающий вид использования земель (руб.); S - площадь объекта, кв. м; А - арендная плата в год, руб.

Департамент при расчете арендной платы за третий и четвертый кварталы 2005 года использовал коэффициент кратности, равный 36, предназначенный для использования земли под объектами торговли и общественного питания.

Суд применил при расчете коэффициент, равный 1, как для прочих земель, ссылаясь на постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 23.03.2005 N 387 и от 02.04.2007 N 307, которыми предписано изъять выделенный обществу земельный участок площадью 0,6943 га и предоставить новый участок площадью 0,5077 га для ведения проектных работ и строительства торгового (торгово-гостиничного) центра.

Однако вывод является преждевременным, поскольку в материалах дела отсутствуют указанные постановления администрации. Судом не выяснено, исполнялись ли ненормативные акты, изымался ли земельный участок у общества, каким размером и предоставлялся ли другой, вносились ли изменения в договор аренды в связи с изъятием земельного участка, изменялся ли вид использования земельного участка.

Суд пришел к выводу о том, что земельный участок был законсервирован, при этом ссылается на акт выездной налоговой проверки от 30.03.2009 N 04-218-ДСП. Но из акта не следует факт неиспользования обществом земельного участка. Какими либо другими доказательствами данный вывод не подтверждается. Министерство утверждает, что спорный земельный участок используется обществом именно для эксплуатации рынка.

Кроме того, при рассмотрении требований истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 по 30.06.2008 суд указывает на решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.03.2008 по делу А53-22635/2008, которым установлен размер арендной платы за 2008 год за использование земельного участка, расположенного в г. Ростове-на-Дону, ул. Сиверса, 21, площадью 0,6943 га в сумме 2 163 тыс. рублей. Каких-либо ссылок на постановления администрации об изъятии земельного участка у общества или изменения вида использования земельного участка в или его размера в судебном акте не имеется.

При расчете арендной платы суд учитывал то обстоятельство, что согласно постановлению мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 ставка арендной платы по виду использования земли под рынками составляет 5,8%, тогда как под административными зданиями указанная ставка составляет 2,0%. Следовательно, размер арендной платы за 2006 год составляет 612 199 рублей 31 копейка, за 2007 год 662 399 рублей 66 копеек. Однако согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость годовой арендной платы на 2006 год составила 1 775 378 рублей, на 2007 год - 1 920 959 рублей.

При таких обстоятельствах судебный акт надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение, при котором необходимо учесть изложенное, а также проверить расчеты и доводы кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2009 по делу N А53-13436/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.