Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 сентября 2010 г. по делу N А53-27635/2009 Суд отказал в удовлетворении требований предпринимателя об изменении пункта договора купли-продажи нежилого помещения в иной редакции, предусматривающей, что НДС включен в цену объекта, поскольку отсутствуют предусмотренные статьей 451 ГК РФ основания для изменения договора в судебном порядке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 2 сентября 2010 г. по делу N А53-27635/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 1 сентября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 2 сентября 2010 г.

Предприниматель Тихановская В.В. обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к муниципальному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - фонд) об изменении договора купли-продажи нежилого помещения от 14.08.2009 N 3/В и изложении пункта 2.1 договора, устанавливающего цену объекта недвижимости в размере 2 180 100 рублей без учета НДС, в иной редакции, предусматривающей, что НДС включен в цену объекта.

Решением от 21.01.2010 в договор внесены изменения, предложенные истцом. Изменяя договор, суд сослался на письмо Министерства финансов Российской Федерации от 19 октября 2009 г. N 03-07-15/147 (далее - письмо Минфина от 19.10.2009), согласно которому при реализации государственного или муниципального недвижимого имущества, составляющего государственную или муниципальную казну, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога. Названное письмо суд счел изменением порядка применения НДС, произошедшим после подписания договора от 14.08.2009, и пришел к выводу о возможности изменения договора по основаниям, установленным статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционного суда от 26.05.2010 решение отменено, в иске отказано. Апелляционный суд исходил из того, что предусмотренные статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для изменения договора в судебном порядке отсутствуют. Сторона договора, считающая то или иное условие сделки не соответствующим закону, вправе заявить о его ничтожности, т. е. использовать иной способ защиты права.

В кассационной жалобе предприниматель Тихановская В.В. просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение. Заявитель ссылается на статью 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор должен соответствовать императивным нормам, установленным законом и иными правовыми актами, и считает письмо Минфина от 19.10.2009 основанием для изменения договора.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель (покупатель) и фонд (продавец) заключили договор купли-продажи от 14.08.2009 N 3/В, предметом которого являлось приобретение покупателем арендуемых им муниципальных нежилых помещений общей площадью 69,4 кв. м. Договор заключен на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указанным законом предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества, арендуемого непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 2 договора цена объекта недвижимости согласно отчету об оценке от 24.03.2009 N 029, выполненному ООО "Региональный союз риэлтеров", согласованному городской комиссией по согласованию результатов оценки (протокол от 03.04.2009 N 12), составляет 2 180 100 рублей, налог на добавленную стоимость в цену не входит. Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации. Договор предусматривает рассрочку платежа на 5 лет.

21 сентября 2009 года Тихановская В.В. направила фонду предложение об изменении пункта 2.1 договора путем указания на включение НДС в цену объекта со ссылкой на письмо Минфина от 19.10.2009.

Получив отказ, предприниматель обратился в суд с иском об изменении договора.

Отменяя решение и отказывая в иске, апелляционный суд исходил из предмета заявленных требований и обоснованно применил нормы гражданского законодательства, регулирующие данные отношения.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В силу статьи 451 Кодекса изменение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств допускается в исключительных случаях при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, изменение договора по требованию одной стороны возможно лишь при изменении обстоятельств, наступившем после заключения договора. Истец считает таким обстоятельством разъяснение Минфина по вопросам налогообложения и образования цены на отчуждаемые объекты муниципальной собственности. Однако названное разъяснение имело место до заключения сторонами сделки, что само по себе исключает принудительное изменение договора в порядке статьи 451 Кодекса.

Оценка соответствия условий договора нормам гражданского и налогового законодательства, в том числе, в таком понимании, как это предлагается в письме Минфина от 19.10.2009, а также оценка правового значения указанного письма выходят за пределы предмета спора об изменении договора, на что обоснованно указал апелляционный суд.

Наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и совокупности перечисленных в статье 451 Кодекса условий истец не доказал.

С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2010 по делу N А53-27635/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.