Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июня 2010 г. по делу N А32-4335/2009 "В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду. Следовательно, заключенный ответчиками договор аренды земельного участка недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2009 г. N А32-5169/2009, от 27 ноября 2009 г. N А32-26892/2008, от 27 ноября 2009 г. N А32-4367/2009, от 26 апреля 2010 г. по делу N А32-5284/2009, от 14 мая 2010 г. по делу N А32-3836/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 1 июня 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 1 июня 2010 г.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление) обратилось в арбитражный суд к федеральному государственному учреждению "Сочинский национальный парк" (далее - учреждение) и ООО "Затерянный рай" (далее - общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный ответчиками договор от 11.01.2007 N 12/51 аренды земельного участка площадью 0,66 г.а с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0020/045, расположенного в квартале 21, выделах 62, 41 Краснополянского лесничества;

- признать недействительным зарегистрированное право аренды общества на указанный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП, государственный реестр).

Иск мотивирован следующим. Спорный земельный участок, находящийся в границах округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, является федеральной собственностью. У учреждения, владеющего земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, отсутствовали основания для предоставления его в аренду обществу. Следовательно, при заключении договора аренды от 11.01.2007 N 12/51 нарушены положения статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации. Признание недействительным зарегистрированного права аренды является последствием совершения незаконных действий Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю по проведению регистрации недействительной (ничтожной) сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года, Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю и Министерство природных ресурсов и экологии России.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2009 удовлетворено требование Росимущества о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 11.01.2007 N 12/51. Суд пришел к выводу, что оспариваемый истцом договор заключен ответчиками с нарушением статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия собственника земельного участка. Довод учреждения о пропуске территориальным управлением срока исковой давности по оспоримой сделке (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации), признан ошибочным. Договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой, поэтому к правоотношениям сторон должен применяться трехлетний срок давности, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 2, л. д. 185).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.08.2009 в удовлетворении требования о признании недействительным зарегистрированного обременения (аренды) отказано. Суд исходил из того, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривают такого способа защиты, как признание недействительным зарегистрированного права (т. 2, л. д. 201).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2010 решение от 24.07.2009 оставлено без изменения. Решение от 25.08.2009 отменено, требование территориального управления удовлетворено. Зарегистрированное в пользу общества ограничение (обременение) в виде аренды на земельный участок площадью 0,66 г.а с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0020/045, расположенный в квартале 21, выделах 62, 41 Краснополянского лесничества признано недействительным путем аннулирования (погашения) в реестре записи о договоре от 11.01.2007 N 12/51, внесенной 11.05.2007.

Апелляционный суд признал правильным вывод суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) заключенного ответчиками договора аренды земельного участка от 11.01.2007 N 12/51 (статьи 209, 214 и 270 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 9, 20 Земельного кодекса Российской Федерации). Довод учреждения о неподведомственности спора арбитражному суду, который, по мнению ответчика, является спором между государственными органами о компетенции, отклонен. Заявленное истцом требование (о ничтожности арендной сделки в связи с отсутствием полномочий на ее заключение у арендодателя) не может быть квалифицировано как спор о компетенции. Отменяя решение от 25.08.2009, суд апелляционной инстанции исходил из ошибочности сделанного судом первой инстанции вывода об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права. Общество является видимым арендатором, обременение зарегистрировано в государственном реестре, однако в действительности ограничения права в виде аренды не имеется. Требуя публично признать отсутствие каких-либо прав ответчика на принадлежащий истцу объект и, как следствие, аннулировать (погасить) регистрацию несуществующего обременения, территориальное управление (представитель собственника имущества) по существу добивается восстановления положения, существовавшего до нарушения права. Указанный способ защиты закреплен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и является надлежащим. Неточность формулировки (истец просит признать недействительным зарегистрированное право аренды, тогда как регистрации подлежит аренда как обременение посредством регистрации договора) не меняет сущности испрашиваемого им способа защиты нарушенного права (т. 3, л. д. 105).

Учреждение обжаловало решение от 24.07.2009 и апелляционное постановление от 21.10.2009 в кассационном порядке. Заявитель просит отменить указанные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению ответчика, земельным участком по существу распорядилось Правительство Российской Федерации, которое постановлением от 03.08.1996 N 926 наделило учреждение специальными полномочиями по распоряжению земельными участками национального парка. Это постановление действовало до признания его утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2007 N 47. Следовательно, в спорный период учреждение обладало необходимыми полномочиями по предоставлению спорного участка в аренду обществу. В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации к отношениям по охране и использованию особо охраняемых природных территорий применяется Федеральный закон N 33-ФЗ, устанавливающий специальные правила по владению, пользованию и распоряжению земельными участками. Поэтому ссылка судов на нарушение при заключении сделки требований статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации неправомерна. Заявитель полагает, что признание договора аренды ничтожной сделкой не восстанавливает права истца (лица, в защиту интересов которого предъявлен иск). Апелляционный суд необоснованно не учел, что действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. Территориальное управление также пропустило срок исковой давности по требованию об оспаривании договора аренды от 11.01.2007 N 12/51, заключенного ответчиками по результатам торгов (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, суды рассмотрели неподведомственный им спор о компетенции (полномочиях) государственных органов, поскольку требования истца направлены не на восстановление нарушенных прав, а на ревизию полномочий учреждения.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

От регистрационной службы поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие ее представителей.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела, учреждение (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 11.01.2007 N 12/51 (т. 1, л. д. 6 - 10). По условиям договора обществу во временное пользование сроком на 49 лет предоставляется земельный участок площадью 0,66 г.а с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0020/045, расположенный в квартале 21, выделах 62,41 Краснополянского лесничества. Разрешенный вид использования передаваемого в аренду земельного участка - обустройство и эксплуатации туристического приюта (пункт 2.3 договора).

Основанием для заключения договора указаны выданная обществу лицензия серии от 24.04.2006 NP N 004792 и протокол от 11.12.2007 N 1 заседания конкурсной комиссии по предоставлению земельных участков (пункты 1.1, 1.2 договора).

11 мая 2007 года договор аренды земельного участка от 01.02.2007 N 12/51 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (т. 1, л. д. 11).

Полагая, что учреждение неправомерно распорядилось спорным земельным участком, территориальное управление обратилось в арбитражный суд с иском.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды как не соответствующего пункту 1 статьи 125, статье 209, пункту 3 статьи 214, статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 9, пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный вывод судов является правильным.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 12 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особых охраняемых природных территориях" (далее - Федеральный закон N 33-ФЗ) национальные парки являются природоохранными, эколого-просветительскими и научно-исследовательскими учреждениями, территории (акватории) которых включают в себя природные комплексы и объекты, имеющие особую экологическую, историческую и эстетическую ценность, и предназначены для использования в природоохранных, просветительских, научных и культурных целях и для регулируемого туризма. Земля, водные объекты, недра, растительный и животный мир, находящиеся на территории национальных парков, предоставляются в пользование (владение) национальным паркам на правах, предусмотренных федеральными законами.

Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 Кодекса). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 11 статьи 22 Кодекса).

Судебными инстанциями установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0020/045 предоставлен учреждению в постоянное (бессрочное) пользование.

В статье 17 Федерального закона N 33-ФЗ закреплялось право на передачу в аренду земельных участков национальным паркам. После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 25.10.2001 национальные парки такое право утратили в силу пункта 4 статьи 20 Кодекса.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. После введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Таким образом, на момент подписания спорного договора аренды кроме норм Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающих обладателям права постоянного (бессрочного) пользования возможности распоряжаться предоставленными им земельными участками, действовала также статья 17 Федерального закона N 33-ФЗ (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ), в которой норма о заключении договоров дирекциями национальных парков заменена указанием на применение земельного законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 125 и пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что уполномоченным органом федеральной власти принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка площадью 0,66 г.а с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0020/045 в аренду обществу. Следовательно, заключенный ответчиками договор от 11.01.2007 N 12/51 недействителен (ничтожен) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод соответствует практике, сложившейся в Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа при рассмотрении аналогичных дел (постановления от 24.11.2009 по делу N А32-5169/2009, от 27.11.2009 по делам N А32-26892/2008 и N А32-4367/2009, от 26.04.2010 по делу N А32-5284/2009 и от 14.05.2010 по делу N А32-3836/2009).

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод жалобы заявителя о наличии у него полномочий на предоставление земель национальных парков в аренду следует отклонить, поскольку статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает запрет на распоряжение земельными участками субъектами права постоянного (бессрочного) пользования.

Довод учреждения о необходимости применения к правоотношениям сторон постановления Правительства Российской Федерации от 03.08.1996 N 926 противоречит статье 6 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В ней указано, что изданные до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента Российской Федерации и нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации применяются в части, не противоречащей Земельному кодексу Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды является оспоримой, а не ничтожной сделкой, срок исковой давности по которой пропущен, исследовался судами первой и апелляционной инстанций, ему дана правовая оценка. Заключение арендной сделки на торгах не лишает истца возможности оспаривать ее со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку территориальное управление предъявило иск на основании названной нормы, суд правомерно отклонил заявление ответчиков о пропуске истцом годичного срока давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод ответчика об избрании истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права противоречит нормам действующего законодательства и правоприменительной практике. Так, согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, поэтому споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8). Заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемым договором, т. е. правовое положение которых претерпело бы изменения, либо права могли оказаться нарушенными как исполнением сделки, так и одним только ее существованием.

В рассматриваемом случае обращение территориального управления в суд направлено на подтверждение факта существования или отсутствия правоотношений между подписавшими договор сторонами. Признание в судебном порядке сделки недействительной в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождает истца от доказывания того же самого факта в других судебных процессах с участием тех же лиц.

Территориальное управление, наделенное полномочиями по управлению федеральным имуществом и контролю за соблюдением правил оборота земель соответствующих категорий, решения о предоставлении участка в аренду не принимало, поэтому является субъектом, заинтересованным в оспаривании рассматриваемой сделки. Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, определенных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возможность рассмотрения судом по существу только требования о признании сделки недействительной без заявленного одновременно требования о применении последствий ее недействительности поддержана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.05.2008 N 4267/08.

Довод жалобы заявителя о неподведомственности спора арбитражному суду, который является спором о полномочиях между государственными органами, отклонен судом апелляционной инстанции, обоснованно указавшим, что заявленное истцом требование (о ничтожности арендной сделки в связи с отсутствием полномочий на ее заключение у арендодателя) не может быть квалифицировано как спор о компетенции.

Довод учреждения о неправомерности удовлетворения апелляционным судом требования истца о погашении (аннулировании) зарегистрированного в пользу общества ограничения (в виде аренды) в отношении права на земельный участок с кадастровым номером 23:49:00 00 000:0020/045, кассационной инстанцией не принимается.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится следующее разъяснение. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в государственный реестр. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Требование территориального управления о погашении записи о государственной регистрации договора аренды от 11.01.2007 N 12/51 (обременения в виде права аренды) по существу является требованием о признании обременения отсутствующим, которое рассмотрено и обоснованно удовлетворено судом апелляционной инстанции.

При разрешении спора судебные инстанции правильно применили нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (т. 3, л. д. 132).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2009 по делу N А32-4335/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.