Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 мая 2010 г. по делу N А32-30938/2009 Суд отказал в удовлетворении требований администрации о расторжении с обществом договора аренды земельного участка, поскольку на спорном участке находится недвижимость, принадлежащая обществу на праве собственности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 28 мая 2010 г. по делу N А32-30938/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2010 г.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Торговая инвестиционная фирма "Кубань"" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 02.02.2005 N 4300013257 (далее договор аренды от 02.02.2005 N 4300013257); обязании общества освободить земельный участок площадью 1585 кв. м, расположенный в Центральном административном округе г. Краснодара на территории Кооперативного рынка по ул. Карасунской, 86, кадастровый N 23:43:0303066:0016, и привести его в первоначальное состояние, пригодное для дальнейшего использования; аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права аренды ответчика на спорный земельный участок.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю (далее - регистрационная служба).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010, в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что основания для расторжения договора отсутствуют, на спорном земельном участке находится недвижимость, принадлежащая обществу на праве собственности.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и принять новое решение об удовлетворении иска. По мнению заявителя, принятие главой администрации Краснодарского края распоряжения от 19.10.2005 N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара" и главой администрации муниципального образования город Краснодар распоряжения от 07.05.2007 N 1199-р "Об инвестиционном проекте" является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, позволяющим администрации требовать расторжения договора аренды в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрация также считает, что договор аренды от 02.02.2005 N 4300013257 прекратил свое действие, поэтому в силу статей 272, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации общество обязано освободить земельный участок от расположенного на нем недвижимого имущества и привести его в первоначальное состояние.

Отзывы на кассационную жалобу от общества и регистрационной службы не поступили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, общество является собственником нежилых помещений N 1-9 первого этажа здания литер Н-Н2, N 10-22, 17/1, 41-50, 17/2, 19/1 первого этажа здания литер Н, расположенных по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Карасунская, 86 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.11.2009).

На основании постановления главы администрации г. Краснодара от 18.01.2005 N 63 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 02.02.2005 N 4300013257, по которому земельный участок площадью 1585 кв. м (кадастровый N 23:43:0303066:0016), расположенный в Центральном административном округе г. Краснодара по ул. Карасунской, 86, предоставлен обществу в аренду для эксплуатации торговых помещений сроком на 10 лет с 18.01.2005 по 18.01.2015.

Арендодатель в уведомлении от 20.09.2007 N 11076/02-14 сообщил предпринимателю о досрочном расторжении договора.

Администрация, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды от 02.02.2005 N 4300013257, обратилась с иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может расторгнуть договор по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение договора допускается в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из смысла указанной нормы следует, что лицо, требующее расторжения действующего договора, должно доказать как наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, так и совокупность перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 Кодекса условий.

Как видно из материалов дела, администрация к таким обстоятельствам относит распоряжения главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005 N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара" и главы администрации муниципального образования город Краснодар от 07.05.2007 N 1199-р "Об инвестиционном проекте", которыми предусмотрено осуществление в 2007 - 2010 годах реализации проекта по реконструкции квартала, ограниченного улицами Красноармейской - Карасунской - Гоголя - Коммунаров. На территории данного квартала находится земельный участок, предоставленный обществу в аренду, что, по мнению администрации, позволяет расторгнуть договор аренды земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по делу, сделали правильный вывод о том, что требования администрации не соответствуют нормам материального права и оснований для расторжения договора по не имеются.

Суды указали, что распоряжение от 07.05.2007 N 1199-р "Об инвестиционном проекте" принято администрацией, которая является стороной договора аренды. Администрация, установив сроки реализации проекта, фактически предопределила обстоятельства, которые считает существенными. Поэтому обстоятельства, на которые ссылается истец, недостаточны для расторжения договора.

Ссылаясь на необходимость изъятия земельного участка в связи с реконструкцией центральной части города, администрация обязана соблюдать нормы гражданского и земельного законодательства об изъятии земельных участков для муниципальных нужд. В том случае, если администрация преследует публичный интерес и земельный участок необходим для муниципальных нужд, применению подлежат специальные нормы об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

В статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены основания прекращения аренды земельного участка, одним из которых является изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Земельного кодекса Российской Федерации.

Несостоятельна ссылка администрации на распоряжения главы администрации Краснодарского края от 19.10.2005 N 885-р "О задачах комплексной реконструкции центральной части города Краснодара", поскольку в пункт 1 указанного распоряжения предписано производить резервирование земель для государственных нужд Краснодарского края и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральным планом города Краснодара. Согласно подпункту 9 пункта 3 данного распоряжения после принятия решения об изъятии земельных участков для государственных нужд Краснодарского края департаментом имущественных отношений Краснодарского края в установленном законодательством порядке производится выкуп объектов недвижимости в соответствии с результатами оценки.

Суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что иском в рамках настоящего дела администрация пытается добиться освобождения земельного участка от арендатора, являющегося собственником находящегося на этом участке объекта недвижимости, лишив последнего тех гарантий и компенсаций, которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть признан законным и подлежащим судебной защите.

Довод администрации о прекращении арендных отношений в порядке статей 272, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии у арендатора законных оснований для дальнейшего пользования земельным участком правомерно отклонен судебными инстанциями. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение прав на такие земельные участки.

Общество является собственником строений; администрация не представила доказательства отказа общества от приобретения прав на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований администрации основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует требованиям приведенных норм материального права.

Доводы администрации, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции; им дана правильная правовая оценка; при этом заявитель не указал на имеющиеся в материалах дела доказательства, не исследованные судами. В силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на переоценку доказательств, которые были предметом исследования судов.

Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 по делу N А32-30938/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.