Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 сентября 2010 г. по делу N А32-9572/2009 Суд кассационной инстанции направил дело об отказе в признании незаконным отказа администрации в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества на новое рассмотрение, поскольку суды первой и апелляционной инстанций неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 8 сентября 2010 г. по делу N А32-9572/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2009 г. N А32-9572/2009, от 26 июля 2011 г. N Ф08-4099/11 по делу N А32-9572/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 1 сентября 2010 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 8 сентября 2010 г.

ООО "Виктория-Юг" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования Ейское городское поселение Ейского района (далее - администрация), индивидуальному предпринимателю Завизиону Владимиру Анатольевичу о признании незаконным отказа администрации в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества общей площадью 1052 кв. м, расположенного по адресу: г. Ейск Краснодарского края, ул. Ясенская, 2/1, а также о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи муниципального имущества с предпринимателя на общество, определив стоимость выкупной цены имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных обществом, и предоставив рассрочку в оплате указанного имущества на пять лет.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2009 требования общества к предпринимателю Завизиону В.А. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи выделены в отдельное производство.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2009 удовлетворено ходатайство общества о восстановлении срока подачи заявления об обжаловании отказа администрации. Признан незаконным отказ администрации в предоставлении обществу как субъекту малого предпринимательства преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, указанного в заявлении. Судом установлено, что просрочки в оплате арендной платы были несущественны.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 решение от 11.06.2009 отменено, в удовлетворении требований общества отказано в связи с нарушением обществом сроков внесения арендной платы, отсутствием установленного законом субъекта Российской Федерации предельного размера арендуемого помещения, пропуском срока для обращения в арбитражный суд с заявлением.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2009 решение суда первой инстанции от 11.06.2009 и постановление апелляционного суда от 14.09.2009 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции не согласился с выводом апелляционного суда о наличии у общества нарушения сроков платежей по договору аренды, предложив выяснить указанный вопрос с учетом расходов арендатора на капитальный ремонт помещений.

При новом рассмотрении общество уточнило свои требования, указав, что просит признать незаконным отказ администрации от 30.10.2008 N 1118/03-18 в предоставлении ему преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Ейск, ул. Ясенская, 2/1: литера А - здание магазина, первый этаж общей площадью 527,2 кв. м, литера а - пристройка, первый этаж общей площадью 24,6 кв. м, литера а1 - эстакада общей площадью 54,5 кв. м. Общество отказалось от требований о признании незаконным отказа администрации в предоставлении ему преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого подвала общей площадью 508,7 кв. м (литера под А).

Решением суда от 19.03.2010 принят частичный отказ общества от требований, касающихся приобретения в собственность помещений подвала, производство в этой части прекращено. Отклонено заявление администрации о применении срока исковой давности. Заявление общества о восстановлении срока подачи заявления удовлетворено. Признаны незаконными действия администрации по отказу в предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, выраженные в письме от 30.10.2008 N 1118/03-18. В иске к предпринимателю Завизиону В.А. отказано. Судебный акт мотивирован тем, что задолженность по арендной плате у общества отсутствует, непринятие субъектом Российской Федерации закона о предельных размерах площади арендуемых помещений не препятствует выкупу арендованного имущества, после принятия решения о приватизации спорного объекта администрация обязана сама направить обществу предложение о заключении договора купли-продажи (статья 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 159-ФЗ).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 решение суда от 19.03.2010 в части отклонения заявления администрации о пропуске срока давности, о восстановлении обществу срока подачи заявления, о признании незаконными действий администрации отменено, в этой части принят новый судебный акт. Апелляционный суд отказал обществу в восстановлении срока на подачу заявления в порядке части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в признании незаконным отказа администрации в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества, выраженного в письме от 30.10.2008 N 1118/03-18. Суд пришел к выводу, что в период между вступлением в силу Закона N 159-ФЗ и Закона Краснодарского края от 11.11.2008 "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Краснодарского края или муниципальной собственности" преимущественное право не могло быть реализовано и арендатор не мог быть признан соответствующим требованиям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку не наступили все юридические факты, перечисленные в названной статье. Кроме того, общество обратилось с заявлением в ненадлежащий муниципальный орган - администрацию Ейского городского поселения, в то время как необходимо было обратиться в отдел муниципальных ресурсов Ейского городского поселения.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней общество просит отменить апелляционное постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции. Заявитель жалобы указывает, что площадь арендуемого муниципального помещения составляет 1052 кв. м, что предоставляет обществу право его выкупа; восстановление судом первой инстанции срока для подачи заявления об оспаривании действий администрации является правом суда первой инстанции и не подлежит переоценке судом апелляционной инстанции. Общество полагает неверным вывод апелляционного суда о направлении заявления о выкупе спорного помещения в ненадлежащий муниципальный орган.

В отзыве на жалобу и дополнениях к нему администрация просит оставить без изменения обжалуемое постановление, а кассационную жалобу - без удовлетворения. Администрация ссылается на то, что у общества имеется задолженность по арендной плате; на день рассмотрения заявления общества не были установлены предельные значения площади арендуемого имущества, что препятствовало реализации преимущественного права на его выкуп. Вывод апелляционного суда о пропуске обществом срока, установленного пунктом 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и отсутствии уважительных причин его пропуска администрация полагает правильным.

Аналогичные доводы изложены в отзыве на жалобу и дополнениях к нему, представленных предпринимателем Завизионом В.А.

В судебном заседании представители участвующих в деле лиц высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит удовлетворить.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 07.12.2004 Управление муниципальными ресурсами города Ейска (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 125, согласно которому арендатор получает в арендное пользование нежилое пристроенное помещение муниципальной собственности общей площадью 1052 кв. м, расположенное по адресу: г. Ейск, ул. Ясенская, 2/1.

Договор заключен сроком с 01.04.2004 по 01.09.2009. На основании акта приема-передачи от 01.04.2004 указанное нежилое помещение передано обществу.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством от 17.12.2004 серии 23-Б N 655745.

27 ноября 2006 года Управление муниципальными ресурсами г. Ейска и общество подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 07.12.2004 N 125. В дополнительном соглашении установлено, что с 01.12.2005 арендуемая площадь составляет 591,9 кв. м, из них литера А площадью 509, 7 кв. м, литера а площадью 24,6 кв. м и эстакада площадью 57,6 кв. м. Дополнительное соглашение не зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.

16 сентября 2008 года совет Ейского городского поселения принял решение N 7/3, дополнив Программу приватизации объектов муниципальной собственности Ейского городского поселения указанием на спорное нежилое помещение по ул. Ясенской, 2/1, предусмотрев приватизацию названного объекта в октябре, ноябре месяце.

26 сентября 2008 года общество направило главе Ейского городского поселения заявление о признании за ним преимущественного права на выкуп арендуемого имущества на основании Закона N 159-ФЗ и о заключении с ним договора купли-продажи этого имущества в связи с внесением его в программу приватизации.

Данное письмо получено администрацией 30.09.2008.

В письме от 30.10.2008 N 1118/03-18 глава Ейского городского поселения отказал в удовлетворении заявления, сославшись на то, что у общества имелись периоды задолженности по арендной плате. Кроме того, на день рассмотрения заявления законодательством Краснодарского края не установлено предельное значение площади арендуемого имущества, подлежащего приватизации на основании Закона N 159-ФЗ.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании бездействия органа местного самоуправления.

Субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение при соблюдении совокупности условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона (в редакции, действовавшей на день рассмотрения заявления общества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 данной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Суды установили, что общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и с 2004 года арендует спорное помещение, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию. Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Данные обстоятельства правильно установлены судом и никем не оспариваются.

Спор возник по вопросу о том, что на момент принятия администрацией решения об отказе от 30.09.2008 N 1118/03-18 в Краснодарском крае не были установлены предельные размеры площади арендуемых помещений, и о надлежащем исполнении обществом обязанностей по договору аренды от 07.12.2004.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие на дату принятия решения об отказе закона субъекта Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации, которыми должны быть установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, само по себе не лишает арендатора права на преимущественное приобретение арендуемого имущества, возникшего у него на основании Закона N 159-ФЗ. Положения статьи 3 данного Закона не применяются к тем случаям, если в отношении государственного или муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, на день вступления в силу названного Закона заключен договор купли-продажи арендуемого имущества или определен победитель при продаже такого имущества на аукционе, специализированном аукционе или конкурсе.

Публичные торги по продаже спорных помещений и договор купли-продажи по результатам этих торгов, заключенный 13.02.2009, состоялись после вступления в силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, отказ администрации по мотиву того, что на день рассмотрения заявления в Краснодарском крае не установлены предельные значения площади арендуемого имущества, является незаконным.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, выраженной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134), и сложившейся судебной практике (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.08.2009 по делу N А19-14594/08, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2009 N ВАС-13592/09).

Вместе с тем вопрос о надлежащем исполнении обществом обязанностей по договору аренды от 07.12.2004, об отсутствии задолженности по арендной плате либо незначительном ее размере требует дополнительного исследования, так как судом апелляционной инстанции эти обстоятельства после направления дела на новое рассмотрение не исследовались, а суд первой инстанции не учел указания кассационной инстанции (не проверил обстоятельства зачета в счет арендной платы расходов арендатора на капитальный ремонт помещений, не установил размер этих расходов). Из мотивировочной части решения не видно, на основании чего суд сделал вывод о том, что у общества имелась переплата арендных платежей, кроме того, делая такой вывод, суд исключил из расчета оплату за пользование подвальными помещениями.

Судами также не исследован довод общества о том, что переданные ему по договору от 07.12.2004 подвальные помещения под магазином не подлежат приватизации, так как на них распространяется режим общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Ясенской, д. 2/1 (статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Принимая отказ от заявленных требований в части подвальных помещений и исключая их из имущества, подлежащего приватизации, суд первой инстанции не проверил, имеются ли в этих помещениях инженерные коммуникации и технологическое оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в жилом доме, является ли подвал техническим помещением, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, либо он используется как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) в доме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09).

Кроме того, в пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Признавая за обществом право на приватизацию части арендуемых помещений, суд не выяснил, может ли быть сформировано нежилое помещение, испрашиваемое обществом, как обособленный объект; не обсудил доводы ответчиков о том, что администрация зарегистрировала за собой право собственности на все нежилые помещения, переданные обществу по договору аренды от 07.12.2004, в том числе и подвальные, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 24.10.2008 серии 23-АЕ N 095552. На все помещения получен кадастровый паспорт 12.09.2008, объекту присвоен кадастровый номер 23:42:3.4.2004-282, то есть помещения сформированы, выставлены на продажу как обособленный объект недвижимости, после чего приобретены предпринимателем Завизион В.А. по договору купли-продажи от 13.02.2009.

Вывод суда апелляционной инстанции о пропуске заявителем срока на обжалование бездействия администрации сделан без учета имеющихся у общества способов защиты нарушенных прав и дальнейших действий администрации по продаже спорного имущества.

В силу статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 данного Закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 данного закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного и муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требование о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или проекта) договора купли- продажи арендуемого имущества.

Как установлено судами, администрация не направляла предложения обществу по вопросу приобретения им арендуемого помещения в порядке реализации предоставленного ему указанного преимущественного права и не получало соответствующего отказа от реализации им такого права.

В пункте 10 информационного письма от 05.11.2009 N 134 сказано, что исходя из части 8 статьи 4 Закона субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора (часть 2 статьи 6 Закона).

Таким образом, общество вправе оспорить бездействие администрации, однако в конкретном случае данный способ защиты не может привести к восстановлению его нарушенных прав, поскольку в отношении спорного объекта заключен договор купли-продажи имущества с третьим лицом - предпринимателем Завизионом В.А.

При таких обстоятельствах вопрос о возможности реализации обществом преимущественного права на выкуп спорных помещений, в том числе в части сроков реализации указанного права, должен решаться с учетом момента обращения общества с требованиями о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи от 13.02.2009. Такое требование было заявлено обществом одновременно с требованием о признании бездействия администрации незаконным, однако суд необоснованно выделил его в отдельное производство. Названные требования связаны между собой по основаниям возникновения и представленным доказательствам (в предмет доказывания входят одни и те же обстоятельства - соответствие общества требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ), в связи с чем их раздельное рассмотрение не соответствует целям эффективного правосудия. Напротив, совместное рассмотрение данных требований является необходимым в целях применения судом надлежащего способа защиты гражданских прав и обеспечения восстановления нарушенного права.

Поскольку суды неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, содержащиеся в решении и постановлении выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, а суд кассационной инстанции не имеет полномочий на оценку, истребование и исследование доказательств, принятые судебные акты надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос об объединении заявленных по делу требований; исследовать вопрос о надлежащем исполнении обществом обязательств по уплате арендной платы (с учетом требований Закона N 159-ФЗ и сложившейся судебной практики по применению статьи 3 этого Закона); проверить доводы сторон об отнесении подвальных помещений к общему имуществу собственников помещений в жилом доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также возможности их обособления как самостоятельного объекта недвижимости, отдельного от другого арендуемого обществом имущества (пункты 8, 9 информационного письма от 05.11.2009 N 134).

До рассмотрения жалобы предприниматель Завизион В.А. заявил ходатайство об отмене обеспечительных мер, принятых кассационным судом определением от 27.07.2010. Заявленное ходатайство надлежит отклонить. Поскольку принятые судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение, необходимость принятия мер по обеспечению иска сохраняется.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

в удовлетворении ходатайства об отмене мер по обеспечению иска по делу N А32-9572/2009 предпринимателю Завизиону В.А. отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2010 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 по делу N А32-9572/2009 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.