Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 августа 2010 г. по делу N А53-5331/2009 Суд удовлетворил требования министерства о взыскании с общества задолженности по договору аренды и пени, поскольку министерство вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке. Общество своевременно получило уведомление арендодателя об изменении размера платы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 3 августа 2010 г. по делу N А53-5331/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 3 августа 2010 г.

ООО "Лес" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к ООО "Бета консалтинг", Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области (далее - министерство) о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы нежилых помещений общей площадью 144,7 кв. м, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Аксай, ул. Шевченко, 156, определенной в отчете об оценке N 87-26-2008, составленном ООО "Бета консалтинг", в размере 1 055 130 рублей (без учета НДС) и 1 245 053 рублей 40 копеек (с учетом НДС); об изменении договора аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ростовской области от 29.12.2006 N 2935/06 в части размера арендной платы с 01.01.2009 (уточненные требования).

Определением от 10.12.2009 дело объединено с делом N А53-11408/09, в рамках которого министерство обратилось с иском к обществу о взыскании 331 381 рубля 89 копеек, из них 323 764 рубля 30 копеек - задолженность и 7617 рублей 59 копеек - пеня; о расторжении договора аренды нежилых помещений от 29.12.2006 N 2935/06 и выселении общества из занимаемых помещений, расположенных по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 156.

Решением суда от 21.01.2010 требования министерства удовлетворены частично. В пользу министерства с общества взыскано 331 384 рубля 85 копеек, из которых 323 764 рубля 30 копеек - задолженность, 7617 рублей 59 копеек - пеня. В остальной части иска министерству отказано. Обществу в удовлетворении иска отказано. Суды пришли к выводу о наличии у министерства права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке и признали правомерным изменение условий договора с момента получения обществом уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы. Доводы общества о противоречии подготовленного ООО "Бета консалтинг" отчета действующему законодательству об оценочной деятельности отклонены как не подтвержденные материалами дела. Суды указали на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований общества об изменении договора с учетом предложенной им величины годовой арендной платы, поскольку выбранные обществом оценщик и судебный эксперт исходили из неверной квалификации объектов оценки. Требование о расторжении договора суд счел несоразмерным характеру нарушения прав арендодателя, указав, что нарушение прав министерства может быть устранено иными правовыми способами, в том числе добровольным отказом арендатора от дальнейшего пользования спорным помещением и от договора.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 отклонено ходатайство общества о приобщении дополнительных доказательств и назначении судебной экспертизы; решение суда от 21.01.2010 отменено в части отказа в удовлетворении требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы нежилых помещений, определенной в отчете об оценке N 87-26-2008, производство по делу по данному требованию прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты в части удовлетворения требования министерства о взыскании с общества 331 384 рублей 85 копеек и в части отказа обществу в иске, дело направить на новое рассмотрение. Заявитель указывает, что постановление администрации Ростовской области от 29.12.2007 N 545 "О внесении изменений в пункт 1 постановления администрации Ростовской области от 2 ноября 2004 года N 426" официально не опубликовано и применению не подлежит. Соответственно, по мнению заявителя, министерство не вправе в одностороннем порядке изменять условие договора аренды об арендной плате путем установления ее размера на основании рыночной стоимости, определенной оценщиком. Отчет составлен с нарушением Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в удовлетворении ходатайства о назначении дополнительной и повторной экспертизы отказано неправомерно.

В отзыве на жалобу министерство указывает на необоснованность довода общества о неопубликовании постановления администрации Ростовской области от 29.12.2007 N 545 "О внесении изменений в пункт 1 постановления администрации Ростовской области от 2 ноября 2004 года N 426", поскольку названное постановление опубликовано в официальном печатном издании "Собрание правовых актов Ростовской области" (N 12 за декабрь 2007 года). Министерство полагает, что суды дали надлежащую правовую оценку всем доводам сторон и сделали выводы, соответствующие закону.

ООО "Бета консалтинг" в отзыве на жалобу считает, что суды сделали правильный вывод о правомерности действий министерства в части одностороннего изменения размера арендной платы и применения рыночной величины арендной платы, определенной в соответствии с положениями Закона об оценочной деятельности.

Государственное образовательное учреждение начального профессионального образования "Профессиональное училище N 57" в отзыве на жалобу полагает ее доводы необоснованными.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц повторили свои доводы.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 29.12.2006 министерство (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 2935/06 аренды объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Ростовской области. Срок действия договора сторонами установлен с 01.01.2007 по 01.01.2012.

Во исполнение договора обществу в аренду передано нежилое помещение площадью 144,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 156, для использования под розничную торговлю.

Размер арендной платы определен пунктом 3.2. договора. Согласно пункту 3.6 договора арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы за 1 кв. м площади, а также принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц, если иное не предусмотрено актами органов государственной власти и управления.

В силу подпункта 1.2 постановления администрации Ростовской области от 02.11.2004 N 426 "Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области" (с изменениями от 29.12.2007, 30.06.2008) при сдаче в аренду нежилых зданий, строений и отдельных помещений, находящихся в государственной собственности Ростовской области, арендная плата устанавливается на основании рыночной стоимости, определенной оценщиком в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

На основании данного постановления, а также статьи 8 Закона об оценочной деятельности министерство и ООО "Бета консалтинг" (оценщик) заключили государственный контракт от 30.09.2008 N 31/ОА/08, по условиям которого министерство (государственный заказчик) поручило ООО "Бета консалтинг" (исполнитель) осуществить оценку права пользования объектами недвижимого имущества, указанными в приложениях к государственному контракту, в том числе нежилого помещения площадью 144,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 156.

Во исполнение договора ООО "Бета консалтинг" подготовило отчет N 87-26-2008 об оценке величины годовой арендной платы за пользование объектом аренды на условиях аренды - нежилыми помещениями площадью 144,7 кв. м, расположенными по адресу: г. Аксай, ул. Шевченко, 156.

В письме от 27.11.2008 N 19/10059 министерство уведомило общество о том, что арендная плата по договору аренды с 01.01.2009 составляет 87 927 рублей в месяц на основании рыночной оценки, проведенной ООО "Бета консалтинг".

Поскольку по размеру арендной платы и связанными с данным условием договора обстоятельствами исполнения сделки министерство и общество не достигли соглашения, они обратились в арбитражный суд с исковыми требованиями.

В силу абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком" (далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92) оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Статья 8 Закона об оценочной деятельности, пункт 1.2 постановления администрации Ростовской области от 02.11.2004 N 426 предусматривают обязательное привлечение независимого оценщика при определении рыночной стоимости арендной платы (обязательное проведение оценки). Однако в этом случае Закон об оценочной деятельности, правовой акт администрации не устанавливают обязательности определенной оценщиком величины стоимости объекта оценки. В связи с этим самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др. (абзацы 6, 8 пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92).

Судами всесторонне и полно исследован отчет об оценке. Суды установили, что в отчете дан анализ рынка недвижимости, раскрыт и аргументирован примененный метод, последовательность исследования. Представленный отчет содержит исследование арендной платы по объектам-аналогам с раскрытием источников информации, что обеспечивает выявление размера арендной платы при сравнимых обстоятельствах за аналогичное имущество. Оценщик обоснованно выбрал сравнительный подход. Отказ от применения затратного и доходного подхода обоснован оценщиком. Составителями отчета исследовано месторасположение объекта оценки как применительно к окружению объекта, так и здания, в котором оно расположено, дано обоснование применяемых корректировок. Учтено, что здание, в котором находится объект аренды, расположено в центральной части города. ООО "Бета консалтинг" обосновало этот вывод тем, что фактически помещение витринами выходит на улицу Садовую, в пешеходной доступности (400 м) расположена администрация г. Аксая, приведен картографический материал. Аналогичные сведения о местоположении объекта содержатся в заключении судебной экспертизы и в отчете предпринимателя Довгопол Р.В. Кроме того, как отметил апелляционный суд, в материалы дела представлено доказательство, подтверждающее корректность составленного обществом отчета, а именно экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация "Национальная коллегия специалистов-оценщиков"". Согласно выводам заключения отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и стандартов оценки, а также требованиям договора на проведение оценки. Приведенные в отчете исходные данные имеют ссылки на источники информации. Информация, использованная при проведении оценки, соответствует критериям достаточности и достоверности. Использование оценщиком общей методологии, затратного, доходного и сравнительного подходов, а также выбор конкретных методов оценки в рамках данных подходов в целом достаточно обоснованы. Экспертный совет решил рекомендовать отчет как соответствующий требованиям достоверности.

При таких обстоятельствах доводы общества о составлении оспариваемого отчета с нарушением закона не могут служить основанием для удовлетворения жалобы, так как направлены на переоценку доказательств и сделанных судами выводов. Кассационный суд не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела, а также не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования министерства.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором определен соглашением сторон с соблюдением требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Договором аренды, заключенным министерством и обществом, предусмотрено право истца на изменение арендной платы в одностороннем порядке. Основаниями для изменения размера арендной платы являются изменение базовой величины годовой арендной платы за 1 кв. м общей площади, а также принятие органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы.

Как установили суды, увеличение министерством размера арендной платы связано с оценкой рыночной величины годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями и относится к случаям, перечисленным в пункте 3.6 договора.

В пункте 1.2 постановления N 426 в редакции, действовавшей с 01.01.2008, предусмотрен плавный переход к определению размера арендной платы на основании рыночной стоимости применительно к договорам, заключенным до 01.01.2008, а именно: в период до истечения годичного срока, ограничивающего право арендодателя на изменение условий о размере арендной платы, - размер арендной платы должен определяться в соответствии с методикой. После окончания годичного срока, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по договорам аренды, заключенным до 01.01.2008, должен быть установлен на основании ее рыночной стоимости, определенной оценщиком.

Довод общества о неопубликовании постановления администрации Ростовской области от 29.12.2007 N 545 "О внесении изменений в пункт 1 постановления администрации Ростовской области от 2 ноября 2004 года N 426" не может быть принят во внимание. Министерство представило сведения об опубликовании данного нормативного акта в официальном периодическом печатном издании "Собрание правовых актов Ростовской области" (декабрь 2007 года, N 12), в котором публикуются, в том числе, правовые акты главы администрации Ростовской области.

При изложенных обстоятельствах суды правомерно посчитали, что министерство обоснованно требует взыскания с общества задолженности по арендной плате.

При разрешении спора судебные инстанции правильно применили нормы права, представленным сторонами доказательствам дали оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов по доводам жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.01.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2010 по делу N А53-5331/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.