Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июня 2010 г. по делу N А53-23343/2009 Суд отказал в удовлетворении требований общества о признании ничтожным договора аренды муниципального имущества, заключенного обществом и комитетом, поскольку указанный договор соответствует законодательству и не требует государственной регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 23 июня 2010 г. по делу N А53-23343/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2010 г.

ООО "Региональные коммунальные системы" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению имуществом администрации города Шахты (далее - комитет) о признании незаключенным договора от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов для производства и передачи тепловой энергии (далее - договор аренды от 16.04.2008 N 9) и взыскании с комитета 233 694 рублей 33 копеек неосновательного обогащения на сумму внесенных арендных платежей (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010, в иске отказано. Судебные акты мотивированы отсутствием оснований для признания договора аренды от 16.04.2008 N 9 незаключенным, поскольку договор не требовал государственной регистрации, содержал достаточные данные, определяющие объект аренды, и был исполнен сторонами; при заключении и исполнении договора аренды от 16.04.2008 N 9 у сторон не возникло неопределенности относительно состава передаваемого в аренду имущества.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 24.12.2009 и постановление апелляционной инстанции от 11.03.2010 и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, вывод судов о том, что сторонами достигнуто соглашение об объекте аренды, не основан на материалах дела; в договоре не указаны характеристики переданного в аренду имущества, позволяющие с достоверностью установить объект аренды; в договоре отсутствуют сведения о технических паспортах объектов и графические изображения, позволяющие с точностью их индивидуализировать; земельные участки под объектами недвижимости не сформированы. Суды не учли, что перечень переданного имущества (приложение N 1 к договору аренды от 16.04.2008 N 9) не соответствует фактическим обстоятельствам, так как комитет передал обществу имущество не в полном объеме, необходимость передачи дополнительного имущества тепловых комплексов отражена в протоколе разногласий к договору аренды. Заявитель также указывает, что суды не выяснили полномочия сторон на заключение договора аренды, наличие у комитета вещного права на объект аренды.

В отзыве на кассационную жалобу комитет просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители общества и комитета повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы надлежит отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 16.04.2008 N 9 аренды муниципального имущества - тепловых комплексов, расположенных по адресу: город Шахты, улица Кобылкина, 22, и улица Полюсная, 10, для производства и передачи тепловой энергии. Перечень и характеристики имущества указаны в приложении N 1, являющимся частью договора. Срок действия договора определен с 16 апреля 2008 г. по 15 апреля 2009 г. Согласно пункту 6.1 договора общество обязалось вносить плату за фактическое пользование земельным участком, необходимым для использования арендуемого объекта. В приложении N 3 к договору аренды определены кадастровые кварталы, адреса и площади земельных участков, занятых объектами, используемыми для производства и передачи тепловой энергии.

Имущество тепловых комплексов комитет передал обществу по акту приема-передачи (приложение N 2 к договору аренды) в соответствии с перечнем, установленным договором.

В письме от 16.06.2008 N 1033 общество уведомило комитет о несоответствии перечня имущества, переданного в аренду, фактически имеющемуся имуществу тепловых комплексов, и просило комитет провести инвентаризацию имущества котельной по адресу: ул. Полюсная, 10.

Общество, считая недостоверными данные о составе переданного в аренду оборудования тепловых комплексов, указанного в приложении к договору аренды 16.04.2008 N 9, обратилось с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Кодекса).

По смыслу указанных норм неопределенность данного условия о предмете договора аренды может повлечь невозможность исполнения договора. Однако, если договор исполнен (имущество передано) и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суды сделали правильный вывод о согласовании сторонами предмета договора, установив, что договор аренды от 16.04.2008 N 9 содержит данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду; при передаче имущества в аренду и подписании акта приема-передачи у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества; договор аренды от 16.04.2008 N 9 надлежаще исполнен комитетом, указанное в договоре имущество передано обществу в пользование, общество внесло арендую плату за спорное имущество.

Несостоятельна ссылка общества на протокол разногласий к договору аренды от 16.04.2008 N 9, поскольку, как установлено судебными инстанциями, протокол разногласий к договору направлен обществом в адрес комитета спустя пять месяцев после подписания договора аренды (письмо от 16.09.2008 N 1530) с предложением дополнить приложения N 1, 2 к договору подготовленным арендатором перечнем движимого имущества, находящегося в котельной по ул. Кобылкина, 22.

Судом установлено, что после прекращения спорного договора сторонами заключены договоры аренды от 09.11.2009 N 9 и 9/1 того же имущества на аналогичных условиях, что также свидетельствует об отсутствии у сторон разногласий в определении предмета договора.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Судами установлено, что по истечении срока действия договора общество направило в адрес комитета письмо с просьбой о его продлении, спорный договор, заключенный на срок менее года, действовал до 9 ноября 2009 г. в связи с его продлением на неопределенный срок.

Довод общества о том, что договор аренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку договор аренды недвижимости, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"").

Довод общества о том, что комитет передал ему имущество не в полном объеме, что повлекло невозможность использования тепловых комплексов по назначению, обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции. Суд правильно указал, что данное обстоятельство не влечет незаключенности договора, оно может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства арендодателем. В соответствии со статьями 398, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество арендатор вправе истребовать от него это имущество, потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. Между тем, согласно письму общества от 02.07.2009 N 922 котельные, переданные в аренду по спорному договору, эксплуатировались в отопительные сезоны 2007 - 2008 и 2008 - 2009 годов. Требования о передаче документации, дополнительного оборудования, расторжении договора аренды от 16.04.2008 N 9 и взыскании убытков обществом не заявлены.

При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии правовых оснований для признания договора незаключенным, а комитета - неосновательно обогатившимся за счет общества на сумму внесенных им арендных платежей соответствуют материалам дела и приведенным нормам права.

Довод заявителя о том, что земельные участки под объектами недвижимости не сформированы, также правомерно отклонен судом апелляционной инстанции. Арендатор недвижимого имущества может пользоваться земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования (статья 652, часть 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иные доводы кассационной жалобы были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и им дана правильная правовая оценка; при этом заявитель не указал на наличие в материалах дела доказательств, не исследованных судами. В силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценка доказательств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.12.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу N А53-23343/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.