Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июля 2010 г. N А32-20199/2009 Суды удовлетворили требования об обязании кооператива возвратить нежилые помещения, поскольку договор аренды, на основании которого нежилые помещения переданы кооперативу, признан судом незаключенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 1 июля 2010 г. N А32-20199/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 1 июля 2010 г.

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Крестьянско-фермерское хозяйство "Вальшниково"" (далее - кооператив) об обязании возвратить нежилые помещения N 1, 1/1, 2, 3 площадью 1,4, 2,5, 7, 6,6 кв. м, расположенные в здании под литерой А по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 13 (далее - нежилые помещения), путем выселения (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л. д. 24).

Требования мотивированы тем, что согласно подписанному 17.01.2005 договору аренды от 01.04.2005 N 141/1 (далее - договор от 17.01.2005) кооператив принял обязательства по его государственной регистрации. В связи с невыполнением условий пункта 5.3.2 договора от 17.01.2005 кооператив обязан возвратить нежилые помещения департаменту.

Решением суда от 14.01.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.03.2010, иск удовлетворен. Договор аренды от 17.01.2005 суды признали незаключенным в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (далее - информационное письмо от 01.06.2000 N 53). Суды признали, что в силу статьи 621 названного Кодекса договор аренды от 19.11.2003 заключен на неопределенный срок и правила статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации департаментом соблюдены. С момента предъявления иска (20.07.2009) до принятия решения по данному делу (14.01.2010) прошло более трех месяцев, следовательно, предупреждение о прекращении арендных отношений является надлежащим (т. 2, л. д. 33, 66).

В кассационной жалобе кооператив просит отменить решение от 14.01.2010 и постановление апелляционной инстанции от 29.03.2010, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что основания для выселения из арендуемого нежилого помещения отсутствуют, так как арендные отношения возникли согласно договору от 19.11.2003, заключенному на неопределенный срок, который в установленном законом порядке не расторгнут. Арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Выводы судов первой и апелляционной инстанций о соблюдении статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в части предупреждения о расторжении договора не подтверждены обстоятельствами дела (т. 2, л. д. 79).

В судебном заседании представители кооператива поддержали доводы кассационной жалобы, просили названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Краснодара от 05.03.2009 нежилые помещения N 1 - 3 общей площадью 18,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 13 (литера А), являются муниципальной собственностью. Основанием для включения в реестр муниципальной собственности послужило постановление главы администрации города Краснодара от 13.07.1995 N 713 (т. 1, л. д. 13).

28 октября 2003 года департамент (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор аренды названных помещений для использования под кабинет народной медицины сроком с 28.10.2003 по 21.10.2004. Договор зарегистрирован департаментом 19.11.2003 под номером 681/1 (т. 1, л. д. 48, 68).

17 января 2005 года департамент и кооператив подписали договор аренды в отношении этих же помещений сроком с 17.01.2005 по 17.01.2010. В пункте 5.3.2 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора произвести государственную регистрацию сделки в месячный срок со дня его подписания. В противном случае арендатор обязан возвратить имущество арендодателю (т. 1, л. д. 5).

Кооператив произвел перепланировку нежилых помещений. Вместо нежилых помещений N 1 - 3 арендатор создал комнаты N 1, 1/1, 2, 3. Филиал государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Крайтехинвентаризация" по городу Краснодару провел технический учет нежилых помещений и выдал технический паспорт. Согласно техническому заключению от 01.02.2008 N 08/02-212 перепланировка не затронула конструктивные характеристики здания и не нарушила его надежность и безопасность (т. 1, л. д. 56; т. 2, л. д. 1).

Управление земельного имущественного контроля при обследовании муниципального имущества в акте от 11.02.2009 указало на невыполнение условий договора от 17.01.2005 в части его государственной регистрации (т. 1, л. д. 14).

В связи с неисполнением обязательства по договору департамент обратился в арбитражный суд с иском.

Согласно пункту 2 информационного письма от 01.06.2000 N 53 к договорам аренды нежилых помещений применяются правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу названной нормы договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" разъяснено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Поскольку срок действия договора от 17.01.2005 составляет более одного года, этот договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации. При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора аренды от 17.01.2005 являются правильными и соответствуют положениям статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд кассационной инстанции учитывает, что на момент принятия постановления апелляционной инстанции срок, установленный в договоре от 17.01.2005, истек.

До подписания договора от 17.01.2005 кооператив пользовался имуществом на основании договора от 19.11.2003 сроком действия до 21.10.2004. Данный договор по смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, так как арендатор продолжал пользоваться нежилыми помещениями. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса).

Суд апелляционной инстанции в связи с истечением трех месяцев с момента предъявления иска и до принятия решения по делу пришел к обоснованному выводу о соблюдении порядка уведомления арендатора о прекращении арендных отношений, установленного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основные начала гражданского оборота базируются на основе свободы договора при отсутствии ограничений, установленных законом. Из представленных документов очевидно следует, что воля арендодателя направлена на прекращение арендных отношений. С учетом изложенного довод жалобы о несоблюдении порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не принимает.

Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Как разъяснено в пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды. Кооператив вправе заключить с департаментом новый договор аренды, поэтому довод о неприменении судами названной нормы не обоснован.

Иные доводы, указанные в кассационной жалобы, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций. В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях, если иное не предусмотрено Кодексом. Ввиду изложенного суд кассационной инстанции не принимает довод о несогласии с выводом судов о прекращении арендных отношений.

С учетом изложенного суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дали оценку всем представленным сторонами в дело доказательствам, нарушения статьи 288 Кодекса не установлены, поэтому основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 по делу N А32-20199/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.