Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 мая 2010 г. по делу N А32-47195/2009 Суд отказал в удовлетворении требований предпринимателя о взыскании с общества задолженности и процентов по договору аренды нежилых помещений, поскольку на момент заключения договора предприниматель не обладал правом собственности на имущество, передаваемое обществу в аренду (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 19 мая 2010 г. по делу N А32-47195/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 апреля 2011 г. по делу N А32-26066/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Пойденко Александр Владимирович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "ЭРАС" (далее - общество) о взыскании 3 250 тыс. рублей задолженности по арендной плате с 03.10.2008 по 03.11.2009, 170 866 рублей 08 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 03.10.2008 по 03.11.2009 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л. д. 44).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы по договору от 03.10.2008 N 3.

Решением от 16.12.2009 исковые требования удовлетворены в части. Суд взыскал с общества в пользу предпринимателя 3 250 тыс. рублей задолженности по договору аренды, 146 456 рублей 64 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. Судебный акт мотивирован нарушением обязанности общества по уплате арендных платежей за пользование имуществом, принадлежащим предпринимателю.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды, поскольку на момент его заключения предприниматель не обладал правом собственности на имущество, передаваемое обществу в аренду.

В кассационной жалобе предприниматель просит постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. В обоснование поданной по делу кассационной жалобы предприниматель ссылается на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права. В частности, апелляционным судом не приняты во внимание возражения на апелляционную жалобу общества. У предпринимателя имелось право на регистрацию переданных в аренду объектов и другие лица не заявляют права на это имущество. На момент рассмотрения спора право собственности на объекты зарегистрировано за предпринимателем. Общество не доказало нарушение своих прав и интересов оспариваемой сделкой. Суд апелляционной инстанции вышел за пределы возможного рассмотрения дела, дав оценку договору купли-продажи переданного в аренду имущества. Указание судом апелляционной инстанции на недействительность договора аренды лишило предпринимателя права изменить основание иска и взыскать с общества неосновательное обогащение.

В судебном заседании предприниматель и его представитель поддержали доводы жалобы, просили кассационную инстанцию отменить постановление апелляционной инстанции от 01.04.2010, и оставить в силе решение суда первой инстанции от 16.12.2009.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

По договору аренды нежилых помещений от 03.10.2008 N 3 (далее - договор аренды) предприниматель принял обязательство передать во временное владение и пользование обществу следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, Славянский район, станица Петровская, ул. Песчаная, 165: здание конторы площадью 96,3 кв. м; здание пункта осеменения площадью 669,7 кв. м; здание корпуса площадью 963 кв. м; здание корпуса площадью 1 109,2 кв. м; здание молочного блока площадью 171,4 кв. м (далее - недвижимое имущество). Срок договора аренды определен до 03.12.2008 (л. д. 9 - 10).

3 октября 2008 года сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (л. д. 11).

В обоснование наличия права собственности на недвижимое имущество предприниматель предоставил суду первой инстанции свидетельства о государственной регистрации права, согласно которым государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 01.11.2008 на основании договора купли-продажи от 03.10.2008 (л. д. 15 - 19).

Несоблюдение обществом условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Предметом настоящего спора явились задолженность по плате за пользование спорными объектами и пени за просрочку арендных платежей.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Суд апелляционной инстанции установил, и истец не оспаривает, что на момент оформления договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не было зарегистрировано за предпринимателем право собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре аренды.

При этом право собственности предпринимателя на указанное имущество не является ранее возникшим правом по смыслу статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следовательно, суд апелляционной инстанции правильно квалифицировал договор аренды от 03.10.2008 как ничтожный на основании статьи 168 Гражданского кодекса, поскольку он не соответствует статье 608 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, а также иные правила, установленные Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В силу пункта 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, только при отмене решения по основаниям, предусмотренным в части 4 настоящей статьи, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным настоящим Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Согласно разъяснений содержащихся в пункте 29 постановления от 28 мая 2009 N 36 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 5 статьи 270 Кодекса суд апелляционной инстанции выносит определение.

С учетом того, что решение от 16.12.2009 судом апелляционной инстанции по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не отменялось, соответствующее определение не выносилось, суд апелляционной инстанции не переходил к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Соответственно апелляционный суд при рассмотрении данного дела не мог применить правила об изменении предмета или основания иска.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, предприниматель, право собственности которого внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не лишен права требовать взыскания неосновательного обогащения за пользование принадлежащим ему имуществом, доказывая его размер, исходя из сравнимых обстоятельств (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

Довод истца относительно того, что суд апелляционной инстанции вышел за пределы рассмотрения дела, дав оценку договору купли-продажи от 03.10.2008, не подтверждается материалами дела, поскольку в оспариваемом постановлении указано, что договор купли-продажи от 03.10.2008 не является предметом настоящего спора и в этой связи суд апелляционной инстанции не дает ему правовую оценку.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Доводы кассационной жалобы предпринимателя, по которым он не согласен с обжалуемым постановлением, основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права.

Изложенное свидетельствует, что суд апелляционной инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства.

Предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 по делу N А32-47195/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.