Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июня 2010 г. по делу N А53-18368/2009 Суд отказал в удовлетворении требований истца о признании недействительными торгов в виде аукциона по передаче ответчикам в субаренду незастроенных земельных участков, поскольку спорный участок, переданный в субаренду согласно дополнительному соглашению, является застроенным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 17 июня 2010 г. по делу N А53-18368/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 мая 2011 г. N Ф08-2744/11 по делу N А53-18368/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2010 г.

Прокурор Южной транспортной прокуратуры (далее - прокурор) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Витязь" (далее - общество), открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" в лице филиала Северо-Кавказской железной дороги (далее - ОАО "РЖД") о признании недействительными:

- торгов в виде аукциона по передаче в субаренду незастроенных земельных участков площадью 1423 кв. м и 2135 кв. м под размещение платной автостоянки по адресу: г. Ростов-на-Дону, Привокзальная площадь, 1\2, состоявшихся 23.11.2007;

- о договора субаренды земельного участка от 18.01.2008 NЦРИЗ/4/А/0611010000/08/000039 между ОАО "РЖД" в лице филиала Северо-Кавказской железной дороги и ООО "Витязь" и дополнительного соглашения к нему 03.12.2008 N 1;

- о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 18.01.2008 N ЦРИЗ/4/А/0611010000/08/000039 и дополнительного соглашения к нему от 03.12.2008 N 1 в виде прекращения их действия, изъятия у ООО "Витязь" занимаемых земельных участков с учетными кадастровыми номерами 61:44:0000 00:0252/023, 61:44:0000 00:0252/024, 61:44:0000 00:0252/055 и возвращения их во владение ОАО "РЖД".

Исковые требования обоснованы тем, что при проведении торгов на право заключения оспариваемого договора субаренды, допущены нарушения Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила). В извещении о проведении торгов отсутствуют сведения о необходимости внесения задатка, организатор торгов не разъяснил до начала проведения торгов право на представление других предложений, тем самым нарушен пункт 24 Правил.

Арендатор земельного участка ОАО "РЖД" в лице филиала Северо-Кавказской железной дороги при передаче земельных участков в субаренду в нарушение статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не уведомил собственника земельного участка в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее - теруправление). Земельный участок площадью 15 кв. м передан в субаренду без проведения торгов. Кроме того, общество допускает нарушения при использовании земельных участков, так как стоянка автомобилей находится вблизи мест общего пользования. Контрольно-пропускное оборудование, используемое обществом, расположено на земельном участке, превышающем площадь 15 кв. м, оплату за превышение установленной договором площади арендатор не производит.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено теруправление.

Решением от 08.12.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010, в иске отказано. Суд первой инстанции установил, что прокурором пропущен срок для оспаривания проведенных торгов, о применении которого заявлено ответчиком.

В кассационной жалобе прокурор просит отменить решение и апелляционное постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении его требований. Применение судом срока исковой давности к требованию о признании торгов недействительными прокурор в кассационной жалобе не оспаривает.

В судебном заседании представитель заявителя повторил доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.04.2007 N 517-р ОАО "РЖД" в лице филиала Северо-Кавказской железной дороги предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0000 00:0252, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, полоса отчуждения перегонов и станций, для эксплуатации полосы отвода железной дороги в границах, указанных в кадастровой карте участка, общей площадью 7343860 кв. м. Это распоряжение явилось основанием заключения Территориальным управлением Росимущества по Ростовской области и ОАО "РЖД" в лице филиала Северо-Кавказской железной дороги договора N 472. Согласно договору ОАО "РЖД" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000 00:0252 площадью 7343860 кв. м. Срок аренды установлен - 49 лет.

18 января 2008 г. ОАО "РЖД" и ООО "Витязь" заключили договор субаренды NЦРИЗ/4/А0611010000/08/000039 части земельного участка общей площадью 3558 кв. м с кадастровыми номерами 61:44:0000 00:0252/023 и 61:44:0000 00:0252/024 из земель населенных пунктов, входящей в состав единого землепользования - земельного участка полосы отвода железной дороги с кадастровым номером 61:44:0000 00:0252.

Дополнительным соглашением от 03.12.2008 N 1 к этому договору субаренды стороны изменили пункт 1.1 договора и согласно его новой редакции арендатор передает, а субарендатор использует на праве субаренды части земельных участков площадью 3573 кв. м с учетными кадастровыми номерами 61:44:0000 00:0252/023, 61:44:0000 00:0252/024, 61:44:0000 00:0252/055 из земель населенных пунктов, входящие в состав единого землепользования - земельного участка полосы отвода железной дороги с кадастровым номером 61:44:0000 00:0252.

Согласно новой редакции пункта 1.2. договора субаренды "участок предоставляется под размещение охраняемой платной автостоянки без права капитального строительства и для установки специального контрольно-пропускного оборудования".

В ходе проверки сотрудниками Южной транспортной прокуратуры установлено, что без уведомления собственника земельного участка (теруправления) ОАО "РЖД" в лице филиала Северо-Кавказской железной дороги передало в субаренду обществу земельные участки с площадями 1423 и 2135 кв. м для организации платной автостоянки; без уведомления собственника и без проведения торгов заключило дополнительное соглашение N 1 к договору субаренды, в соответствии с которым в пользование обществу передан еще один земельный участок в границах привокзальной площади размером 15 кв. м. Проверкой также были выявлены нарушения при проведении аукциона на право заключения оспариваемого договора субаренды земельного участка, выразившиеся в отсутствии в извещениях о проведении аукциона сведений о внесении задатка для участия в аукционе; торги по заключению договора субаренды на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000 00:00252/055 площадью 15 кв. м, фактически предоставленный ООО "Витязь", не проводились.. Кроме того, в ходе проверки комиссией Ростовского отделения Северо-Кавказской железной дороги исполнения обществом условий договора субаренды, установлено, что контрольно-пропускное оборудование, используемое ООО "Витязь" для организации въезда на территорию автостоянки, расположено на участке, площадь которого существенно превышает площадь 15 кв. м, указанную в договоре субаренды. Результаты указанной проверки отражены в актах от 06.08.2009 и 10.08.2009.

Полагая, что торги в виде аукциона по передаче в субаренду незастроенных земельных участков площадью 1423 кв. м и площадью 2135 кв. м под размещение платной автостоянки по адресу: г. Ростов-на-Дону, Привокзальная площадь, 1/2, состоявшиеся 23.11.2007, договор субаренды от 18.01.2008 N ЦРИЗ/4/А/0611010000/08/000039 и дополнительное соглашение к нему от 03.12.2008 N 1 недействительны в силу несоответствия их закону, прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с исковым заявлением.

В кассационной жалобе прокурор указывает, что договор аренды земельного участка от 18.01.2008 N ЦРИЗ/4/А/0611010000/08/000039 между ОАО "РЖД" и ООО "Витязь" и дополнительного соглашения к нему от 03.12.2008 N 1 являются ничтожными в силу того, что собственник земельного участка (теруправление) не был уведомлен об их заключении.

В соответствии с частью 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлено право передавать в пределах срока договора аренды земельный участок в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Таким образом, установленное в части 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правило о необходимости уведомления собственника о передаче арендованного земельного участка в субаренду применяется, если иное не предусмотрено условиями договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Пункт 4.3.2 договора аренды земельного участка от 10.04.2007 N 472, заключенного между Территориальным управлением Росимущества по Ростовской области и ОАО "РЖД", не предусматривает дополнительных условий передачи земельного участка в субаренду, чем те, которые установлены законодательством.

Из материалов дела следует, что уведомление о заключении договора субаренды от 18.01.2008 с обществом в ТУ ФУАГИ по РО направлено 19.05.2008, а уведомление о заключении дополнительного соглашения направлено 25.03.2009.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что обязанность по уведомлению ответчиком ОАО "РЖД" теруправления выполнена, в связи с чем соблюдены положения пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод прокуратуры, что арендодателем не были получены указанные уведомления, поскольку в имеющемся в материалах дела журнале учета входящей корреспонденции теруправления отсутствуют отметки об их поступлении, является необоснованным. Суды установили, что книга входящей корреспонденции, поступающей в адрес теруправления (т. 3, л. д. 3-111), не пронумерована; в записях, отражающих поступление корреспонденции от ОАО "РЖД" (номера записей 5811-5820), содержание поступивших документов не отражено.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Действующее законодательство разграничивает понятие передача земельного участка по договору субаренды и передача арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу. При передаче земельного участка в субаренду ответственным перед собственником (арендодателем) остается арендатор, а в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор.

Таким образом, ссылка прокурора на пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 не может приниматься во внимание, поскольку названный пункт распространяется на порядок уведомления арендатором собственника земельного участка в разумный срок о передаче прав по договору аренды, и не распространяется на порядок уведомления арендатором собственника земельного участка о передаче земельного участка в субаренду.

Довод прокурора об ошибочности вывода судов об отсутствии необходимости проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000 00:0252/055, на котором расположен путепровод, правомерно отклонен судами.

Распоряжением ОАО "РЖД" от 14.04.2005 N 506 утвержден Порядок организации работы по передаче в субаренду земельных участков (частей земельных участков), находящихся в аренде у акционерного общества на праве аренды. Согласно пункту 2.3 Порядка заключение договоров субаренды осуществляется:

- на конкурсной основе путем проведения торгов на право заключения договора субаренды при передаче в субаренду незастроенных земельных участков (частей земельных участков), расположенных в городах с численностью населения более 250 тысяч человек;

- без проведения торгов на право заключения договора субаренды по передаче в субаренду застроенных земельных участков (частей земельных участков), на которых расположены здания, строения, сооружения, принадлежащие юридическим лицам и гражданам на праве собственности;

- путем проведения торгов либо без проведения торгов при передаче в аренду иных земельных участков.

Таким образом, для целей проведения торгов необходимо установить, свободен ли земельный участок от застройки. Понятие застроенного участка определено пунктом 1.3 распоряжения ОАО "РЖД" 14.04.2005 N 506р, согласно которому под застроенными земельными участками понимаются земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, земельный участок, переданный в субаренду согласно дополнительному соглашению, является застроенным - на нем расположен путепровод. Довод прокурора о наличии на спорном земельном участке контрольно-пропускного оборудования общества не опровергает вывод суда, поскольку оборудование размещено под путепроводом, между опорами моста.

При таких обстоятельствах суды, исследовав обстоятельства спора и оценив представленные доказательства, пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения судебных актов, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу N А53-18368/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.