Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 августа 2010 г. по делу N А32-20528/2009 Суд направил дело о регистрации за истцом права собственности на объект недвижимого имущества на новое рассмотрение, поскольку судебными инстанциями не были исследованы все обстоятельства дела, необходимые для правильного разрешения спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 23 августа 2010 г. по делу N А32-20528/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 мая 2011 г. N Ф08-2315/11 по делу N А32-20528/2009, от 20 марта 2012 г. N Ф08-970/12 по делу N А32-20528/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2010 г.

Индивидуальный предприниматель Тихонов С.И. (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "Интер" (далее - общество, ответчик) о регистрации за истцом права собственности на объект недвижимости, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27 (пивной бар (литера К1) общей площадью 27,1 кв. м; крыльцо размером 4,6 м х 2,4 м; подсобное помещение N 7 общей площадью 10 кв. м). Предприниматель также просил признать общество утратившим право собственности в отношении спорного объекта.

В процессе рассмотрения дела предприниматель уточнил заявленные требования и просил признать за ним право собственности на объект недвижимости - пивной бар, расположенный по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27, общей площадью 29,9 кв. м и исключить из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве общества на спорный объект (протокол судебного заседания от 09.11.2009, т. 1, л. д. 66).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

Решением от 16.11.2009 иск удовлетворен. За предпринимателем признано право собственности на помещение литера К1 общей площадью 29,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27. Из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним исключена (погашена) внесенная 24.08.2009 запись N 23-23-33/045/2009-339 в отношении регистрации прав за обществом на данное имущество. Суд установил, что предприниматель приобрел у общества спорный объект недвижимости. Договор купли-продажи недвижимости сторонами заключен, обязанности по передаче имущества и его оплате исполнены, однако ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на заявленное имущество. Довод ответчика о пропуске срока исковой давности отклонен судом, поскольку в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права. Спорное помещение находится во владении истца в связи с чем исковая давность не применима.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 решение от 16.11.2009 изменено. Абзацы второй и третий резолютивной части судебного акта изложены в следующей редакции: "Зарегистрировать переход от общества с ограниченной ответственностью "Интер" к индивидуальному предпринимателю Тихонову Сергею Ивановичу права собственности на объект недвижимости: нежилое помещение N 22 в здании литера К1 площадью 29,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер 23:35:0522001:0:8/8, местоположение объекта: Российская Федерация, Усть-Лабинский район, г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27".

Апелляционный суд указал, что суд первой инстанции применил неверную формулу избранного истцом способа защиты. Иск основан на положениях пункта 3 статьи 551 Кодекса, что предполагает принятие судебного акта не о признании права, а о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Правовую квалификацию заявленных требований дает суд, который определяет максимально корректную формулу при применении избранного истцом способа защиты. Ссылку ответчика на пропуск истцом срока исковой давности апелляционный суд отклонил, указав, что гражданское законодательство не устанавливает срока, в течение которого стороны должны обратиться за регистрацией перехода права собственности на основании заключенного договора купли-продажи. Предприниматель с 2000 года владел объектом и не должен был полагать свое право нарушенным.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление как принятые с нарушением норм материального права, а также указывает на несоответствие сделанных выводов представленным в дело доказательствам. По мнению заявителя, суд первой инстанции не принял во внимание, что договор купли-продажи заключен в отношении объекта незавершенного строительства. На момент совершения сделки у продавца отсутствовало право собственности на него. Суды неправомерно отклонили доказательства, подтверждающие наличие у ответчика распорядительных полномочий собственника и бремени содержания объекта в течение всего периода после заключения договора. Кроме того, суды не учли, что в связи с изменением спорного объекта исполнение сделки на ранее согласованных условиях не представляется возможным. Выводы судов, связанные с применением положений Кодекса об исковой давности, основаны на неверном применении норм материального права и не соответствуют фактическому содержанию отношений сторон.

В отзыве предприниматель просит оставить без изменения состоявшиеся по делу судебные акты, считая их законными и обоснованными.

В заседании представители предпринимателя и общества поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на нее.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 10.07.2000 общество (продавец) через ООО "Эдон" и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи N 4, на основании которого покупатель приобрел следующее имущество (в соответствии с техническим паспортом литера К1): пивной бар размером 5,33 м х 5,6 м, высотой 3,1 м, общей площадью 27,1 кв. м; крыльцо размером 4,6 м х 2,4 м; подсобное помещение N 7 размером 3,34 м х 3,0 м, высотой 3,1 м, общей площадью 10 кв. м. Отчуждаемый объект находится в составе имущественного комплекса "Вещевой рынок", расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Усть-Лабинск, ул. Ободовского, 27.

Стоимость проданного имущества определена сторонами в сумме 220 тыс. рублей (пункт 3.1 договора).

На основании акта приема-передачи заявленный объект передан продавцом покупателю (т. 1, л. д. 12).

Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на отчужденное имущество послужило основанием для обращения предпринимателя в суд с заявленными требованиями.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Статьей 218 Кодекса установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении этого имущества, в частности договора купли-продажи.

В силу части 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Оценив представленные в материалы доказательства, суды пришли к правильным выводам о том, что спорный объект приобретен предпринимателем на основании договора купли-продажи, заключенного в установленном порядке, условия договора, а также техническая документация позволяют определить индивидуальные характеристики недвижимости, оплата по договору произведена, объект передан продавцом покупателю. Последующая регистрация за обществом права собственности на спорный объект устранила допущенные при его заключении нарушения. Соответствующие доводы кассационной жалобы надлежит отклонить.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, суды не учли следующее.

Апелляционный суд верно указал, что требования истца основаны на положениях пункта 3 статьи 551 Кодекса, предусматривающего возможность вынесения судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости при уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности.

Рассматривая такие споры, суд проверяет исполнение договора купли-продажи продавцом и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является необоснованное уклонение от государственной регистрации перехода права одной из сторон договора, суд выносит решение о регистрации перехода права собственности к покупателю на основании статьи 551 Кодекса. Решение суда по такому делу является основанием для изменения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 64 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Кодекса, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

По смыслу пункта 1 статьи 200 Кодекса течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.

С учетом изложенного, вывод апелляционного суда о том, что срок исковой давности не пропущен, поскольку предприниматель владел объектом с 2000 года и не должен был полагать свое право нарушенным, является преждевременным.

Кроме того, поскольку истец обратился в суд на основании статьи 551 Кодекса в связи с уклонением продавца от государственной регистрации перехода права собственности, вывод суда первой инстанции о возможности применения при рассмотрении заявления о пропуске срока исковой давности правил статьи 208 Кодекса ошибочен.

В соответствии с пунктом 5.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" при обжаловании в апелляционном или кассационном порядке судебного акта, основанного на положениях законодательства, практика применения которого определена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, суд апелляционной или кассационной инстанции учитывает правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при оценке наличия оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного выводы судов относительно заявления ответчика о пропуске срока исковой давности основаны на неправильном истолковании закона и сделаны по неполно исследованным материалам дела.

Применительно к настоящему спору суду следовало установить, в чем выражалось уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности, а также когда предприниматель узнал или должен был узнать об этом.

В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении.

При таких обстоятельствах решение и апелляционное постановление надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, установить и исследовать все существенные для правильного рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, и имеющимся в деле доказательствам.

Расходы общества по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе распределить по результатам нового рассмотрения дела.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.11.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А32-20528/2009 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.