Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 мая 2010 г. по делу N А32-20449/2009 Суд отказал в удовлетворении требований общества о взыскании с предпринимателя задолженности по арендным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку осуществленный предпринимателем платеж превышает сумму всей совокупной задолженности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 26 мая 2010 г. по делу N А32-20449/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Металлглавснаб" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Параскевас Н.И. (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендным платежам в сумме 2 655 тыс. рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 238 926 рублей 06 копеек, расторжении договора аренды от 28.09.2005 N 140 и об обязании предпринимателя освободить помещение, занятое на основании данного договора; о взыскании расходов за оказание юридических услуг в сумме 150 тыс. рублей (уточненные требования).

Ответчик обратился с встречным исковым заявлением к обществу о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества от 29.12.2008 N 23, заключенного между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа и обществом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования г. Анапа (далее - администрация), Управление имущественных отношений администрации муниципального образования г. Анапа (далее - управление), закрытое акционерное общество "Оптово-розничная и производственная фирма "Кубаньоптпродторг"" (далее - фирма "Кубаньоптпродторг").

Решением от 16.11.2009 производство по встречным исковым требованиям прекращено в связи с отказом предпринимателя от встречного иска. С предпринимателя в пользу общества взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 915 рублей 50 копеек, судебные расходы за оказание юридических услуг в сумме 5 625 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в сумме 1 495 рублей 58 копеек. В остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что правоотношения, возникшие между обществом и предпринимателем по договору аренды помещений от 28.09.2005, установлены с момента заключения договора купли-продажи от 29.10.2008. Суд признал правомерными требования общества о взыскании арендной платы исходя из ставок платы за аренду муниципального имущества в размере 1 350 рублей за 1 квадратный метр.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2010 решение от 16.11.2009 изменено в части взыскания с предпринимателя в пользу общества денежных средств и в части распределения судебных расходов. С предпринимателя в пользу общества взыскано 1 170 рублей в возмещение судебных издержек, 202 рубля 43 копейки в возмещение расходов на оплату государственной пошлины. В остальной части иска отказано. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 1 979 рублей 70 копеек за рассмотрение дела в суде первой инстанции. В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения. Апелляционный суд указал, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к обществу, управление оставалось арендодателем спорного имущества, а предприниматель исполнял свои обязанности арендатора по договору в полном объеме. Указание в постановлении главы муниципального образования г. Анапа N 1632 "Об утверждении методики определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа" на определение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком и на поэтапный переход на рыночную оценку размера арендной платы за использование муниципального имущества не является изменением уровня базовых ставок или методики расчета. Таким образом, предусмотренные пунктом 4.3 договора условия для изменения арендодателем в одностороннем порядке размера аренды в связи с наличием отчета оценщика, не возникли. Поскольку осуществленный предпринимателем платеж превышает сумму задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами, исковые требования не подлежат удовлетворению.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, передать дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы истец ссылается на то, что моментом возникновения обязанности ответчика по оплате арендных платежей является не государственная регистрации перехода права собственности на имущество, а момент заключения договора купли-продажи данного имущества. В постановлении главы муниципального образования г. Анапа N 1632 "Об утверждении методики определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа" указано на определение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком. При этом пунктом 4.3 договора предусмотрена возможность одностороннего изменения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

От управления поступило ходатайство (посредством факсимильной связи) о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителей.

В судебном заседании представитель общества и фирмы "Кубаньоптпродторг" поддержали доводы кассационной жалобы, представитель предпринимателя просит судебный акт оставить без изменения.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, и установлено судами по договору аренды от 28.09.2005 N 140, Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (арендодатель) передал во временное владение и пользование предпринимателю (арендатор) нежилое помещение, общей площадью 184,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186/188 для организации работы кафе. Срок договора аренды установлен до 01.09.2010.

Арендатор ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, перечисляет арендную плату за прошедший месяц на расчетные счета, указанные в приложении к настоящему договору (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели условие одностороннего изменения размера арендной платы в случае изменения уровня базовых ставок за использование помещений муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления города-курорта Анапа.

По итогам проведения 29.10.2008 аукциона по продаже муниципального имущества, победителем признано общество, с которым управление заключило договор купли-продажи от 29.10.2008 недвижимого имущества: встроенно-пристроенное помещение (кафе "Глобус") общей площадью 184,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186. Данное помещение передано истцу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 73). Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 883263 (т. 1, л. д. 141).

В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, а также считая, что право требовать уплаты арендных платежей возникло у общества с момента заключения договора купли-продажи от 29.10.2008, истец обратился с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) из договора возникают права и обязанности у лиц, которые его заключили. В силу статей 309 и 310 Кодекса стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 131 Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).

По смыслу статей 432, 433, 550 Кодекса договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существующим условиям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

При этом, статьей 608 Кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю собственником нежилого помещения и его арендодателем, оставался продавец (администрация).

Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и в сроки, определенные договором.

Ответчик, являясь арендатором, обязан платить арендную плату в соответствии с условиями договора и положениями статей 309, 310, 614 Кодекса.

За период с 20.08.2008 по 27.07.2009 предприниматель уплатил администрации арендную плату в сумме 208 800 рублей, что подтверждается платежными поручениями (т. 1, л. д. 41 - 65, 68). Кроме того, ответчик уплатил обществу денежные средства в счет оплаты за аренду с ноября 2008 года по сентябрь 2009 в сумме 207 562 рубля 50 копеек без учета НДС (т. 2, л. д. 154).

Истец обосновывает размер арендной платы в сумме 225 тыс. рублей в месяц, ссылкой на пункт 4.3 договора аренды, отчет об оценке рыночной стоимости услуг по предоставлению в аренду спорных помещений N А-09-752 (т. 2, л. д. 96), а также нормативные правовые акты органа местного самоуправления.

Постановлением главы муниципального образования город-курорт Анапа от 19.03.2008 N 62 (далее - постановление N 62) внесены изменения в постановления главы муниципального образования город-курорт Анапа от 22.08.2006 N 1632 "Об утверждении методики определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа" (далее - постановление N 1632). В силу пункта 2 постановления N 1632 в новой редакции размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом определяется на основании отчета о его рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера арендной платы за использование муниципального имущества определены 2008 - 2010 годы. До определения размера арендной платы на основании отчета о его рыночной оценке применяется методика определения размера годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденная данным постановлением. Размер арендной платы (с момента опубликования постановления N 62) установлен в размере 1350 рублей.

На основании пунктов 1 , 4 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статьи 424 Кодекса).

Пунктом 4.3 договора аренды от 28.09.2005 N 140 предусмотрено основание одностороннего изменения размера арендной платы в случае изменения уровня базовых ставок за использование помещений муниципального нежилого фонда или изменение методики расчета арендной платы.

Как правильно, указал апелляционный суд, указание в нормативном правовом акте органа местного самоуправления на определение размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом на основании отчета о его рыночной оценке не является само по себе изменением уровня базовых ставок или методики расчета, вследствие чего не дает право арендодателю изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

Таким образом, как следует из материалов дела, предпринимателем уплачены арендные платежи, превышающие сумму задолженности перед обществом. Следовательно, отсутствуют правовые основания удовлетворения, заявленных обществом требований о взыскании задолженности предпринимателя по договору аренды от 28.09.2005 N 140 и процентов за пользование чужими денежными средствами, как меры ответственности за просрочку уплаты денежных сумм.

Кроме того, в части требований о расторжении договора аренды общество, как обоснованно указано апелляционным судом, не является надлежащим истцом по делу, так как переход права собственности на спорное имущество зарегистрирован 29.09.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ЗАО "Оптово-розничная торговля и производственная фирма "Кубаньоптпродторг"", о чем выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЖ N 066307 (т. 2, л. д. 4).

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка.

В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций. Общество не привело каких-либо новых доводов со ссылками на находящиеся в деле и не исследованные судом материалы.

Нормы права при разрешении спора применены апелляционным судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2010 по делу N А32-20449/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.